地產(chǎn)理論之商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)資料
〖商業(yè)基礎(chǔ)資料〗 1 行業(yè)介紹 5 1.1 零售業(yè)的演變史 5 1.2 零售業(yè)的發(fā)展趨勢 6 1.2.1 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢 6 1.2.2 國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢 7 2 商圈介紹 9 2.1 商圈含義 9 2.2 商圈的構(gòu)成 10 2.3 商圈分析 10 2.3.1 商圈分析的必要性 11 2.3.2 商圈分析應(yīng)考慮的因素 11 2.3.3 影響商圈大小的因素 12 3 零售業(yè)態(tài)的介紹 13 3.1 業(yè)態(tài)概念 13 3.2 業(yè)態(tài)分類 13 3.2.1 國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類 13 3.2.2 購物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。 15 3.3 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 15 3.3.1 百貨店 department store(Dept．) 15 3.3.2 超級(jí)市場 suPer market(S．M) 15 3.3.3 大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 16 3.3.4 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 16 3.3.5 專業(yè)店 s9eciatity store(S．S) 17 3.3.6 專賣店 exclusive shop 17 3.3.7 購物中心 shopping center(S．C) 18 3.3.8 倉儲(chǔ)商店 disc01Int store 18 3.3.9 家居中心 home center(H．C) 19 4 零售業(yè)種介紹 19 4.1 業(yè)種分類 19 消費(fèi)品 19 4.1.1 從使用目的上分類 19 4.1.2 從購買習(xí)慣上分類 選購品 20 4.2 業(yè)種特點(diǎn) 20 4.3 品牌介紹 20 4.3.1 品牌的概念 20 4.3.2 品牌在市場營銷中的作用與意義 20 5 商業(yè)客戶介紹 21 5.1 零售客戶 21 5.1.1 客戶類型 21 5.1.2 客戶及品牌調(diào)查 21 5.1.3 商場與客戶的基本合作方式 21 5.1.4 引進(jìn)廠商和品牌的原則 22 5.2 餐飲娛樂休閑客戶 22 6 商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查分析 22 6.1 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 22 ν 人口結(jié)構(gòu) 22 ν 家庭戶數(shù)構(gòu)成 22 ν 收入水平 23 ν 消費(fèi)水平 23 ν 購買行為 23 6.2 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 23 ν 地勢結(jié)構(gòu) 23 ν 交通情況 23 ν 地段的調(diào)查 23 ν 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查 23 ν 城市規(guī)劃調(diào)查 24 6.3 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 24 6.3.1 城市商圈的調(diào)查 24 6.3.2 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 24 6.3.3 零售業(yè)種的調(diào)查 24 6.4 消費(fèi)者的調(diào)查 24 6.4.1 購買習(xí)慣的調(diào)查 24 6.4.2 購買能力的調(diào)查 24 6.4.3 購買量的調(diào)查 24 6.5 競爭對手的調(diào)查 24 6.5.1 場所調(diào)查 24 6.5.2 商品構(gòu)成調(diào)查 24 6.5.3 人流調(diào)查 25 7 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) 25 7.1 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 25 7.1.1 項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值 25 7.1.2 項(xiàng)目定位須有差異性。 25 7.1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 26 7.1.4 購物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。 26 7.1.5 購物廣場建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用 27 7.1.6 商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀。 27 7.1.7 商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明。 27 7.1.8 商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會(huì)影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃 ，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修 等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營戶的要求相配套 。 27 7.2 商業(yè)物業(yè)的招商租賃 27 7.2.1 購物中心的決算 27 7.2.2 招商和承租戶選擇 28 7.2.3 承租戶租金 28 7.3 商業(yè)物業(yè)的管理理念 29 7.3.1 具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點(diǎn) 29 7.3.2 商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管 。 29 8 購物中心的各種模式和特點(diǎn) 31 8.1.1 按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式分類 31 8.1.2 按購物中心的商場面積規(guī)模分類 32 8.1.3 按購物中心的定位檔次分類 33 8.1.4 按購物中心的選址地點(diǎn)分類 33 8.1.5 依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類 33 8.1.6 按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 34 8.1.7 按摩爾購物中心的外觀分類 34 行業(yè)介紹 1 零售業(yè)的演變史 眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中 心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和 城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的 ，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和 信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費(fèi)者的 利益和需求，更好地推動(dòng)了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。 在供給力量大于消費(fèi)力量的賣方市場下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展, 此時(shí)的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物 質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消 費(fèi)者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費(fèi)需求的企業(yè)才有生命力。此時(shí)的 零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面 引導(dǎo)生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認(rèn)識(shí)當(dāng)今零售業(yè)必 須具有的概念。 