成都2004上半年分析
2004年1-7月成都房地產(chǎn)市場分析 據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1- 7月全市累計完成固定資產(chǎn)投資456.49億元，同比增長20.6％，增幅下降16個百分點。投 資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成效顯現(xiàn)，3至7月投資增速分別為32.4％、29.7％ 、26.4％和24.5％。 基建、技改、房地產(chǎn)開發(fā)分別完成投資187.31億元、82.99億元、144.91億元，同比 增長18.7％、25.2％、23.9％。國家嚴(yán)控土地，緊縮金融貸款，投資增速放緩。在建重 點建設(shè)項目進(jìn)展緩慢，上報項目僅完成全年計劃投資的33.3％。成都南部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)進(jìn)度很快，已完成進(jìn)度的49.7％。 在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建 規(guī)模增大、新開工面積不足、開發(fā)資金充足、空置面積逐漸變少等特點。 [pic] 一、全市房地產(chǎn)市場運行特征 (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長 年初，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資較弱，呈現(xiàn)低速增長，從4月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資 開始加速，5月至7月表現(xiàn)出持續(xù)快速增長之勢。 1—7月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成144.91億元，比去年同期增長23.9％，其中住宅投資 完成103.76億元，增長19.4％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資24.58億元，增長85％；辦公用房 完成投資3.43億元，下降34.4％。住宅和商業(yè)用房的投資增長迅速，特別是商業(yè)用房的 投資增強表現(xiàn)尤其活躍，而與之相反的是，辦公用房投資力度不強。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，港澳臺和外商投資增長迅猛，外商投資增勢喜人。1—7月，港 澳臺商投資12.35億元，增長91.8％，外商投資13.33億元，增長4.19倍。其中，中海興 業(yè)(成都)發(fā)展有限公司完成投資5.1億元；成都盛吉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完成4.5億元 ；成都熊貓萬國商城有限公司完成投資2.7億元。 (二)土地購置面積繼續(xù)增長，動工延緩導(dǎo)致新開工面積不足 1—7月成都市累計購置土地617.6萬平方米，同比增長62.7％，增長較快。雖然政府加 大了土地投放力度，但由于國家緊縮房地產(chǎn)金融貸款，嚴(yán)格治理土地購買市場，客觀上 加大房地產(chǎn)企業(yè)購地后的開發(fā)資金壓力，使已購?fù)恋氐膭庸ぱ泳?，從而?dǎo)致新開工面積 不足。據(jù)統(tǒng)計，1—7月新開工面積641.5萬平米，下降5％；其中住宅新開工面積520.44萬 平方米，減少9.2％。 商品房施工面積達(dá)到2270萬平米，同比增長18.3％，其中住宅施工面積1759.21萬平 米，同比增長9.9％。商品房竣工面積為364.49萬平米，同比增長13.5％，其中住宅竣工 314.68萬平米，同比增長6.0％。 (三)開發(fā)資金充足，定金及預(yù)付款成開發(fā)商主要融資渠道。 1—7月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為37.07億元，比去年同期下降7.7％。雖然 國家嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的發(fā)放，但成都市銷售市場旺盛，購房戶定金及預(yù)付款增長迅速， 開發(fā)資金并未因此受到影響。1—7月，購房戶定金及預(yù)付款達(dá)到103.83億元，比去年同期 增長59.7％。所占比例為總資金來源的47.9％，較去年同期提高8.4個百分點。1—7月成 都市房地產(chǎn)本年資金來源合計216.71億元，比去年同期增增長31.6％。 [pic] (四)空置商品房總體持續(xù)下降 空置面積連續(xù)半年呈現(xiàn)下降趨勢。2—7月，空置面積分別比去年同期下降7.4％、12. 3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8萬平方米。其中 ，住宅下降43.1％。與此同時，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的空置面積比去年同期增加13.1 ％和21.2％。 從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，空置面積 為67.74萬平方米?！耙荒昙耙荒暌陨稀钡摹皽N房”和“積壓房”仍呈上升態(tài)勢，達(dá)到85.06 萬平米，同比增長8.0％，其中住宅空置42.37萬平米，同比減少4.8％，辦公房空置面積 10.04萬平米，同比減少2.2％，商業(yè)營業(yè)房空置18.10萬平米，同比增長38.9％。 [pic] (五)全市商品房銷售、房價平穩(wěn)增長 1—7月，全市商品房銷售均價為2117元／平米，比去年同期上升6.06％，每平米上升 121元，其中住宅銷售均價為1973元／平米，同比增長6.5％。房價上漲較為平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng) 計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積(現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售)354.32萬平米，同比增長8 .9％，其中住宅銷售333.24萬平米，同比增長8.6％。