地產(chǎn)估價中容積率修正系數(shù)的確定
|地產(chǎn)估價中容積率修正系數(shù)的確定 | |作者:河南平頂山工學(xué)院 馬文明　2004年5月18日 | |一、容積率的內(nèi)涵及其特性 | |容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容 | |積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積 | |與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價 | |水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地 | |價最重要的因素。容積率具有如下特性： | |(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本 | |單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠 | |地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的 | |具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 | |(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑| |物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積 | |相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系 | |。 | |(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開 | |發(fā)，建設(shè)房屋。 | |房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 | |樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率 | |因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。 | |(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益， | |但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效 | |益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 | |二、容積率對地價的影響規(guī)律 | |影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩 | |個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機(jī) | |制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動 | |，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī) | |律，同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高， | |供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾 | |個方面： | |(—)遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加| |而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表 | |現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多， | |開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分?jǐn)?，單方造價降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要 | |加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量 | |的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達(dá)到 | |最大，土地價格也達(dá)到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售 | |價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造 | |價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本| |、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當(dāng)容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開| |發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過這個 | |容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 | |[pic] | |(二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利 | |用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降 | |低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開 | |發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯 | |，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較 | |系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率 | |的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的 | |地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏 | |實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅 | |度愈大。 | |(三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集 | |約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別 | |是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用 | |下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程 | |度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表 | |現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 | |(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布 | |局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易 | |形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來 | |，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng) | |；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約， | |在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度 | |由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 | |三、容積率修正系數(shù)確定的原則 | |根據(jù)容積率對地價的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則： | |(一)遵循報酬遞增遞減原則。地價隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，各宗地的容積 | |率在客觀上存在一個最合理值，在編制城市規(guī)劃時對宗地的規(guī)劃容積率一般不會突破這個最 | |合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關(guān)關(guān)系 | |； | |(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對地價的影響特點。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價 | |受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正 | |系數(shù)表。 | |(三)應(yīng)區(qū)分樣點地價與基準(zhǔn)地價的容積率修正系數(shù)。樣點地價容積率修正，是在基準(zhǔn)地價評 | |估過程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價；而基準(zhǔn) | |地價修正體系中的容積率修正，是宗地價格評估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價修正到 | |具體容積率下的宗地價格。兩者修正的方向相反，實質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。 | |(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。地價隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土 | |地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現(xiàn)出來，須通過土地市場實現(xiàn) | |。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。大城市或城 | |市的中心區(qū)域，由于市場發(fā)展?jié)摿Υ?，相?yīng)的各類土地需求量大，容易形成賣方市場，許多 | |買方的競爭，迫使投資者的盈利水平向社會平均收益水平接近，容積率增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩 | |余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較明顯；小城市或大城 | |市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對不足，容易形成買方市場，容積率增加引起的經(jīng)濟(jì)剩余主 | |要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價的變化幅度較弱。 | |四、對當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析 | |當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定： | |(一)特爾菲測定法： | |在基準(zhǔn)地價評估過程中確定修正系數(shù)時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正 | |幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。 | |此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一 | |般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充| |分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等 | |方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映； | |(二)樣點地價法： | |通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準(zhǔn)地價之間的比例系數(shù)，并以該比 | |例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別 | |進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計算容積率修正系數(shù) | |[pic] | |此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積 | |率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受 | |非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與 | |不同容積率相對應(yīng)的公開市場價格。 | |五、容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法 | |根據(jù)前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機(jī)制和市場供求關(guān)系發(fā)生作用的 | |。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場供求 | |關(guān)系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確 | |定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益 | |機(jī)制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關(guān)系確定容積 | |率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制 | |下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： | |[pic] | |p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。 | |此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時，容積率修正系| |數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全...
地產(chǎn)估價中容積率修正系數(shù)的確定