同時(shí),對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有 著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū) 也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。發(fā)展一個(gè)地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍?相結(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓 ,為我所用,才是明智的抉擇。 |機(jī)構(gòu)類型 |快速成 |從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所 |目前處于期生命周 | | |長期 |經(jīng)歷的時(shí)間（年） |期中的階段 | |雜貨店 |1800-18|100 |衰退期/已消失 | | |40 | | | |單一專業(yè)店 |1820-18|100 |成熟期 | | |40 | | | |百貨商店 |1860-19|80 |成熟期 | | |40 | | | |郵購店 |1915-19|50 |成熟期 | | |50 | | | |聯(lián)銷店 |1920-19|50 |成熟期 | | |30 | | | |折扣店 |1955-19|20 |成熟期 | | |75 | | | |方便超級(jí)市場 |1935-19|35 |成熟期/衰退期 | | |65 | | | |購物中心 |1950-19|40 |成熟期 | | |65 | | | |聯(lián)營店 |1930-19|40 |成熟期 | | |50 | | | |快餐店 |1960-19|15 |成熟期 | | |75 | | | |高級(jí)專賣店 |1975-19|10 |成長期 | | |85 | | | |倉儲(chǔ)式零售 |1970-19|10 |成熟期 | | |80 | | | |計(jì)算機(jī)控制的商店 |1980-19|5 |成熟期 | | |85 | | | |電子化超級(jí)市場 |1980-19|5 |成熟期 | | |85 | | | |廠商低于零售價(jià)銷售|1980-？|？ |成長后期 | |（直銷） | | | | |大型商廈 |1985-？|？ |成長期 | |倉儲(chǔ)式銷售俱樂部 |1985-？|？ |成長后期 | |美式大型超級(jí)市場 |1986-？|？ |成長期 | |電子化購物 |1990-？|？ |成長期 | 2 零售業(yè)的發(fā)展趨勢 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢 隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費(fèi)心理的個(gè)性化，社會(huì)產(chǎn)品的 種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人 群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的 形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的 最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜 觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運(yùn)，因 此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專業(yè)化的發(fā)展 階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn) 入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達(dá)國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則 朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、 產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近 幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn) 在以下幾方面： □ 趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；? 從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸?，少?shù)大的零售商 掌握當(dāng)?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計(jì)算的市場絕對集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個(gè)相當(dāng) 高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷售額的70%，同期新 加坡和臺(tái)灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個(gè) 國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展 的必然趨勢。 再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)——平均每間零售店覆蓋的消費(fèi)者數(shù) 目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達(dá)到1560人，基本上是同 時(shí)期中國覆蓋量250人的6倍強(qiáng)。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名， 這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。 □ 趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個(gè)國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零 售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中， 中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動(dòng)型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，為99.8%；最 低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。 其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動(dòng)超市、便利店為代 表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看 ，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減 少了19個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在 逐步減弱。 □ 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有 關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺(tái)灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依 次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺(tái)灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺(tái)灣為例，從19 76年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考 慮到臺(tái)灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。 □ 趨勢四：跨國企業(yè)的拓展 20世紀(jì)90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲 市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政 府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定 凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店 ，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審批。全法大型超市的投建由1995年的...
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