成本估價法
|[pic] 土地估價實務(wù)考試寶典之四：成本逼近法 | |土地估價實務(wù)考試寶典之四：成本逼近法 | |應(yīng)用成本逼近法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、| |歸類和估算地價。 | |要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的| |依據(jù)。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準；沒| |有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有| |關(guān)部門證明，涉及當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調(diào)查實際| |情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。 | |明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準，并說| |明依據(jù)。 | |有關(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依| |據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。 | |說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。 | |說明土地價格確定方法和結(jié)果。 | |1、 采用成本逼近法評估土地價格應(yīng)注意以下幾點： | |⑴弄清成本逼近法的運用范圍 | |成本逼近法適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多無法利用方| |法評估地價的；適宜于新開發(fā)土 | |地或建筑物的估價；適宜于工業(yè)用地地價評估（注：城區(qū)或市區(qū)工| |業(yè)用地不能采用成本逼近法評估）對商業(yè)、辦公、住宅等用地一般| |不能選擇成本逼近法。 | |⑵選擇成本逼近法的計算公式 | |土地價格=土地取得費（包含相關(guān)稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+ | |土地增值收益 | |但在采用成本逼近法進行地價評估時，應(yīng)注意： | |A如土地增值收益=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+利息+利 | |潤）×土地增值收益率 | |采用上述公式求得地價為無限年期土地價格，需進行年期修正。 | |B如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對成本地 | |價進行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價。 | |在利用出讓金代替上述增值收益計算地價時，一定要分析當?shù)毓紎 |的出讓金含義是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或| |實在無法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算，要| |根據(jù)改變以后的用途確定土地增值收益率。 | 2、 采用成本逼近法評估土地價格的步聚： ⑴土地取得費 土地取得費，該項費用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。主要 包括土地補償費、勞動力安置費、青苗及地上物補償費。 描述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用前土地利用類型及本評估待估宗地所在區(qū)域 周 圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。 A根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)《國家建設(shè)征用土 地補償和安置辦法》的通知及有關(guān)文件等，按標準測算，同時依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案 例，分析綜合確定。 B如當?shù)責o土地補償、安置補償、青苗及地上物補償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)《中華人民 共和國土地管理法》或省、市級人民政府頒布的《土地管理法實施條例（或辦法）》等文件 ，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例（到當?shù)赝恋毓芾聿块T征地處、征地科 或統(tǒng)一征地辦公室等部門）收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得 費中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類 型；通過現(xiàn)場查看、調(diào)查，確定土地取得費。 ⑵有關(guān)稅費 有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關(guān)稅費 時，每項稅費取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出稅費的名稱及有關(guān)規(guī)定、標準（注：①有些已 取消的稅費一定要以與基準日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費在取值時要 認真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復計算，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝?地管理部門或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準的，要在充分調(diào)查 實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因） 3、 確定土地開發(fā)費 土地開發(fā)費是指獲得土地后，開發(fā)的費用，指設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地開發(fā)費。 ⑴確定土地開發(fā)費方法 直接依據(jù)當?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收某城市市政公用設(shè)施配套費》的通知， 結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)費（前提是公布的配套費能夠達到實際 開發(fā)費標準）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內(nèi)容（①只是大市政配套費，還是包 含了公共設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)配套費；②弄清配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是 按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布 征收的配套費標準低于實際開發(fā)費的標準，則參考當?shù)鼗鶞实貎r測算時的土地開發(fā)費； 同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查 、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。 ⑵確定開發(fā)費時把握原則 A確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開 發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開 發(fā)周期為一年，而“二通一平的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。” B在確定開發(fā)費用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道 （20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3- 6米）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。 4、 確定投資利息 ⑴利息率的選擇 根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。 如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準日中國 人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸 款從事土地開發(fā)，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期對應(yīng)的固定資 產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項目或當?shù)赝恋亻_發(fā)投資貸款利息率。 ⑵投資利息的計算公式 根據(jù)確定土地開發(fā)費的方法，來選擇投資利息的計算公式（注：單利計息） A直接采用當?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達到實 際開發(fā)費標準。 投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×開發(fā)周期×利息率 B當?shù)厥锌h人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費未達到期實際開發(fā)費標準。 投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×開發(fā)周期×利息率+（±土地 開發(fā)費-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×0。5×開發(fā)周期×利息率 5、 確定投資利潤 ⑴投資利潤率（或投資回報率）的確定方法 A依據(jù)土地投資利潤；利用公式： 投資利潤率=利潤/總投資（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費） B調(diào)查同行業(yè)的近幾年的投資利潤率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤率（可 采用中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)） ⑵投資利潤的計算公式 A、 如采用年投資利潤率 投資利潤=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×年投資利潤率 B如采用投資利潤率或投資回報率 投資利潤=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費）×投資回報率 6、 確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益） 土地增值收益的確定方法及計算公式 A土地增值收益=土地成本價格×土地增值收益率=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+ 投資利息+投資利潤）×土地增值收益率 （土地增值收益率根據(jù)當?shù)赝恋毓芾聿块T提供資料確定，經(jīng)驗在10%-30%之間） B土地所有權(quán)收益可以當?shù)厥锌h人民政府公布的出讓金標準代替（但要弄清出讓金的內(nèi)涵 ，我們是指歸政府所有的那部分地價款，稱為出讓金） 7、 計算土地價格 計算公式： ⑴如土地增值收益依據(jù)土地增值收益率確定，評后地價分別為無限年期土地價格（用Vn表 示）和設(shè)定年限的土地價格（用V表示），則： Vn=土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)投資+投資利息+投資利潤+土地增值收益 ⑵如土地增值收益采用當?shù)氐?、市、縣政府公布的出讓金標準，地價計算公式分為： A如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致； B如出讓全土地使導權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致。 成本逼近法在實務(wù)考試中可能會出現(xiàn)的常見錯誤 A缺少對待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確 定沒有明確的法律和文件依據(jù)。 B開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準地價評估中的開 發(fā)費不一致； C利息計算有誤； D未進行年期修正或區(qū)位修正； E費用確定可能漏項或多項； F術(shù)語不規(guī)范； G利潤計算時考慮了利息； H計算過程有錯； I計算單位不統(tǒng)一；
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