商品房銷售額達(dá)到75.02億元，同 比增長15.5％，其中住宅銷售額為65.76億元，同比增長15.7％。 表1：2004年1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工竣工銷售統(tǒng)計表 --------------------------------------------- 數(shù)額 同比增長率 --------------------------------------------- 固定資產(chǎn)投資(億元) 456.49 20.6％ 房地產(chǎn)業(yè)投資(億元) 144.91 23.9％ 土地購置面積(萬平方米) 617.60 62.7％ 土地購置費(億元) 40.18 35.5％ 商品房施工面積(萬平方米) 2270 18.3％ 其中：新開工面積 641.51 -5.0％ 住宅施工面積 1759.21 9.9％ 商品房竣工面積(萬平方米) 364.49 13.5％ 其中：住宅 314.68 6.0％ 商品房銷售面積(億元) 354.32 8.9％ 其中：住宅銷售面積 333.24 8.6％ 商品房空置面積(萬平方米) 152.8 23.4％ 一年及一年以上空置 85.06 8.0％ --------------------------------------------- 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局 二、市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況 據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，今年1—7月市區(qū)商品房銷售面積493.24萬平米，同比增長29 .55％；成交金額180.30億元，同比增長45.10％；其中住宅成交面積418.90萬平米，同 比增長26.49％，成交金額131.72億元，同比增長40.81％。商品房供應(yīng)面積為323.89萬 平方米，同比減少了21.44％，住宅供應(yīng)面積達(dá)到228.77萬平米，同比減少22.49％。住 宅供應(yīng)缺口達(dá)到190萬平米，缺口巨大。 (注：全市銷售面積統(tǒng)計口徑是：現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售，市區(qū)統(tǒng)計口徑是：完成 合同備案的房屋面積。市區(qū)供應(yīng)面積統(tǒng)計口徑是：批準(zhǔn)預(yù)售面積) [分物業(yè)供銷狀況] 1、住宅供應(yīng)缺口繼續(xù)增大，高房價壓力難解除。 據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，今年1—7月成都市區(qū)共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為228.77萬平方米 ，同比減少了22.49％；共銷售住宅418.90萬平方米，同比增長26.49％，住宅供應(yīng)缺口 為190萬平米，7月住宅缺口增加了近26萬。住宅缺口的進(jìn)一步擴大，充分說明目前房地 產(chǎn)市場處在一個供小于求的供求失衡狀態(tài)，這與目前全國的形勢相一致，這也勢必進(jìn)一 步抬高成都的房價，由于土地緊缺問題已經(jīng)成為眾多開發(fā)商的一個發(fā)展瓶頸，有錢沒地 的現(xiàn)象非常普遍，各大小開發(fā)商積極尋求合作機會，緩解發(fā)展問題，新一輪的整合即將 開始。目前成都市國土部門加大了土地的投放力度，適時推出許多住宅用地，緩解了一 部分住房的需求壓力，近期也有很多樓盤亮相，預(yù)計下半年的住宅供應(yīng)上會有所上升， 但要想完全解決這類短缺問題終歸取決于政府的經(jīng)濟適用房政策的力度、實施情況和土 地供應(yīng)計劃。 2、商業(yè)用房供過于求，銷售情況好轉(zhuǎn)。 與住宅市場不同，商業(yè)用房在供應(yīng)上超過銷售，呈現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀。今年1—7月商 業(yè)用房的供應(yīng)面積達(dá)到55.02萬平米，同比減少了12.69％；銷售面積達(dá)到46.53萬平米， 同比增長31.39％，供過于求面積為8.49萬平米。在今年連續(xù)幾個月商業(yè)用房的強勢供應(yīng) 后，本月開始供應(yīng)勢頭有所減弱，銷售情況有所好轉(zhuǎn)。 3、辦公用房供應(yīng)減少，銷售穩(wěn)步增長。 今年1—7月辦公用房銷售面積達(dá)到9.61萬平米，同比增長了11.95％；銷售金額達(dá)到3 .91億元，同比增長17.87％。供應(yīng)方面，辦公物業(yè)的供應(yīng)有所減少，供應(yīng)面積為6.66萬 平米，同比減少了45.21％。銷售情況最為理想的數(shù)“時代廣場”，銷售面積超過了15000 平米，“時代廣場”憑借其優(yōu)越的地理位置及低價位吸引投資者，即將上市的超五星級寫 字樓項目“開行國際大廈”也將掀起一輪寫字樓風(fēng)暴。 [pic] 表2：2004年1—7月各類物業(yè)供銷對比表(單位：萬平米) ----------------------------------------------------- 總體 住宅 辦公用房 商業(yè)用房 其他用房 ----------------------------------------------------- 供給 323.89 228.77 6.66 55.02 33.45 銷售 493.24 418.90 9.61 46.53 18.20 供應(yīng)缺口 169.35 190.13 2.95 -8.49 -15.25 ----------------------------------------------------- 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 [分方位供銷狀況] 1、城東市場加速啟動。 今年以來，城東的商品房市場顯得尤為活躍，7月商品房供應(yīng)足足增加了10萬平米， 大中型樓盤頻頻出現(xiàn)，“金色家園”、“東潤風(fēng)景”、“尖東旺座”、“靜居嘉苑”等樓盤掀起 了一片城東熱。