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成都清源房屋開(kāi)發(fā)有限公司 人力資源規(guī)劃（2004） [pic] 二??四年六月 編制說(shuō)明 該人力資源規(guī)劃是在一個(gè)房地產(chǎn)公司（實(shí)際案例）的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制的，由于不便 使用原房地產(chǎn)公司的名稱，所以采用化名。 編制人員：任強(qiáng)海 尹強(qiáng) 安毅 周正 劉伯強(qiáng) 各章節(jié)主筆如下： 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：任強(qiáng)海 組織戰(zhàn)略分析： 劉伯強(qiáng) 公司內(nèi)部分析：周正 人力資源需求分析及預(yù)測(cè)：安毅 人力資源供給分析及預(yù)測(cè)：尹強(qiáng) 人力資源規(guī)劃：任強(qiáng)海、周正、安毅、尹強(qiáng)、劉伯強(qiáng) 由于水平有限，還有很多不當(dāng)之處望石老師批評(píng)改正！ 2004-6-06 成都清源房屋開(kāi)發(fā)有限公司 人力資源規(guī)劃（2004） 背景： 成都清源房屋開(kāi)發(fā)有限公司是***創(chuàng)建的企業(yè)，于一九九四年初運(yùn)行。經(jīng)過(guò)九年的努 力，成功地開(kāi)發(fā)了石人住宅，金城住宅、清源電梯商寓、清源商廈、翡翠家園及坐落于 風(fēng)景秀麗的都江堰市區(qū)的全流動(dòng)水景社區(qū)麗水青城等房產(chǎn)項(xiàng)目。目前正開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有四 個(gè)，其中名士公館則是面積達(dá)10萬(wàn)平方米的大型高尚文化社區(qū)。另外還有南門(mén)商業(yè)項(xiàng)目 “金玉滿堂”和“騾馬市商貿(mào)大世界”等項(xiàng)目。 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析： （一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，特別是美國(guó)受9·11恐怖襲擊之后，西方各資本主義國(guó) 家經(jīng)濟(jì)狀況更是加速下滑。在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7%的增 長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升 的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的 前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖 掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面 入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓 和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全 年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1%； 實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5%，其中，地方財(cái)政收入77.6億元，比上 年增長(zhǎng)了32.1%。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)成都地方經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯的。2001年成 都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32 .2%；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng)59.1%，其中住房裝飾支出和 家具材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。 2002年隨著加入WTO的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)擴(kuò)大和西部大開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，舊城改造和新區(qū)建設(shè) 進(jìn)程的加快，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治政策進(jìn)一步落實(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大 的發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 （二）宏觀政策環(huán)境 自2001年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界就開(kāi)始了調(diào)整。從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按 照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷 售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面 保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成 ，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 2001年4月4日國(guó)務(wù)院、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》旨在通過(guò)規(guī)范商品房現(xiàn)售 和預(yù)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。首先，明確了商品房銷售的政府 主管機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件，以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)限和職責(zé)，對(duì) 房地產(chǎn)的參與者和管理者進(jìn)行規(guī)范；其次，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，有 效降低購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)；第三，對(duì)銷售途徑和手段進(jìn)行了規(guī)范和限制，對(duì)易產(chǎn)生糾紛，損害消 費(fèi)者利益的返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等明令禁止；第四，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告進(jìn)行了規(guī)范，明確應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó) 廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，“廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、 