地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析
房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 技術(shù)精要解析 資料提供：中國(guó)策劃師在線(xiàn) 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng) 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 o 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程； o 包括選擇開(kāi)發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物 業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì) 、定價(jià)、促銷(xiāo)、廣告宣傳等整體營(yíng)銷(xiāo)策劃和全面推廣銷(xiāo)售的活動(dòng)； o 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。 工作內(nèi)容： [pic] 圖1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容 核心結(jié)構(gòu) o 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) o 投資決策 o 全程營(yíng)銷(xiāo) 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) ◆ 選擇地塊 ◆ 市場(chǎng)調(diào)查 ◆ 土地價(jià)值研判 ◆ 項(xiàng)目定位 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì) ◆ 景觀設(shè)計(jì) ◆ 建筑設(shè)計(jì) ◆ 品牌設(shè)計(jì) ◆ 營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃 ◆ 物業(yè)管理 ◆ 資本運(yùn)作 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借 感悟。 網(wǎng)絡(luò) 工作流程圖 項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 圖2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程 結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)， 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的 核心技術(shù)及其效應(yīng) 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù) ◆ 任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方 。 ◆ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及眾多行 業(yè)和部門(mén)，需要聚集各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的智慧，利用長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造 性活動(dòng)。 ◆ 從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需 要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。 ◆ 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企 業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平 直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。 ◆ 核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)=f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù)) 表1 房地產(chǎn)精深設(shè)計(jì)技術(shù)類(lèi)型比較 |策劃技 |技術(shù) |設(shè)計(jì) |人與自然關(guān)|功能 |升值 |資源整|整合 | |術(shù)類(lèi)型 |體系 |思路 |系的處理 |滿(mǎn)足 |特征 |合程度|效應(yīng) | |垃圾 |單項(xiàng)技術(shù) |簡(jiǎn)單 |破壞性 |不能 |貶值 |簡(jiǎn)單 |缺乏 | |策劃 | |抄襲 | |滿(mǎn)足 | |拼湊 | | |賣(mài)點(diǎn) |克隆技術(shù) |模仿 |兼容性 |基本 |不穩(wěn)定|一般 |一般 | |策劃 | |為主 | |滿(mǎn)足 | |整合 | | | |單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)|原創(chuàng)創(chuàng)| | | | | | |有效功 |新、細(xì)胞優(yōu)|新和整|和諧共榮 |充分超|永久 |最佳 |顯著 | |能策劃 |選克隆技術(shù)|合創(chuàng)新| |值滿(mǎn)足|升值 |整合 | | | |、整合技術(shù)| | | | | | | 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng) 木桶效應(yīng) o 一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長(zhǎng)度。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作水 平的高低也取決于各種專(zhuān)業(yè)中的最低水平。 外溢效應(yīng) ■ 房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投 資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。 ■ 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地 產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn) 出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商 的產(chǎn)出也就越高。 Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量) ■ 知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從 中獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的 外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長(zhǎng)率得以“永久性”的 提高。 ■ 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)組織應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專(zhuān)家型組織，能 不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。 ■ 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。 ■ 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積 累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知 識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ← 學(xué)習(xí)或經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增加而下降 。 ← 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)以專(zhuān)業(yè)化深度分工為前提條件。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助 于外力在開(kāi)發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到 更多的實(shí)惠。 ← 專(zhuān)業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，利用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成 組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模經(jīng) 濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，使投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空 間。 ← 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 ，進(jìn)而形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的捷徑。 品牌效應(yīng) o 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能 有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè) 和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。 o 消費(fèi)者相信品牌，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)充斥各種信息和信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，品牌是消費(fèi) 者最能直接利用的信息。 o 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)，但歸根到底是一種品牌競(jìng)爭(zhēng)，擁有品牌比擁有工廠更重要。 擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，是占領(lǐng)市場(chǎng)和開(kāi)拓市場(chǎng)的唯一捷徑。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市 場(chǎng)銷(xiāo)售中具有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 o 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏 得更多的優(yōu)勢(shì)。在香港，居民買(mǎi)房子最認(rèn)新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等 幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開(kāi)發(fā)的同類(lèi)物業(yè)價(jià)格高10%以上，這就 是名牌在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。 o 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、 營(yíng)銷(xiāo)等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。企業(yè)品牌是 名牌企業(yè)和名牌項(xiàng)目?jī)刹糠纸Y(jié)合而成的。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān)，名牌企 業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，而通過(guò)精心打造名牌項(xiàng)目又 可以提升企業(yè)品牌。 o 一般而言，房地產(chǎn)全過(guò)程策劃專(zhuān)業(yè)人士最擅長(zhǎng)于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新 ，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長(zhǎng)于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣 告規(guī)劃發(fā)送信號(hào)，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房 地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成 果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買(mǎi)點(diǎn)。 概念是一個(gè)系統(tǒng)。具體包括：主題概念、產(chǎn)品實(shí)體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑 概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買(mǎi)點(diǎn)等。 主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題。 概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。 ← 地段價(jià)值概念：CBD，CLD，會(huì)展物業(yè)等。 ← 景觀價(jià)值概念：山，河，湖，海，城市天際線(xiàn)，標(biāo)志型建筑等。 ← 未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值概念：地鐵概念，城市規(guī)劃新區(qū)等。 ← 項(xiàng)目功能價(jià)值概念：智能化，生態(tài)，園林等。 ← 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格?！昂?jiǎn)約就是美”，“簡(jiǎn)約 就是力量”。 ← 品牌整合價(jià)值概念：景觀、建筑設(shè)計(jì)單位的名聲，全程精深設(shè)計(jì)組織的聲譽(yù)，強(qiáng) 強(qiáng)聯(lián)手等。 ← 個(gè)性?xún)r(jià)值概念：教育，健康，運(yùn)動(dòng)，社區(qū)文化。 案例一：SOHO（Small Office Home Office）現(xiàn)代城：空間概念革命 在京城高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目中，SOHO現(xiàn)代城所引起的沖擊波可稱(chēng)得上是來(lái)勢(shì)洶猛。開(kāi)盤(pán)后 短短兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，500多套住房便銷(xiāo)售一空。同時(shí)，隨著媒體的炒作，行家的點(diǎn)評(píng) ，業(yè)內(nèi)人士的分析，以及有意購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)注，一個(gè)既新鮮又陌生的時(shí)髦名詞---- “SOHO”飄進(jìn)了千萬(wàn)人的耳朵。 