房產(chǎn)新知識精華1
房產(chǎn)新知識精華（1） 本期標(biāo)題 １、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì) ２、細(xì)節(jié)是最重要的競爭力 ３、湖濱花園的社區(qū)文化 ４、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系 ５、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計 ６、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌 ７、營銷的“非實體化”傾向 ８、地產(chǎn)名家論品牌 ９、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代 １、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì) 經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)·利連塔爾曾經(jīng)說過：“管理的首要技巧是人文的，而不是技術(shù)的。因 而，衡量經(jīng)理人員最主要的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是他的人文素質(zhì)，是那種構(gòu)成領(lǐng)導(dǎo)能力的無形的個 性品質(zhì)”。 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策者應(yīng)具備以下４個方面的心理素質(zhì)—— 堅定的信念。領(lǐng)導(dǎo)決策者必須樹立正確的政治方向，能在大是大非面前頭腦清醒胸 懷開闊，正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準(zhǔn)則、規(guī)范，以及 作為的問題。 良好的認(rèn)知。領(lǐng)導(dǎo)決策者要具有敏銳的觀察力（才能捕捉準(zhǔn)確、全面、及時的信息 ），較強的記憶力（才能準(zhǔn)確地保存信息，儲以備用）和思維能力（可以把觀察獲得的 信息，進(jìn)行思維加工，以去粗取精，去偽存真，把握信息之間的內(nèi)部聯(lián)系，掌握其內(nèi)在 規(guī)律，實施正確決策）。 良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質(zhì)的主要標(biāo)志。 良好的組織活動。領(lǐng)導(dǎo)者做出正確決策后，關(guān)鍵的問題還是如何去落實。房地產(chǎn)業(yè) 政策性強、聯(lián)系面廣，日趨規(guī)范，因此，就需要領(lǐng)導(dǎo)決策者去認(rèn)真協(xié)調(diào)各部門、各層面 的關(guān)系，組織廣大員工高效率地去為實現(xiàn)目標(biāo)而行動。在這里，組織領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能 力、人際交往能力強的領(lǐng)導(dǎo)決策者，會在所轄的范圍內(nèi)演出一幕生動的活??；如果缺乏 組織、協(xié)調(diào)、交往能力，生性孤僻，就難以組織起群眾，也難以落實既定的目標(biāo)。 ２、細(xì)節(jié)是最重要的競爭力 有人說“上帝與細(xì)節(jié)同在”，讓我們揭開上帝的面紗，看看細(xì)節(jié)的微笑…… 日本人的細(xì)節(jié)—— 在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”，本來是日偽時期的“大和飯店”，乃日本人留下 的建筑物。這座已經(jīng)歷過大半個世紀(jì)的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴(yán)冬，至今連外墻磚幾 乎都沒有壞損過和更換過，足見當(dāng)年工藝之精細(xì)。 我們不得不承認(rèn)，日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業(yè)品，從電器到汽車 ，都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝，日本工業(yè)品的精致程度普遍在歐美產(chǎn) 品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫，就是因為這兩種運動最能品味和體現(xiàn) 精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經(jīng)濟巨人，求精圖細(xì)之民族精神起到了重要的作用 。 德國人的細(xì)節(jié)—— 德國也是一個極求精細(xì)的國家，德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的 工藝品壽命長，奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美，那德國人就是熱衷內(nèi) 在的精致。