準(zhǔn)確”，并提醒當(dāng)事人對(duì)“商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品 房買(mǎi)賣(mài)合同中約定”，從銷售宣傳行為上進(jìn)行限制，維護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)；第五，對(duì)商品 房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容一一列舉，從合同內(nèi)容和程序上進(jìn)行規(guī)范；第六，對(duì)商 品房統(tǒng)計(jì)建筑面積的不同方式、相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式以及承諾規(guī)劃、設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行規(guī)范， 對(duì)允許的誤差和超出允許誤差的處理辦法進(jìn)行明確；第七，對(duì)商品房長(zhǎng)期存在的質(zhì)量糾 紛進(jìn)行責(zé)權(quán)明確，規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等做出約定，保修期從交付之日計(jì)算。”如 此等等，既降低了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障了房地產(chǎn)交易活動(dòng) 的健康、有序運(yùn)行，又刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。 中國(guó)人民銀行于2001年6月26日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住宅金融業(yè)務(wù)的通知》，一方面“嚴(yán)格 審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理”。對(duì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 以及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的具體運(yùn)作提出了更加嚴(yán)格的要求，從而間接提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的入市和盈 利門(mén)檻。另一方面，“強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放‘零首付’個(gè)人住房貸款”，并“規(guī) 范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸 款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房”。從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)人的 住房金融貸款進(jìn)行了限制，整頓和規(guī)范了住房金融的市場(chǎng)秩序和業(yè)務(wù)管理，防范了住房 貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)建設(shè)部還修改了7項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理規(guī)定和辦法。就城市商品房預(yù)售管理 、城市異產(chǎn)毗連房屋管理、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、城市房地 產(chǎn)抵押管理、城市房屋權(quán)屬登記管理、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理等七方面，進(jìn)行了修改， 從而進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理規(guī)范。 為貫徹國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，成都市人民政府正式出臺(tái)了《成都市 城市房屋拆遷管理暫行辦法》，并于2001年11月1日起實(shí)施。該《辦法》對(duì)其適用范圍及管 理部門(mén)以及拆遷補(bǔ)償金的“?？顚Ｓ谩薄仓糜梅繎?yīng)當(dāng)具備的公共交通、入學(xué)、就醫(yī)、日 常生活等條件等等均做出了明確規(guī)定。并對(duì)拆遷補(bǔ)償方式、各類房屋的安置辦法、補(bǔ)助 費(fèi)的規(guī)定等也有相應(yīng)規(guī)定。強(qiáng)化了對(duì)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)和對(duì)政府行政管理行為 的約束，完善了一系列行為規(guī)則，以確保被拆遷房屋所有人和使用人的權(quán)益。 針對(duì)現(xiàn)行體制中存在的主要弊端，從體制、政府、市場(chǎng)、企業(yè)四者關(guān)系出發(fā)，本著完 善成都市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制入手的目的，市政府出臺(tái)了關(guān)于加快投資體制改革的13個(gè)配套文 件和《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》，改善成都市的投資環(huán)境， 鼓勵(lì)投資者進(jìn)入成都市場(chǎng)，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 （三）成都市政府工程： （1）城市環(huán)境綜合整治 2001年，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，圍繞“凈化、綠化、亮化、暢通”的總目標(biāo) ，在城區(qū)全 面實(shí)施了城市環(huán)境綜合整治工作。整治工作從3月中旬起全面展開(kāi)，至12月底基本結(jié)束， 歷時(shí)9個(gè)月。 重點(diǎn)對(duì)122條市容形象示范街、重點(diǎn)整治街道、主要出入城道路路段的臨街立面、道 路路面、戶外廣告、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市容秩序、園林綠化、光彩工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車停 車場(chǎng)、建筑工地、閑置地塊、河道溝渠、臨街店鋪、暢通工程等進(jìn)行綜合整治。 目前，經(jīng)過(guò)整治的街道基本形成了一街一景，一區(qū)一貌，既體現(xiàn)了歷史文化名城的 特色，又展現(xiàn)了現(xiàn)代城市的時(shí)代風(fēng)貌，使城市整體形象在較短的時(shí)間內(nèi)得到了明顯的提 升。 （2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 為構(gòu)筑成都市工業(yè)新高地，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的跨越式和可持續(xù)發(fā)展，加快城市建設(shè)，提 升城市形象，成都市規(guī)劃局按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，本著企業(yè)為主、政府引導(dǎo)：整體規(guī)劃 、成片開(kāi)發(fā)；技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品升級(jí)換代等三大原則，于2001年9月28日公布了東郊工業(yè)區(qū) 結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，調(diào)整后的東郊將成為集物流配送、商業(yè)金融、居住生活、科技產(chǎn) 業(yè)、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 城東一期改造規(guī)劃城市建設(shè)用地面積為107.40平方公里，預(yù)計(jì)市政設(shè)施改造和建設(shè)總 投資228億元。