成都2004上半年分析
2004年1-7月成都房地產市場分析 據市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1- 7月全市累計完成固定資產投資456.49億元，同比增長20.6％，增幅下降16個百分點。投 資增速逐月下降，國家宏觀經濟調控成效顯現，3至7月投資增速分別為32.4％、29.7％ 、26.4％和24.5％。 基建、技改、房地產開發(fā)分別完成投資187.31億元、82.99億元、144.91億元，同比 增長18.7％、25.2％、23.9％。國家嚴控土地，緊縮金融貸款，投資增速放緩。在建重 點建設項目進展緩慢，上報項目僅完成全年計劃投資的33.3％。成都南部新區(qū)基礎設施 建設進度很快，已完成進度的49.7％。 在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產投資健康發(fā)展。房地產開發(fā)呈現出在建 規(guī)模增大、新開工面積不足、開發(fā)資金充足、空置面積逐漸變少等特點。 [pic] 一、全市房地產市場運行特征 (一)房地產開發(fā)投資保持快速增長 年初，成都市房地產開發(fā)投資較弱，呈現低速增長，從4月份開始，房地產開發(fā)投資 開始加速，5月至7月表現出持續(xù)快速增長之勢。 1—7月全市房地產開發(fā)投資完成144.91億元，比去年同期增長23.9％，其中住宅投資 完成103.76億元，增長19.4％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資24.58億元，增長85％；辦公用房 完成投資3.43億元，下降34.4％。住宅和商業(yè)用房的投資增長迅速，特別是商業(yè)用房的 投資增強表現尤其活躍，而與之相反的是，辦公用房投資力度不強。 在房地產開發(fā)投資中，港澳臺和外商投資增長迅猛，外商投資增勢喜人。1—7月，港 澳臺商投資12.35億元，增長91.8％，外商投資13.33億元，增長4.19倍。其中，中海興 業(yè)(成都)發(fā)展有限公司完成投資5.1億元；成都盛吉利房地產開發(fā)有限公司完成4.5億元 ；成都熊貓萬國商城有限公司完成投資2.7億元。 (二)土地購置面積繼續(xù)增長，動工延緩導致新開工面積不足 1—7月成都市累計購置土地617.6萬平方米，同比增長62.7％，增長較快。雖然政府加 大了土地投放力度，但由于國家緊縮房地產金融貸款，嚴格治理土地購買市場，客觀上 加大房地產企業(yè)購地后的開發(fā)資金壓力，使已購土地的動工延緩，從而導致新開工面積 不足。據統(tǒng)計，1—7月新開工面積641.5萬平米，下降5％；其中住宅新開工面積520.44萬 平方米，減少9.2％。 商品房施工面積達到2270萬平米，同比增長18.3％，其中住宅施工面積1759.21萬平 米，同比增長9.9％。商品房竣工面積為364.49萬平米，同比增長13.5％，其中住宅竣工 314.68萬平米，同比增長6.0％。 (三)開發(fā)資金充足，定金及預付款成開發(fā)商主要融資渠道。 1—7月，房地產本年資金來源中銀行貸款為37.07億元，比去年同期下降7.7％。雖然 國家嚴控房地產貸款的發(fā)放，但成都市銷售市場旺盛，購房戶定金及預付款增長迅速， 開發(fā)資金并未因此受到影響。1—7月，購房戶定金及預付款達到103.83億元，比去年同期 增長59.7％。所占比例為總資金來源的47.9％，較去年同期提高8.4個百分點。1—7月成 都市房地產本年資金來源合計216.71億元，比去年同期增增長31.6％。 [pic] (四)空置商品房總體持續(xù)下降 空置面積連續(xù)半年呈現下降趨勢。2—7月，空置面積分別比去年同期下降7.4％、12. 3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8萬平方米。其中 ，住宅下降43.1％。與此同時，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的空置面積比去年同期增加13.1 ％和21.2％。 從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內”的“待銷房”面積大大降低，空置面積 為67.74萬平方米。“一年及一年以上”的“滯銷房”和“積壓房”仍呈上升態(tài)勢，達到85.06 萬平米，同比增長8.0％，其中住宅空置42.37萬平米，同比減少4.8％，辦公房空置面積 10.04萬平米，同比減少2.2％，商業(yè)營業(yè)房空置18.10萬平米，同比增長38.9％。 [pic] (五)全市商品房銷售、房價平穩(wěn)增長 1—7月，全市商品房銷售均價為2117元／平米，比去年同期上升6.06％，每平米上升 121元，其中住宅銷售均價為1973元／平米，同比增長6.5％。房價上漲較為平穩(wěn)。據統(tǒng) 計局數據顯示，商品房銷售面積(現房銷售+預售轉竣工銷售)354.32萬平米，同比增長8 .9％，其中住宅銷售333.24萬平米，同比增長8.6％。