供應(yīng)方面，在各方位都出現(xiàn)縮水的情況下，城東卻有成倍的增長，1- 7月合計供應(yīng)75.79萬平米，同比增長100.88％，其中住宅供應(yīng)達(dá)到65.81萬平米，同比增 長111.95％，而同期其他方位的住宅供應(yīng)分別比去年同期減少了7％—50％不等；銷售方 面，城東的商品房銷售面積達(dá)到74.18萬平米。同比增幅達(dá)到87.33％，其中住宅銷售面 積達(dá)到66.56萬平米，同比增長86.33％。 城東作為成都市未來發(fā)展的城市重點區(qū)域，其各種配套設(shè)施逐步完善，各種工廠企業(yè) 都已經(jīng)大部分得到搬遷，沙河改造也取得了重大成就，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交 通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū) 人大、區(qū)政府等相關(guān)錦江區(qū)政府部門將進(jìn)入城東副中心，由于目前城東的土地供應(yīng)相對 較為充足，這也為城東的房地產(chǎn)發(fā)展提供了無限的動力，城東副中心的運作亦已進(jìn)入開 發(fā)階段，近期副中心的一塊600余畝的土地進(jìn)入拍賣流程也揭開了城東副中心大規(guī)模開發(fā) 的序幕。 2、城西住宅缺口近100萬，缺口繼續(xù)增大。 城西住宅供應(yīng)缺口最大，接近100萬平米，占供應(yīng)總?cè)笨诘?3％。城西商品房供應(yīng)面 積106.75萬平米，同比減少了42.99％，其中住宅供應(yīng)面積為71.83萬平米，同比減少51 .50％；商品房銷售面積達(dá)到193.57萬平米，同比增長20.02％，其中住宅銷售面積達(dá)到 171.28萬平米，同比增長16.26％。城西的發(fā)展受到城市東、南擴展的影響，使商品房建 設(shè)步入一個相對溫和的發(fā)展階段，也由于城西土地的匱乏殆盡使其失去進(jìn)一步發(fā)展的平 臺，但今年拍賣的1800畝“地王”將會帶動城西的三環(huán)外(高新區(qū))片區(qū)的快速發(fā)展，這也 是城西房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。影響力堪與當(dāng)年成都花園帶動周邊效應(yīng)的影響相比，也 預(yù)示著城西地產(chǎn)面臨突破和機遇。 3、城南市場表現(xiàn)平穩(wěn)。 今年1—7月城南的房地產(chǎn)供銷市場表現(xiàn)平穩(wěn)，7月份商品房供應(yīng)和銷售也穩(wěn)步發(fā)展。由 于城南的開發(fā)格局已經(jīng)基本定型，土地供應(yīng)也已經(jīng)基本處于無地可供的局面，因此，城 南將逐漸延伸至郊區(qū)(縣)發(fā)展。1—7月城南供應(yīng)商品房面積74.90萬平米，同比減少28.7 5％，其中住宅供應(yīng)面積達(dá)到58.08萬平米，同比減少7.57％；商品房銷售面積達(dá)到120. 68萬平米，同比增加25.29％，其中住宅銷售面積105.85萬平米，同比增長28.50％。 4、城北非住宅市場發(fā)展迅猛。 今年1—7月城北的非住宅物業(yè)市場發(fā)展迅猛，辦公用房供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增長勢頭，供 應(yīng)達(dá)到3.22萬平米(7月未增加)，同比增加了6倍多，銷售面積達(dá)到1.89萬平米，增幅也 達(dá)到253.41％。商業(yè)用房供應(yīng)為15.73萬平米(7月未增加),同比增長173.48％，銷售達(dá)1 1.13萬平米，同比增長111.69％。由于城北環(huán)境的改善，城北的商貿(mào)、物流特性得到了 加強，從而形成了城北的商業(yè)和辦公物業(yè)的飛速發(fā)展。 表3：2004年1—7月市區(qū)各方位商品房供求狀況(單位：萬平米) ---------------------------------------------------- 城東 城南 城西 城北 市中心 ---------------------------------------------------- 總體 供給 75.79 74.90 106.75 39.23 27.22 銷售 74.18 120.68 193.57 46.48 58.33 住宅 供給 65.81 58.08 71.83 15.34 17.71 銷售 66.56 105.85 171.28 31.81 43.4 辦公用房 供給 0.50 0.76 1.66 3.22 0.52 銷售 0.44 1.47 2.00 1.89 3.81 商業(yè)用房 供給 3.35 9.35 21.89 15.73 4.7 銷售 5.69 7.95 13.44 11.13 8.32 ---------------------------------------------------- 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 [pic] [分環(huán)域供銷狀況] 1、內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅供銷旺盛，辦公物業(yè)供應(yīng)大幅縮水。 今年1—7月市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)住宅的供銷非常旺盛。住宅供應(yīng)面積達(dá)到20.38萬平米，同 比增長70.64％，銷售面積達(dá)到50.95萬平米，同比增長111.60％，銷售金額也達(dá)到19.4 3億元，同比增長109.26％。 雖然今年有“時代廣場”等比較暢銷的辦公物業(yè)，但與去年相比，內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的辦公 物業(yè)供應(yīng)仍呈現(xiàn)大幅縮水的現(xiàn)狀。供應(yīng)面積僅...
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