城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程
城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地定級工作的工作內(nèi)容及適用范圍、技術(shù)途徑及程序、土地定 級因素的選擇、資料調(diào)查與整理、定級因素資料整理及定量化、單元分值計算、土地級 評定及測算、編制土地級別總圖及量算面積、土地級的邊界落實及分宗整理、土地定級 報告及成果驗收、土地級別成果歸檔和更新等。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于在我國城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)進行的城鎮(zhèn)土地定級工作。 2 總則 2.1城鎮(zhèn)土地定級的任務(wù)與目的 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、 作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合評定，并使評定結(jié)果級別化。城鎮(zhèn)土地定級的目的 是為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為土地估價、 征收土地稅費和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃提供依據(jù)。 2.2 城鎮(zhèn)土地分等定級體系 城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。 土地等反映全國或省、地級行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。土地等的順 序在全國或省、地級行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。 土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。土地級的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng) 一排列。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于各城鎮(zhèn)內(nèi)土地級的評定及更新工作，獨立工礦區(qū)及獨立開發(fā)區(qū)的土地定級 及更新按照本規(guī)定執(zhí)行。各城鎮(zhèn)間土地等的評定規(guī)程另行制定。 2.3 土地定級對象 土地定級的對象是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)的所有土地。土地定級工作以城鎮(zhèn)總 體規(guī)劃確定的用地整體為單位進行。城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一起進行評定。 2.4 土地定級原則 2.4.1綜合分析原則 . 土地定級應(yīng)對各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析, 按綜合差異劃分土地級。土地級既要反映土地在經(jīng)濟效益上的差異, 也要反映土地在經(jīng)濟、社會、生態(tài)等綜合效益上的差異。 2.4.2 主導(dǎo)因素原則 土地定級應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地質(zhì)量優(yōu)劣和土地使用價值高低的因素種類及其作用的差 異, 重點分析對土地級起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。 2.4.3 地域分異原則 土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成 的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級別。 2.4.4 土地收益差異原則 土地定級應(yīng)在初步劃分的土地級別上對土地收益差異明顯的有關(guān)行業(yè)進行土地收益和土 地價格測算, 測算值作為確定土地級別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級別高低應(yīng)與 土地收益或土地價格高低相對應(yīng)； 2.4.5 定量與定性結(jié)合原則 土地定級應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化，以定量分析計算為主，必要時才對 某些現(xiàn)階段難以定量的社會、經(jīng)濟因素采用定性分析。 2.4.6 綜合定級與分類定級相結(jié)合的原則 在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn),可以采用綜合定級；而在土地利用類型分異較明 顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質(zhì)量優(yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進行分類定級。 2.5 土地定級工作內(nèi)容 a.準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查； b.定級因素資料整理及定量化； c.單元分值計算及土地級別評定； d.編制土地級別總圖及量算面積； e.土地級的邊界落實及分宗整理； f.編寫土地定級報告； g.土地定級成果驗收； h.成果歸檔和資料更新。 2.6土地定級的程序 2.6.1 根據(jù)城鎮(zhèn)特點，對影響土地質(zhì)量和土地使用價值的因素分析，選取土地區(qū)位條件和其它 有關(guān)的土地自然和經(jīng)濟條件，作為劃分綜合土地級別的定級因素； 2.6.2 按照各定級因素分布變化規(guī)律，計算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素 的指標(biāo)值與作用分值的對照表； 2.6.3 依據(jù)定級因素與社會、經(jīng)濟活動及生活的相關(guān)程度，確定各因素的相對重要性，分別計 算各因素權(quán)重值； 2.6.4劃分土地定級單元，計算單元內(nèi)各因素分值，各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列 和實際情況，初步劃分土地級別； 2.6.5在不同土地級別上進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級別 進行驗證和調(diào)整； 2.6.6 編繪土地級別圖，編制土地定級報告，完成定級工作。 