商品房銷售額達到75.02億元，同 比增長15.5％，其中住宅銷售額為65.76億元，同比增長15.7％。 表1：2004年1—7月房地產開發(fā)投資、施工竣工銷售統(tǒng)計表 --------------------------------------------- 數額 同比增長率 --------------------------------------------- 固定資產投資(億元) 456.49 20.6％ 房地產業(yè)投資(億元) 144.91 23.9％ 土地購置面積(萬平方米) 617.60 62.7％ 土地購置費(億元) 40.18 35.5％ 商品房施工面積(萬平方米) 2270 18.3％ 其中：新開工面積 641.51 -5.0％ 住宅施工面積 1759.21 9.9％ 商品房竣工面積(萬平方米) 364.49 13.5％ 其中：住宅 314.68 6.0％ 商品房銷售面積(億元) 354.32 8.9％ 其中：住宅銷售面積 333.24 8.6％ 商品房空置面積(萬平方米) 152.8 23.4％ 一年及一年以上空置 85.06 8.0％ --------------------------------------------- 數據來源：成都市統(tǒng)計局 二、市區(qū)房地產市場運行情況 據成都房產管理局統(tǒng)計，今年1—7月市區(qū)商品房銷售面積493.24萬平米，同比增長29 .55％；成交金額180.30億元，同比增長45.10％；其中住宅成交面積418.90萬平米，同 比增長26.49％，成交金額131.72億元，同比增長40.81％。商品房供應面積為323.89萬 平方米，同比減少了21.44％，住宅供應面積達到228.77萬平米，同比減少22.49％。住 宅供應缺口達到190萬平米，缺口巨大。 (注：全市銷售面積統(tǒng)計口徑是：現房銷售+預售轉竣工銷售，市區(qū)統(tǒng)計口徑是：完成 合同備案的房屋面積。市區(qū)供應面積統(tǒng)計口徑是：批準預售面積) [分物業(yè)供銷狀況] 1、住宅供應缺口繼續(xù)增大，高房價壓力難解除。 據成都房產管理局統(tǒng)計，今年1—7月成都市區(qū)共批準住宅預售面積為228.77萬平方米 ，同比減少了22.49％；共銷售住宅418.90萬平方米，同比增長26.49％，住宅供應缺口 為190萬平米，7月住宅缺口增加了近26萬。住宅缺口的進一步擴大，充分說明目前房地 產市場處在一個供小于求的供求失衡狀態(tài)，這與目前全國的形勢相一致，這也勢必進一 步抬高成都的房價，由于土地緊缺問題已經成為眾多開發(fā)商的一個發(fā)展瓶頸，有錢沒地 的現象非常普遍，各大小開發(fā)商積極尋求合作機會，緩解發(fā)展問題，新一輪的整合即將 開始。目前成都市國土部門加大了土地的投放力度，適時推出許多住宅用地，緩解了一 部分住房的需求壓力，近期也有很多樓盤亮相，預計下半年的住宅供應上會有所上升， 但要想完全解決這類短缺問題終歸取決于政府的經濟適用房政策的力度、實施情況和土 地供應計劃。 2、商業(yè)用房供過于求，銷售情況好轉。 與住宅市場不同，商業(yè)用房在供應上超過銷售，呈現供過于求的現狀。今年1—7月商 業(yè)用房的供應面積達到55.02萬平米，同比減少了12.69％；銷售面積達到46.53萬平米， 同比增長31.39％，供過于求面積為8.49萬平米。在今年連續(xù)幾個月商業(yè)用房的強勢供應 后，本月開始供應勢頭有所減弱，銷售情況有所好轉。 3、辦公用房供應減少，銷售穩(wěn)步增長。 今年1—7月辦公用房銷售面積達到9.61萬平米，同比增長了11.95％；銷售金額達到3 .91億元，同比增長17.87％。供應方面，辦公物業(yè)的供應有所減少，供應面積為6.66萬 平米，同比減少了45.21％。銷售情況最為理想的數“時代廣場”，銷售面積超過了15000 平米，“時代廣場”憑借其優(yōu)越的地理位置及低價位吸引投資者，即將上市的超五星級寫 字樓項目“開行國際大廈”也將掀起一輪寫字樓風暴。 [pic] 表2：2004年1—7月各類物業(yè)供銷對比表(單位：萬平米) ----------------------------------------------------- 總體 住宅 辦公用房 商業(yè)用房 其他用房 ----------------------------------------------------- 供給 323.89 228.77 6.66 55.02 33.45 銷售 493.24 418.90 9.61 46.53 18.20 供應缺口 169.35 190.13 2.95 -8.49 -15.25 ----------------------------------------------------- 數據來源：成都市房產管理局 [分方位供銷狀況] 1、城東市場加速啟動。 今年以來，城東的商品房市場顯得尤為活躍，7月商品房供應足足增加了10萬平米， 大中型樓盤頻頻出現，“金色家園”、“東潤風景”、“尖東旺座”、“靜居嘉苑”等樓盤掀起 了一片城東熱。