北海市項目研究提案
北海市項目研究提案 第一章 市場狀況 北海市場在經歷了10年前的“大躍進”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開始逐漸復蘇 。北海房地產新格局初顯。 （一）、各領風騷三五年——房地產板塊分析 1、云南路板塊 云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無法實現；睛海居的 代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前……云南路顯得冷清寂 靜。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光，像是失寵的孩子。以上 例舉的幾個樓盤出現銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關。 有一點值得關注：云南路板塊已經初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的 建成并投入使用，周邊生活配套設施的日益完善，相信在今后的5年時間內，云南南路還 能風韻猶存。這么比喻是因為，云南路有一個十足的硬傷，散亂的農民房成為開發(fā)商進 入的最大障礙。 2、四川路板塊 四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出 的政務區(qū)帶動了整個地塊的升溫。 北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè) 態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經難以承載高速、優(yōu)質的現代城市運作，并將直接 限制城市經濟文化的發(fā)展。因此，北海城市格局遷移勢在必行。然而，北海新城中心將 花落何處?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向交通便捷、人口流 動大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道 ……北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達北海港、南通銀灘、北連外沙，交 通便利，內外通達，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心 除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要： 四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點。作為一個城市特色 旅游先導產業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的 活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。廣場周邊有 新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構成北海重要的商貿中心，而四川路這條 貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮 。繼續(xù)往南，就進入了以外貿、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構成的商務中心。 城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。再繼 續(xù)往南，市行政中心就在四川路上。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè) 中心、商務中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。 擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。 3、茶亭路板塊 蔚藍海岸領軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項目成就一個板塊 ，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶 亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿Α?3、銀灘板塊 近20個城建重點項目，爭取在年內開工，這些重點項目近半數與銀灘有關。包括投資 達5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國際旅游項目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改 造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部改造、銀灘中區(qū)A地塊項目開發(fā)、銀灘音樂噴泉改造 工程、北海大學園區(qū)周邊市政配套設施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道 路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊 將是一個新的地產亮點。 4、潿州島板塊 海城區(qū)新引進落實項目12個，內資到位資金新增3696萬元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項目到 位內資1652萬元、外資175萬美元。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉向那 里。雖然現在配套設施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠，但其發(fā)展?jié)摿薮??，F在政府似乎還未意識到，或是沒有能力進行開發(fā)。與政府的冷淡相比，不少民間資 本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現在態(tài)勢并不明朗。 相信一切會在近年內得到完滿的解決，屆時出現一個多贏的局面。 這里大膽預測，由于存在旅游經濟的發(fā)展以及該島獨特的地理位置、氣候環(huán)境等因素 的影響，今后的潿州島將會成為另一個海南島，一個旅游度假的真正的天堂。 (二)、冰山一角浮出水面——值得關注的市場動態(tài) 1、小戶型成為市場主角 E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、蔚藍海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開盤發(fā) 售，并都取得不錯的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。有一點可以肯定，小戶 型在今后三五年內還將是市場的主角。理由如下： (1)、北海市第二產業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。由于實體經濟的發(fā)展 ，將吸納一批的當地勞動力，并且隨著經濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當地人年輕 人回流或是留在當地工作。這部分人的薪水高于當地的平均水平，因而有經濟能力購買 。 (2)、消費觀念的成熟。 據了解，E時代鑫城5月29日開盤的E時代，最初引來一批外地投資者，可近期成交客 戶中比例最大的還是本地買房者。他們之中有本地父母為兒女買，也有成年人為父母買 于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的……由于總價低，年輕人有能力消 費；并且擁有一個自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個屬 于自己的空間，小戶型無疑是最好的選擇。 (3)、受到投資者的偏愛。 小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個實際點的賣點，很容易受到投資 者的青睞：容易轉手、可住、出租甚至辦公。 2、海景房未來潛力巨大，還有待挖掘 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正 是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現了一群“侯鳥”型的居住 者。