2.7 土地定級的技術(shù)方法 2.7.1 因素的作用分計算采用相對值法和距離遞減法，按0～100 分封閉區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分 越高; 2.7.2 單元劃分可選用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法； 2.7.3 權(quán)重確定采用特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法或其它數(shù)學(xué)方法； 2.7.4 單元總分值計算采用多因素加權(quán)分值求和法。計算式為: n Ｐ＝ ∑ wi·Ｆi i=1 式中：Ｐ—單元總分(各定級因素在單元內(nèi)對土地優(yōu)劣影響的綜合反映)； ∑—累加符號； ｎ—土地定級因素的總數(shù)； wi—權(quán)重(某定級因素對土地質(zhì)量和使用價值的影響度)； Fi—分值(某定級因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度)。 2.7.5 級別確定采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法或聚類分析法； 2.7.6 土地收益測算采用典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法。 2.8 土地定級的類型 土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的大城 市，必須同時進行綜合定級和分類定級；其它城市必須進行綜合定級，必要時可同時進 行分類定級。 2.8.1綜合定級 綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃 分土地級。 2.8.2分類定級 分類定級指分別對影響某類型用地城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合 分析，按差異劃分各類型用地土地級。分類定級一般有商業(yè)用地土地定級、住宅用地土 地定級、工業(yè)用地土地定級等。 2.9 土地定級成果 a. 土地定級報告； b. 土地級別圖； c. 土地級別邊界圖； d．土地定級單元分值圖； e. 土地定級因素作用分值圖； f. 土地定級分級面積匯總表； g . 原始資料、中間計算結(jié)果和其它過渡圖、表。 2.10 規(guī)程解釋權(quán) 本標(biāo)準(zhǔn)由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。 3 準(zhǔn)備工作 3.1 編寫土地定級任務(wù)書 凡開展土地定級的城鎮(zhèn)，由市、縣土地管理局組織編寫土地定級任務(wù)書，經(jīng)上級土地管 理部門批準(zhǔn)后實施。省級土地管理部門在必要時，可對本標(biāo)準(zhǔn)中某些條款作出補充規(guī)定 。補充規(guī)定不得與本標(biāo)準(zhǔn)要求相抵觸，并須報國土資源部認(rèn)可和備案。土地定級任務(wù)書 的內(nèi)容包括： a. 開展土地定級城鎮(zhèn)的基本情況； b. 土地定級工作所需的技術(shù)資料和圖件資料； c. 土地定級工作的組織與領(lǐng)導(dǎo)； d. 土地定級時間安排和經(jīng)費預(yù)算； e. 土地定級成果； f. 土地定級技術(shù)方案。 3.2 表格準(zhǔn)備 根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋囟壒ぷ餍枰瑥母戒汚中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。 3.3 圖件準(zhǔn)備 土地定級工作所需準(zhǔn)備的圖件主要為各類工作底圖，包括土地級別總圖工作底圖、土地 級別邊界圖工作底圖、定級因素作用分值圖工作底圖和其它輔助工作底圖。各類底圖采 用能覆蓋城鎮(zhèn)定級范圍的城鎮(zhèn)平面圖、地形圖或地籍圖。 . 根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應(yīng)當(dāng)符合下列各款的要求： 3.3.1 土地級別總圖的工作底圖 大城鎮(zhèn) 1:10000 ～ 1:50000 中等城鎮(zhèn) 1:5000 ～ 1:10000 小城鎮(zhèn)以下 1:1000 ～ 1:5000 3.3.2 土地級別邊界圖的工作底圖 應(yīng)采用城鎮(zhèn)地籍圖，無地籍圖時，可暫用比例尺大于土地級別總圖并能準(zhǔn)確劃出土地級 邊界的其他圖件。 3.3.3 定級因素作用分值圖的工作底圖 作用分值圖比例尺應(yīng)與土地級別總圖一致。 3.3.4 其它輔助圖件的工作底圖 其它輔助圖件的工作底圖應(yīng)采用滿足需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自定。 3. 3. 5 以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級工作底圖 以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級的各類工作底圖應(yīng)滿足以上要求，工作底圖的采集方法采 用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則必須遵照國家有關(guān)規(guī) 定。 4 土地定級因素選擇 定級因素指對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件。 4. 1 因素選擇范圍 4.1.1 綜合定級因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度； c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見附錄A中表A1。 4.1.2商業(yè)用地土地定級因素選擇范圍 a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度； c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度； d. 人口狀況方面的因素有：人口密度； e. 其他方面的因素有：高級商務(wù)集聚影響度； 各因素的含義祥見附錄A中表A2。 4.1.3住宅用地土地定級因素選擇范圍 a. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度； b. 