正是這兩個追求精細(xì)的國家，如今的ＧＤＰ位居世界的第二位和第三位，并 且在上個世紀(jì)的二戰(zhàn)時期，曾經(jīng)與幾乎全世界的力量形成抗衡。 細(xì)節(jié)超越標(biāo)準(zhǔn)—— 所有的標(biāo)準(zhǔn)幾乎都只是一個起碼的，最低的要求。標(biāo)準(zhǔn)往往不能表達(dá)細(xì)節(jié)的，而細(xì) 節(jié)可以基于標(biāo)準(zhǔn)而超越標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)約束之外構(gòu)成產(chǎn)品真正的內(nèi)在和外在的素質(zhì)，只關(guān) 注標(biāo)準(zhǔn)是不能完成細(xì)節(jié)的。 細(xì)節(jié)表達(dá)品位—— 美觀容易，品位難求。品位的訣竅恰恰在于細(xì)節(jié)。氣質(zhì)正是源于精致。對每個細(xì)節(jié) 的精確考慮，往往能使品位有明顯的提升。走進(jìn)一個優(yōu)秀的住宅區(qū)，你能感到一種特殊 的氣質(zhì)，這種氣質(zhì)能夠傳達(dá)發(fā)展商的氣質(zhì)——是練達(dá)或是膚淺，是縝密還是粗糙。 細(xì)節(jié)代表價值觀—— 以造屋為例，發(fā)展商的價值如果是負(fù)責(zé)任的，那么住宅的所有細(xì)節(jié)就應(yīng)當(dāng)被充分地 注意到——無論是建筑和環(huán)境的硬件，或是管理和服務(wù)的軟件。如今，公眾對發(fā)展商的普 遍不信任，根本是對許多發(fā)展商價值觀的否定。 細(xì)節(jié)描述文化—— 用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細(xì)節(jié)的關(guān)注是不同的。中國人習(xí)慣了傳 統(tǒng)烹調(diào)方法中的“鹽少許，糖若干”以及傳統(tǒng)中醫(yī)藥中的手抓定量方式，俄國人盡管擁有 豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業(yè)產(chǎn)品，而美國人卻可以為紐約時代廣場大 廳設(shè)計組織近百位設(shè)計師干了一整年。 細(xì)節(jié)產(chǎn)生效益—— 只有經(jīng)過事前的深思熟慮和事中的精工細(xì)活，才會出現(xiàn)最少返工的和節(jié)省成本的效 果。追精求細(xì)的成本是最值得的成本。在細(xì)節(jié)上少花的成本，往往會加倍地在別的地方 付出?；蛟S，很少有人想到細(xì)節(jié)也是賣點，細(xì)節(jié)也是競爭力。而事實上，細(xì)節(jié)正是最重 要的賣點和最有效的競爭力。 ３、湖濱花園的社區(qū)文化 中國人崇尚和諧，和諧是中國傳統(tǒng)文化的重要范疇，和諧是中國人調(diào)節(jié)人與外部關(guān) 系的重要規(guī)范。湖濱花園在調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)外各種關(guān)系的社區(qū)文化基本原則就是“和諧論”。 首先，湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關(guān)系。在湖濱花園社區(qū)內(nèi)部的園林設(shè)計 中，他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化，而是重視人與自然的協(xié)調(diào)和參與性 。在修建水景池時，旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況；其次，湖濱更注重 建立社區(qū)內(nèi)外和諧融洽的人際關(guān)系。在房屋的設(shè)計中，以聯(lián)排別墅的設(shè)計再現(xiàn)鄰里親情 的和諧關(guān)系，在院落的設(shè)計上，以低矮柵欄代替封閉式的高墻，給鄰里間提供了一種開 放的空間；再次，湖濱花園也重視協(xié)調(diào)業(yè)主個體與群體之間互利共享關(guān)系。在社區(qū)會所 的設(shè)計時，事先聽取業(yè)主的意見，并根據(jù)業(yè)主的意見在會所提供了集體活動的場所。 生活理念上，湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區(qū)氛圍。富含寓意的雕塑、造 型、娛樂設(shè)施、名人名言，充分體現(xiàn)了深刻的生活哲理。 湖濱人遵循《公民道德建設(shè)實施綱要》，倡導(dǎo)友善待人，“我為人人，人人為我”，從 我做起，把友善之心用于社會，服務(wù)于社區(qū)。 ４、設(shè)計莫冷落了鄰里關(guān)系 現(xiàn)時住宅的設(shè)計都是一家一戶封閉的結(jié)構(gòu)。這個設(shè)計的好處是躲進(jìn)小套成一統(tǒng)，獨 門獨戶自逍遙，為居家的個性化創(chuàng)造了充分自由的天地。然而，其不足之處也在于它過 于獨特的封閉，而缺失了鄰里溫情。 其實，人本主義關(guān)懷并不排斥鄰里親情。