潘石屹：模糊的創(chuàng)新 “SOHO現(xiàn)代城可能跟今天創(chuàng)新有關(guān)系。我們應(yīng)該有一個(gè)大畫(huà)面，應(yīng)該有一個(gè)方向感。 在農(nóng)業(yè)社會(huì)的時(shí)候，生產(chǎn)的組織方式是一家一戶(hù)的組織方式，這樣的話(huà)對(duì)應(yīng)房子的功能 一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做飯，又是儲(chǔ)藏，又可以養(yǎng)雞 養(yǎng)鴨做豆腐，這個(gè)房子是多元化的。工業(yè)文明時(shí)期的房子特征是：標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)化精細(xì)的 分工，工廠就是工廠，廠房就是廠房，車(chē)間就是車(chē)間，住的分了多少個(gè)品種，度假村、 飯店、公寓、住宅，各種各樣的分工。對(duì)于新經(jīng)濟(jì)，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的 多元化，邊界的模糊化，是信息時(shí)代的特征，亞馬孫的商場(chǎng)在哪兒？亞馬孫的商場(chǎng)營(yíng)業(yè) 額非常大，它的磁盤(pán)到底放在什么地方，硬盤(pán)放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方，無(wú) 所謂，放在倉(cāng)庫(kù)里也行，放在美國(guó)也行，放在中國(guó)也行，網(wǎng)絡(luò)讓整個(gè)空間和時(shí)間模糊化 。當(dāng)今好多新產(chǎn)品，就像手機(jī)。原來(lái)手機(jī)就是電話(huà)，現(xiàn)在的手機(jī)是有電子游戲機(jī)、有計(jì) 算器、有電腦記事本，也可以上網(wǎng)，誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)手機(jī)是一個(gè)四不像。功能的多元化，邊 界的模糊化，全球經(jīng)濟(jì)的一體化這幾個(gè)特征就是新經(jīng)濟(jì)的特征，如果站在工業(yè)文明看新 的信息文明一定是看不慣的。” 朱小地：一種對(duì)未來(lái)住宅新的詮釋 1999年下半年，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開(kāi)始了現(xiàn)代城一期---- SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)師們提出了適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的SOHO型住宅的全新設(shè)計(jì)方案， 即小型家庭辦公型住宅方案。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對(duì)以前住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也 是對(duì)未來(lái)住宅功能的全新定義，即：“住宅將是社會(huì)生活的單位空間?！?第一，住宅應(yīng)兼容社會(huì)生活其它功能，其基本功能不能被破壞。眾所周知，住宅是個(gè)人 所有的私密空間，在過(guò)去任何功能的引入都會(huì)破壞住宅原來(lái)的功能，如商住樓類(lèi)型。然 而，隨著信息社會(huì)的到來(lái)，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔助設(shè)備，就可以在住宅中 完成過(guò)去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對(duì)面地進(jìn)行交流。當(dāng)然還可以 做很多其它功能的工作，如購(gòu)物、教育、看病、結(jié)帳等等，相信隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展程度不 斷提高，在家中就可以安排自己各方面活動(dòng)的人員會(huì)越來(lái)越多。因此只要在家中一隅能 夠放置PC機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會(huì)活動(dòng)成為可能，而且住宅將會(huì)逐 漸演變成社會(huì)生活的單元空間。 第二，在住宅中完成的工作，必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。首先，是 節(jié)省資源問(wèn)題：以住宅和寫(xiě)字樓兩種建筑類(lèi)型而言，大家很容易意識(shí)到住宅的使用率集 中在晚間而寫(xiě)字樓的使用率集中在白天。那么對(duì)于一個(gè)上班的人員他每天要在兩個(gè)不同 的空間中活動(dòng)，如果能使兩個(gè)空間合二為一，那將會(huì)極大地節(jié)約有限的空間和資源。其 次，仍以住宅和寫(xiě)字樓為例。如果一個(gè)人能夠擺脫在寫(xiě)字樓中工作，在住宅中就可以完 成在寫(xiě)字樓中要做的事情，他可以得到三大優(yōu)勢(shì)：（1）減少每天因來(lái)往于寫(xiě)字樓和住宅 之間的交通所花費(fèi)的時(shí)間，并減少能源的浪費(fèi)。（2）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減 少過(guò)去在寫(xiě)字樓中因處理人際關(guān)系而浪費(fèi)的不必要的精力。（3）在家中辦公，可以根據(jù) 自己的習(xí)慣，自由地安排時(shí)間，使辦公更輕松，更具個(gè)性化特征。 第三，辦公等功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會(huì)造成社會(huì)結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。目前中國(guó)的網(wǎng)絡(luò) 發(fā)展水平還很有限，辦公等功能移至住宅中，只是對(duì)于那些適合利用比較成熟的網(wǎng)絡(luò)辦 公的較少的人群，少數(shù)行業(yè)，如作家、設(shè)計(jì)師、編程人員等職業(yè)。因此目前的家庭辦公 還只能局限在小型家庭辦公的概念上，既或某種職業(yè)比較成熟，也不是這個(gè)行業(yè)中的所 有人員都會(huì)適合于家庭辦公，家庭辦公只是信息社會(huì)到來(lái)之后的一種辦公形式。 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 隨著住宅設(shè)計(jì)的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個(gè)客廳增加到一 個(gè)客廳和一個(gè)餐廳，再擴(kuò)展到增加家庭室（Family Room），而SOHO住宅又增加了辦公區(qū)，即形成了四廳的模式。 通過(guò)推拉活動(dòng)隔墻靈活分隔的手法，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān) 系。當(dāng)需要安靜或者有客戶(hù)來(lái)訪時(shí)，主人可封閉辦公空間，不去干擾家人的起居生活； 而當(dāng)閑暇之余，又可以敞開(kāi)隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。推拉門(mén)的應(yīng)用可將空 間進(jìn)行合理分隔，靈活多變，可大可小，這既是空間大小之分，也是使用功能得以區(qū)分 的變化。 為進(jìn)一步減少干擾，方案將戶(hù)型大都設(shè)計(jì)為復(fù)式，面積在150m2- 300m2，樓下寬敞的大廳可以作為辦公區(qū)和會(huì)客區(qū)，樓上是居住區(qū)。對(duì)于現(xiàn)代人而言，這 種上下各自為陣，互不干擾的設(shè)計(jì)最為合理。白天，找開(kāi)門(mén)...
地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析