結(jié)合城市軌道交通設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造良好的片區(qū)間交通條件，改造后的沙 河將形成“兩帶兩區(qū)六景點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)。片區(qū)結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變?yōu)槭兄行?、城市副中心、片區(qū) 中心、居住中心等四級(jí)中心組成的結(jié)構(gòu)模塊，改造后將形成將以沙河為紐帶、向東放射 道路為軸線，聯(lián)系各級(jí)中心的新格局。同時(shí)，在現(xiàn)在的工業(yè)區(qū)內(nèi)將增加建設(shè)南路B線、沙 板橋路、雙橋路東延線、東大街東延線及機(jī)場(chǎng)路東延線等道路，改造架空電力線路為地 下敷設(shè)：改造所有鐵路專用線及平交道口。 2002年是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造將進(jìn)入最關(guān)鍵的一年，東郊工業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整將依據(jù)整體部署，整體推進(jìn)，并在重點(diǎn)地區(qū)實(shí)施重點(diǎn)突破。其具體的目標(biāo)為： 完成2001年啟動(dòng)的7戶試點(diǎn)企業(yè)的搬遷改造，做到按時(shí)投產(chǎn)。新啟動(dòng)15戶企業(yè)搬遷改造， 全年完成搬遷改造投資20億元以上。依法關(guān)閉企業(yè)2至3戶。結(jié)合沙河整治工程，在搞好 沙河兩岸企業(yè)拆遷的同時(shí)，規(guī)劃建立1至2個(gè)都市型工園區(qū)。 （3）沙河整治 沙河是50年代為解決東郊企業(yè)供水問(wèn)題而改建的，以供應(yīng)工業(yè)用水為主的專用渠道。 2001年啟動(dòng)的沙河整治工程共計(jì)需投入80億元，其中沙河整治工程將需要投入19- 20億元，加上舊城改造及工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金投入將達(dá)200億以上。整治范圍為10.97 平方公里，包括沙河22.22公里河道及10條支流流域范圍。 2001年11月28日沙河整治拆遷工程正式動(dòng)工，拆遷時(shí)間預(yù)計(jì)為一年，拆遷總面積約1 62萬(wàn)平方米。整個(gè)拆遷工程將分兩步進(jìn)行。第一階段：2001年11月底至2002年5月，完成 上游水資源保護(hù)區(qū)范圍，即駟馬橋至源頭段5.34公里，兩側(cè)各200米范圍的拆遷。下游成 渝高速路段至沙河與府河交匯口5.6公里、兩側(cè)各50米范圍的拆遷。第二階段：2002年3 月至2002年11月。完成駟馬橋以下至成渝高速路段11.28公里、兩側(cè)各50米范圍的拆遷。 2002年春節(jié)后開(kāi)始工程建設(shè)。預(yù)計(jì)用3年- 5年時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)域進(jìn)行全面的綜合治理，包括載污工程、防洪及河堤整治工程 、綠化景觀工程、道路及市政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程、文化建設(shè)及光彩工程和拆遷改造工 程等。 （4）舊城改造 為進(jìn)一步改善城市環(huán)境，市政府提出用3- 5年時(shí)間完成舊城改造的決定，并已初步完成有關(guān)舊城區(qū)改造的計(jì)劃，根據(jù)舊城改造滾動(dòng) 開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以“政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作”為基礎(chǔ)原則，初步改造計(jì)劃將是：第一階段采取 政府先行投入部分資金進(jìn)行舊城改造，完成現(xiàn)有舊 城改造量的20%，待積累資金后再加大改造力度；在第二階段完成35%的改造量；第三 階段完成45%的改造量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)尚需改造的舊城危舊房達(dá)400萬(wàn)平方米，拆遷戶數(shù) 近10.5萬(wàn)戶，需要投入拆遷費(fèi)用及城市道路建設(shè)資金達(dá)152.94億元。 （5）低洼棚戶區(qū)改造 有關(guān)部門(mén)在全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出了改造低洼棚戶區(qū)的時(shí)限要求，明確責(zé)任分工， 邀請(qǐng)人大代表共同商量如何加快改造步伐。在2001年初的市人代會(huì)上，王景云、楊盛書(shū) 等20位人大代表再次提出了4件關(guān)于加快城區(qū)多處低洼棚戶區(qū)改造的建議。承辦的市房管 局根據(jù)建議及時(shí)向市政府上報(bào)了《關(guān)于報(bào)送進(jìn)一步加快城區(qū)低洼棚戶區(qū)危破房屋改造實(shí)施 意見(jiàn)的請(qǐng)示》，市長(zhǎng)李春城、副市長(zhǎng)王少雄等對(duì)此作出重要批示，對(duì)此，低洼棚戶區(qū)改造 拉開(kāi)序幕。 2001年11月7日，成都市政府有關(guān)部門(mén)規(guī)劃在十五期間完成二環(huán)路內(nèi)的低洼棚戶改造 工程。目前成都市共有73.9萬(wàn)平方米的低洼棚戶區(qū)，其中錦江區(qū)和金牛區(qū)各占39.7萬(wàn)平 方米和13.7萬(wàn)平方米，武侯區(qū)占14萬(wàn)平方米，青羊區(qū)和成華區(qū)各占3萬(wàn)平方米和3.5萬(wàn)平 方米。而2002年將有10個(gè)低洼棚戶區(qū)啟動(dòng)改造，共遷出20多萬(wàn)平方米的舊城改造和新項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)用地，將在這些地區(qū)進(jìn)行低洼棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目的定位大都以中 低檔商品房為主，產(chǎn)品價(jià)格在2000- 2300元/平方米，這將成為今年成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。 （四）市場(chǎng)供給特征 第一，總體供給規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理。 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的日益成熟，成都市作為整個(gè)中國(guó)西部的投資熱土，吸引了越來(lái) 越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，商品住房投資增幅近兩年均在30%左右，在持續(xù)的消費(fèi)需求支持 下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看 ，成都...
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