城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程
城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 目 錄 1 總則 3 1.1 規(guī)程制定的目的 3 1.2 規(guī)程適用范圍 3 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 3 1.4 職業(yè)道德 3 1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 3 1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù) 3 1.7 規(guī)程解釋權(quán) 3 2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 4 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則 4 2.2 城市土地估價(jià)的程序 4 ３、城市土地價(jià)格的影響因素 6 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類 6 3.2 一般因素 6 3.3 區(qū)域因素 6 3.4 個(gè)別因素 6 ４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 6 4.1 準(zhǔn)備工作 6 4.2 資料調(diào)查與整理 7 4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 8 4.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 8 2. 模型選擇方法 11 4.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 13 4.6 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 18 4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 19 4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 20 4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 23 4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新 24 5 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 28 5.1 宗地估價(jià)程序 28 5.2 收益還原法 29 5.3 市場(chǎng)比較法 32 5.4 成本逼近法 38 5.5 剩余法 40 5.6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 42 6 各類用地宗地價(jià)格評(píng)估 45 6.1 宗地類型 45 6.2 居住類宗地價(jià)格評(píng)估 46 6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估 46 6.4 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估 46 6.5 交通用地宗地價(jià)格評(píng)估 46 6.6 綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估 46 6.7 公共綠地價(jià)格評(píng)估 46 7 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估 46 7.1 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別： 46 7.2 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估 46 7.3 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 46 7.4 土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估 46 7.5 土地抵押價(jià)格評(píng)估 46 7.6 土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估 46 8 土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn) 46 8.1 基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及確認(rèn) 46 8.2 宗地估價(jià)成果的確認(rèn) 46 9 名詞解釋 46 城市土地估價(jià)規(guī)程 1 總則 1.1 規(guī)程制定的目的 為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共 和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。 1.2 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。獨(dú)立工 礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用 地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。 本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土 地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià) 師不得少于２名。 1.4 職業(yè)道德 土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作 ，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。 1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù) 土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 1.7 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。 2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則 2.1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1．合法原則； 2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預(yù)期收益原則； 5．供需原則； 6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7．多方法相比較原則。 2.1.2 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定 ，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最 佳使用。 估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告 中說明。 2.1.4 遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。 估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收 益為基準(zhǔn)。 2.1.6 遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取 得客觀估價(jià)結(jié)果。 2.2 城市土地估價(jià)的程序 2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)； 2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃； 3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象； 4. 搜集估價(jià)所需資料； 5. 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6. 確定估價(jià)結(jié)果； 7. 提交估價(jià)報(bào)告。 2.2.2 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。 確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確 定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定 ，采用公歷表示，精確到日。 2.2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析， 編制估價(jià)工作計(jì)劃。 估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。 2.2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的 位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周 圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 2.2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等； 2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料； 3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料； 4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料； 6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。 2.2.6 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn) 行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來的符合估 價(jià)基本原理的方法。 2.2.7 估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目 委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn) 后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī) 關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。 ３、城市土地價(jià)格的影響因素 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類 城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個(gè)別因素。 3.2 一般因素 一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括 人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃 及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。 3.3 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位 置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。 3.4 個(gè)別因素 個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度 、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。 地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分 析，不可千篇一律。 ４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 4.1 準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底 圖等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估 價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄A。 基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城市 1:10000—1:20000 中等城市 1:5000—1:10000 小城市以下 1:1000—1:5000 按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。 4.2 資料調(diào)查與整理 4.2.1 資料調(diào)查的一般要求 1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上； 2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出 租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)； 7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料； 8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位 ，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。 4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià) 的定級(jí)成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益 資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用 效益資料； 3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料， 土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料 等； 4. 影響地價(jià)的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià) 格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、 生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。 4.2.3 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣 本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、 地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ) 充調(diào)查。 4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 4.3.1 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該 技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。 4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地 價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 的主要技術(shù)路線。 4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土 地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。 4.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 4.4.1 土地級(jí)別的確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。 4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理 4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地 的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商 業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二 級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。 4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算 根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算： fi Xin =—— n 式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級(jí)別數(shù) 4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的 資本效益折算系數(shù)： Crm Kci = —— Cr 式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式 計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： Crn Ｋcs =—— Cmax 式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率 4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算： Cs =Ce×Kci ×Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。 4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算 按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力...
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