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在 海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞 。目前，北海市此類產品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。 茶亭路蔚藍海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個典型的代表,其良好的銷售業(yè)績,表 明了海景房的廣闊的潛力。 3、旅游地產風生水起 多個在建或是立項的度假村、產權式酒店等與旅游相關的項目的出現，標志著旅游地 產會是今后的重頭戲。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類項目可能出現井 噴式的增加。 (三)、客戶情況 由于10年前的的房地產泡漠的破裂,北海當地人對房地產已經變得不再敏感。北海市 市區(qū)人口不足30萬,本地市場容量有限。自從2000年政府啟動房地產市場,2002年正式復 蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導力量。 1、北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。占 天占地,仍然是第一選擇。 外地人才、勞動力就業(yè)北海, “準北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了房地產發(fā)展趨勢，不知何去何從。 如果出手將會選擇一些投資型的產品，且希望能統(tǒng)一經營的現房，其次再看開發(fā)商實力 如何，才會做出購買。 2、異地客戶成了北海樓市的主體。自1999年以來,北海市的外來購房者中，一直以西 北、東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地 的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。在今年3～4月間的江浙購房團和10月 的上海購房團，托起了整個北海樓市，北海樓市已經成為比較純粹的外銷性質一個畸形 市場。 外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F狀跟他們本地當年房地產狀況相比，覺得北 海房價水位低，有很大的增值空間。通常選擇：單價較低的商鋪，地段較好總價較低的 公寓，能看海最好，而且按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，多半是些期房，留下一 定的空間以便于炒做獲利。 第二章 別墅市場初探 從市場細分來看，別墅市場應該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大 ，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個別墅 樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權屬難以理清，只有極少數可以供應市 場，即使買家現在購買了，也無法入住。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設施 、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要 求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅， 出現遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產品的尷尬局面。是而本案明年進入市場，除了 沿襲今年房地產的發(fā)展勢頭，更是要找準突破口，為北海房地產持續(xù)強烈發(fā)展注入了活 力。 北海別墅市場呈現幾個特點: 1、市場供應潛力巨大，變數高。 10年前的大開發(fā)，成片農用地征用成為城市建設用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃 用地不在少數。隨著泡沫的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半拉子”工程。隨著 市場的復蘇，當開發(fā)商發(fā)現“解套”的成本與市場受益達到 “零界點”，就會時刻關注市場動向，一旦時機成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。 由于此類獨土地在北海房地土地市場占有較大份額，因此整個別墅市場未來狀況難以 準確預測，市場的變量大。 2、北海別墅樓盤素質參差不齊，整體水平較低 在調查中，北海最著名的明星別墅盤“華杰馨園”，兵營式布局，整體規(guī)劃設計略顯呆 板，空間變化少，沒有動感和曲折；園林設計簡單，整體規(guī)劃設計給人以暴發(fā)戶農民房 感覺。在建不少別墅盤，實質為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合 。缺乏別墅作為高檔盤的尊容、高檔、華貴。 3、獨棟別墅成為市場主流。 北海別墅市場中,主要來自于外地客戶。北海以空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng) 老，在當地購房是一種“健康投資”。但幾乎所有業(yè)內人士都認為，北海市目前超低價位 住房升值潛力大，是驅動江浙、上海購房者入市的主要因素。 在北海市場獨棟別墅的主流價位在60～80萬之間,如此低廉的價格,對于一線城市的客 戶,無論是投資客還是準備在北海置業(yè),休閑養(yǎng)老的客戶,只及相所在城市的1/4～1/5。價 格已經不是此類客戶考慮的問題。他們追求的是一種頂尖的生活方式,獨門獨院,要的就 是真正別墅的生活,能夠體現身份地位的別墅。別墅的本質是，奢華。獨棟別墅才能完整 的詮釋，奢華。 實際上,市場已經證實了一個問題。華杰馨園作為別墅市場的一個有影響力的大盤,同 時作為一個最為成功的別墅盤，值得我們學習和借鑒。豪杰占地200余畝，全部規(guī)劃設計 為獨棟別墅，其主要的特點就是1、戶型大，建筑面積從280平方米～460平方米；2、花 園面積開闊，最大的達到800平方米。業(yè)主充分體驗到了別墅的生活：花園、獨門獨院。 在最初的規(guī)劃中，總戶數是190棟；在一、二期推向市場，大戶型受到強烈追捧后，在三 、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數減少到170戶。充分體現了豪 宅的風范。歸根結底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨棟別墅，滿足了客 戶心理上對“真正”別墅生活的渴望。 值得關注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產開發(fā)企業(yè)，面對北海這個以 外銷性質為主的的市場，仍然選擇獨棟別墅作為該項目的定位，值得我們研究和關注。 從市場的反映來看，在我們調查的幾個樓盤中，獨棟別墅實現的銷售情況最為理想， 接近80％的銷售率，已經說明了問題。 4、聯排別墅日薄西山 實際上，聯排別墅本來就是一個尷尬的產品，從它出生之日起，就注定是一種過渡產品 。聯排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產品，是一種“舶來品”。是在城市土地資 源日益稀缺的情況下，為滿足城市中產階級一族對高品質住宅要求而建的。該階級在大 城市中有一定的經濟實力，但還沒有足夠的能力去郊外購置真正的別墅，退而求其次。 在大城市中，能住上低密度住宅，就已經是一種身份和實力的體現了。在更大的層度上 ，聯排別墅更接近于低層住宅。 在北海別墅市場上，根據上文所述，不得已，退而求其次選擇聯排別墅的因素將不復 存在。1、土地稀缺因素。10年前的泡沫，使得北海大量商品房開發(fā)土地至今閑置，“只 有用不完的地，沒有建不起的房”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且 許多是別墅用地。2、經濟制約。北海樓價較低，均價大概在1500元左右，與一線城市如 上海相比，是其的1/6左右，60～80萬一棟的獨棟別墅，同樣的價錢，在北海只能買一套 兩房的公寓。況且，能夠在北海這種環(huán)境優(yōu)美的海濱城市購置房產，休閑度假或者投資 ，本身就說明了業(yè)主的身份和經濟實力。作為高端...
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