交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度； a. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度； b. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度； c. 人口狀況方面的因素有：人口密度； a. 其他方面的因素。 各因素的含義祥見附錄A中表A3。 4.1.4 工業(yè)用地土地定級因素選擇范圍 a. 交通條件方面的因素有：道路通達度、對外交通便利度； b. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度； c. 產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度； d. 環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度； e. 其他方面的因素。 各因素的含義詳見附錄A 表A4。 4.2 因素選擇原則 確定的因素應(yīng)同時滿足: a. 因素指標(biāo)值變化對土地定級有較顯著的影響； b. 因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異。 c. 不同類型的土地定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素。 4. 3 因素選擇方法 按附錄A 表A1、A2、A3、A4 內(nèi)容選擇采用： a. 進行特爾菲法測定要選擇的因素 ； b. 參照附錄A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的數(shù)據(jù)進行選擇。 4.4 定級因素權(quán)重確定 4.4.1 權(quán)重確定原則 權(quán)重反映定級因素對土地的影響程度。權(quán)重確定原則為: a. 權(quán)重值與因素對土地影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1 ； b. 各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級時參考表A1、商業(yè)用地土地定級時參考表A2 、住宅用地土地定級時參考表A3、工業(yè)用地土地定級時參考表A4。無特殊需要，不得隨 意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序； c. 權(quán)重值可單獨選用特爾斐測定法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測定 法結(jié)合其它兩種方法來確定； d.定級因素對不同類型用地的影響程度不同，分類定級時不同類型用地的定級應(yīng)選定相 應(yīng)的因素權(quán)重。 4.4.2 權(quán)重確定方法 4.4.2.1 特爾斐測定法(Delphi方法) 對各因素進行多輪次的專家打分。權(quán)重值按下式計算： Wi=Ei÷100 式中：Wi—某因素的權(quán)重值 Ei—該因素經(jīng)多輪打分后的平均值 實施要求: a. 專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體 權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10-40 人; b. 專家打分應(yīng)根據(jù)定級因素的背景材料和打分說明進行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格 式百分制獨立打分； c. 從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結(jié)果進行； d. 打分輪次為 2-3 輪。 4.4.2.2 因素成對比較法 對所選因素進行相對重要性兩兩比較、賦值，計算權(quán)重。 實施要求: a. 對比結(jié)果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，則A因素＞C因素的關(guān)系; b. 對因素所賦的值應(yīng)在 0～1 范圍內(nèi)，同時兩因素值之和＝1。 4.4.2.3 層次分析法(AHP方法) 對定級因素相對重要性進行判別，組成判斷矩陣，計算權(quán)重值。 實施要求: a. 因素相對重要性判別最好使用特爾斐測定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過一致性檢驗; b. 同時按層次分析法求算因素權(quán)重和因素內(nèi)的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可 用層次單排序計算。 5 資料調(diào)查與整理 5.1 資料調(diào)查的一般要求 a. 外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實地位置標(biāo)注到定級工作輔助圖或底圖上; b. 利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進行，要求近期連續(xù)三年以上資料; c. 抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本; d. 外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位。 5.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 5.2.1 繁華程度資料的收集與調(diào)查 資料收集的范圍包括： a. 商業(yè)服務(wù)業(yè)〔以下簡稱商服〕中心的數(shù)量、位置、范圍； b. 商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積、等； c. 必要時了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密 度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。 資料不足時，應(yīng)實地對各商服中心進行補充或全面調(diào)查。 5.2.2交通條件資料的收集與調(diào)查 資料收集的范圍包括： a. 與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長度及寬度等數(shù)據(jù) ...
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