供應方面，在各方位都出現縮水的情況下，城東卻有成倍的增長，1- 7月合計供應75.79萬平米，同比增長100.88％，其中住宅供應達到65.81萬平米，同比增 長111.95％，而同期其他方位的住宅供應分別比去年同期減少了7％—50％不等；銷售方 面，城東的商品房銷售面積達到74.18萬平米。同比增幅達到87.33％，其中住宅銷售面 積達到66.56萬平米，同比增長86.33％。 城東作為成都市未來發(fā)展的城市重點區(qū)域，其各種配套設施逐步完善，各種工廠企業(yè) 都已經大部分得到搬遷，沙河改造也取得了重大成就，各種風景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交 通規(guī)劃都已經提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設已步入實施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū) 人大、區(qū)政府等相關錦江區(qū)政府部門將進入城東副中心，由于目前城東的土地供應相對 較為充足，這也為城東的房地產發(fā)展提供了無限的動力，城東副中心的運作亦已進入開 發(fā)階段，近期副中心的一塊600余畝的土地進入拍賣流程也揭開了城東副中心大規(guī)模開發(fā) 的序幕。 2、城西住宅缺口近100萬，缺口繼續(xù)增大。 城西住宅供應缺口最大，接近100萬平米，占供應總缺口的53％。城西商品房供應面 積106.75萬平米，同比減少了42.99％，其中住宅供應面積為71.83萬平米，同比減少51 .50％；商品房銷售面積達到193.57萬平米，同比增長20.02％，其中住宅銷售面積達到 171.28萬平米，同比增長16.26％。城西的發(fā)展受到城市東、南擴展的影響，使商品房建 設步入一個相對溫和的發(fā)展階段，也由于城西土地的匱乏殆盡使其失去進一步發(fā)展的平 臺，但今年拍賣的1800畝“地王”將會帶動城西的三環(huán)外(高新區(qū))片區(qū)的快速發(fā)展，這也 是城西房地產未來的發(fā)展方向。影響力堪與當年成都花園帶動周邊效應的影響相比，也 預示著城西地產面臨突破和機遇。 3、城南市場表現平穩(wěn)。 今年1—7月城南的房地產供銷市場表現平穩(wěn)，7月份商品房供應和銷售也穩(wěn)步發(fā)展。由 于城南的開發(fā)格局已經基本定型，土地供應也已經基本處于無地可供的局面，因此，城 南將逐漸延伸至郊區(qū)(縣)發(fā)展。1—7月城南供應商品房面積74.90萬平米，同比減少28.7 5％，其中住宅供應面積達到58.08萬平米，同比減少7.57％；商品房銷售面積達到120. 68萬平米，同比增加25.29％，其中住宅銷售面積105.85萬平米，同比增長28.50％。 4、城北非住宅市場發(fā)展迅猛。 今年1—7月城北的非住宅物業(yè)市場發(fā)展迅猛，辦公用房供應量出現大幅增長勢頭，供 應達到3.22萬平米(7月未增加)，同比增加了6倍多，銷售面積達到1.89萬平米，增幅也 達到253.41％。商業(yè)用房供應為15.73萬平米(7月未增加),同比增長173.48％，銷售達1 1.13萬平米，同比增長111.69％。由于城北環(huán)境的改善，城北的商貿、物流特性得到了 加強，從而形成了城北的商業(yè)和辦公物業(yè)的飛速發(fā)展。 表3：2004年1—7月市區(qū)各方位商品房供求狀況(單位：萬平米) ---------------------------------------------------- 城東 城南 城西 城北 市中心 ---------------------------------------------------- 總體 供給 75.79 74.90 106.75 39.23 27.22 銷售 74.18 120.68 193.57 46.48 58.33 住宅 供給 65.81 58.08 71.83 15.34 17.71 銷售 66.56 105.85 171.28 31.81 43.4 辦公用房 供給 0.50 0.76 1.66 3.22 0.52 銷售 0.44 1.47 2.00 1.89 3.81 商業(yè)用房 供給 3.35 9.35 21.89 15.73 4.7 銷售 5.69 7.95 13.44 11.13 8.32 ---------------------------------------------------- 數據來源：成都市房產管理局 [pic] [分環(huán)域供銷狀況] 1、內環(huán)以內住宅供銷旺盛，辦公物業(yè)供應大幅縮水。 今年1—7月市區(qū)內環(huán)線以內住宅的供銷非常旺盛。住宅供應面積達到20.38萬平米，同 比增長70.64％，銷售面積達到50.95萬平米，同比增長111.60％，銷售金額也達到19.4 3億元，同比增長109.26％。 雖然今年有“時代廣場”等比較暢銷的辦公物業(yè)，但與去年相比，內環(huán)以內區(qū)域的辦公 物業(yè)供應仍呈現大幅縮水的現狀。供應面積僅...
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