房產(chǎn)業(yè)務(wù)知識問答
房產(chǎn)業(yè)務(wù)知識問答 基礎(chǔ)知識篇 1、住房二級市場包括哪些方面？ 答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、 公有住房使用權(quán)、以及居民個人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證 需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上 市房改房等等。 3、什么是已購公有住房？ 答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。 4、么是解困房？ 答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠 住房問題的住房。 5、什么是房改房？ 答：經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準(zhǔn)房改并報市房改辦備案；且已 簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 6、什么是房屋拆遷？ 答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要，對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi) ，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為 ，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：應(yīng)具備以下條件： a、向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 8、已購公房上市需要什么條件？ 答：需要條件是： a、 取得《土地房屋權(quán)證》； b、 開具家庭住房情況證明； c、 已按規(guī)定補清超標(biāo)面積房屋價款。 土地房屋權(quán)籍登記篇 9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 答：我市土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理 法》及1997年9月1日實行的廈門市人民政府第60號令《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定 》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部和建設(shè)部的具體要求，進行受理登記、審 核、確權(quán)發(fā)證。 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個基本條件：⑴土地房屋權(quán)屬來源合法；⑵四至界線清楚無爭 議；⑶面積準(zhǔn)確。 10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？ 答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時不能辦理繼承的，由申請人（繼 承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)廈府（1997）綜018號文第六條規(guī)定 ，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明"業(yè)主已故"字樣。 11、被拆遷房屋在拆遷前已實際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈送、析產(chǎn)等并 經(jīng)公證或法院裁決，但未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名 字簽訂的，若涉及買賣、贈送，按被拆遷房屋的價值補交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登 記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。 12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況 答：市政府60號令是我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的主要法律依據(jù)?！稄B門市城鎮(zhèn)土地房 屋權(quán)屬登記發(fā)證若干問題處理意見》主要是針對商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房 的辦證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種： (1)完全沒有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的； (2)用地、建房手續(xù)不齊全且嚴重影響城市規(guī)劃的； (3)房屋未竣工或存在嚴重的質(zhì)量安全問題的； (4)四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭議的； (5)超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的； (6)購房手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的； (7)重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋； (8)購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己 故未辦理繼承的等等。 13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工 ；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。具體如下： A、商品房： a、已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 B、房改房： a、經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準(zhǔn)房改并報市房改辦備案； b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 C、拆遷安置房： a、拆遷安置補償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認的，可按確認書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。 b、拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報送拆遷協(xié) 議確認，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。 14、建設(shè)項目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？ 答：對未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目按如下辦法處理：㈠1990年4月1日之前開工建設(shè)的項目 (含城鎮(zhèn)私有房屋)未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符 的，或超出用地紅線的，由市國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后予以 辦理權(quán)屬登記手續(xù)。㈡1990年4月1日之后開工建設(shè)的項目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須 經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。㈢2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項 目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項目用地四至清楚無權(quán)屬爭議 的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 15、建設(shè)項目實際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？ 答：1990年4月1日之后，建設(shè)項目實際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分 別按以下辦法處理： ㈠每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實測總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積1%以內(nèi)(含 1%)的，由市國土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價；大于1%的，由市規(guī)劃管理部門處理同 意后按規(guī)定收取增容地價。 ㈡對于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項目，市土地房屋權(quán)屬登記管理 部門可先對符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記， 其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 ㈢凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登 記手續(xù)。 16、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？ 答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收 手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房 屋安全鑒定機構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù) 。 建設(shè)項目未通過竣工驗收或經(jīng)市房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主 管部門牽頭處理。 17、什么是土地權(quán)屬爭議？ 答：土地權(quán)屬爭議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)(包括國有土地、集體土地)歸屬爭議 . 18、土地權(quán)屬爭議應(yīng)向誰提出申請? 答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國土資源部17號令》第五條之規(guī)定：個人之間、個人與單 位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管 部門調(diào)查處理。 前款規(guī)定的個人之間、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，由鄉(xiāng) 級人民政府受理和處理。 19、申請調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？ 答：（一）申請人與爭議的土地有直接利害關(guān)系;（二）有明確的請求處理對象、具體的 請求和事實根據(jù)。 20、申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請后，行政主管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：對于申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行審查，國 土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請書之日起7個工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認為應(yīng) 當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個工作日內(nèi)將申請書副本發(fā)送被申請人。被申請人應(yīng)當(dāng)在 接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影 響案件的處理。認為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時擬定不予受理建議書，報同級人民政府作 出不予受理決定。當(dāng)事人對不予受理決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政 訴訟。 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜 ，在規(guī)定時間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負責(zé)人批 準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)報 送同級人民政府，由人民政府下達處理決定。當(dāng)事人對人民政府作出的決定不服的，可 以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請行政復(fù)議， 也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。 21、什么是房產(chǎn)測繪？ 答：所謂房產(chǎn)測繪是指運用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動。 22、目前我市實施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 實施房產(chǎn)測繪，應(yīng)嚴格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 17986.1- 2000)和《廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則》執(zhí)行。 23、商品房面積由誰來申請測繪？ 答：目前購房人辦證難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋 實施測繪、不能及時將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主 管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前 按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房 地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。 24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤 差時如何處理？ 答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合 同未作約定的，按以下原則處理： ①面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實結(jié)算房價款； ②面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房 價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以 內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán) 歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％ ）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由出賣人雙倍返還 買受人。 面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積)/合同約定面積×100％ 但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型 、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能 情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。 因上述原因的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。 25、商品房建筑面積的組成？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為 獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。 26、共有建筑面積的組成？ 答：共有建筑面積分為應(yīng)分攤的共有建筑面積和不應(yīng)分攤的共有建筑面積。 應(yīng)分攤的共有建筑面積：1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間 、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等 ，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共 用房和管理用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻 （包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 不應(yīng)分攤的共有建筑面積：1）、獨立使用的地下室或為多幢服務(wù)的地下室（地下車位、 車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和 多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的 地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。 3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)"空 中花園" 以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分 攤的共有建筑面積。4）、獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬 配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分攤的共有建筑面積和本條前4款內(nèi)沒有羅列的建筑部位。 27、什么是地籍調(diào)查？ 答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對申請登記的宗地現(xiàn)場核實其權(quán)屬、位置 、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。 28、為什么要進行地籍調(diào)查？ 答：因為地籍調(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地...
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