人本之人，不單單指個人或一個家庭，而 是囊括了人的所有社會性的正義，現(xiàn)代化住宅設(shè)計所奉行的“以人為本”應(yīng)當(dāng)是這樣一個 廣義的概念。它不僅承認(rèn)人是住宅設(shè)計服務(wù)的主體對象，而且考慮到與人類關(guān)系密切的 自然生態(tài)環(huán)境，絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林，而摒棄鳥語花香。同 樣的，“以人為本”也要以“社會為本”，既關(guān)懷到人對住宅的物質(zhì)享受，又關(guān)懷到同一住 宅或同一住宅區(qū)鄰里間的情感交流與親和。 中華傳統(tǒng)的鄰里親情，正是中華文明的一種文化結(jié)晶。其科學(xué)性正不斷地為現(xiàn)代醫(yī) 學(xué)、精神病學(xué)、兒童教育學(xué)、心理學(xué)、社會學(xué)等科學(xué)驗證。諸如，精神病學(xué)家就認(rèn)定人 際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方；醫(yī)學(xué)界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者 多多參與社會娛樂活動，保持健康的心態(tài)，作為藥物治療的最佳輔助；健康機構(gòu)經(jīng)過統(tǒng) 計，確認(rèn)長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者；教育家提醒家 長，對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養(yǎng)他們的群體意識，防止自我封閉 ，個人中心等不良心態(tài)，有助他們的人格健康成長。社會學(xué)家指出，四合院文明和石庫 門風(fēng)情所培育的是一種中國傳統(tǒng)的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式，其意義正對 立于現(xiàn)代西方十分頭痛的社會玻 正因為如此，著名房地產(chǎn)理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設(shè)計的理念和實踐不 應(yīng)遺漏和冷落鄰里關(guān)系這一層重要的人文因素。而應(yīng)當(dāng)將鄰里親和作為中華傳統(tǒng)文化和 社會主義文明融合到房地產(chǎn)建設(shè)中去。我想，這或許也是建筑設(shè)計上中國特色的一個繼 承點和出發(fā)點。因為任何建筑或藝術(shù)的創(chuàng)新都離不開優(yōu)秀思想和理念這個依據(jù)。 ５、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計 亞運村安慧里社區(qū)完成ＣＩ形象設(shè)計，這是北京市首家。該社區(qū)有自己的“社區(qū)旗” 以及“區(qū)徽”，還設(shè)定了從理念至形象上的細(xì)則。 亞運村安慧里社區(qū)主會場，有一本翻開的書的社區(qū)旗，由藍(lán)紅黑黃綠五種顏色組成 。這個圖案同樣形成了社區(qū)的區(qū)徽以及區(qū)標(biāo)，并發(fā)給社區(qū)居民。同時，社區(qū)居民將收到 一份“社區(qū)ＣＩ手冊”，該手冊對社區(qū)在安全、體育、文化、應(yīng)急系統(tǒng)、醫(yī)療保健等方面 提出了精確指標(biāo)，在昨天公布之日該社區(qū)已全部做到。如：６０歲以上老人每６００人 一名護(hù)士、平均５０００人有一個干洗店和制衣店、社區(qū)至少有一家銀行、飯館至少有 ３家，建社區(qū)學(xué)校且社區(qū)教室每萬人一間，小區(qū)閉路電視監(jiān)控，周界防范報警系統(tǒng)，樓 宇對講防盜系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)的建立達(dá)７０％等內(nèi)容。 ６、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌 日前西安興慶宮計劃投資將近１億元重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌。園內(nèi)所有仿古建筑物及周 邊環(huán)境都在進(jìn)行變革性修繕整治。園內(nèi)部分原來的混凝土道路已經(jīng)被青石板取代。由郭 沫若親筆題名的該園標(biāo)志性建筑物“沉香亭”修繕工作現(xiàn)已接近頂部。原來所有仿古建筑 物表面彩繪全部去除后更新，部分建筑物的造型正在向唐代風(fēng)格靠近。 據(jù)劉建設(shè)園長介紹，自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年５月１日前結(jié)束，目前 園內(nèi)１０余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規(guī)模、綜 合性修繕，要求興慶宮公園在風(fēng)格上盡量接近唐代，并且要提高檔次。整個工程要求在 今年９月２０日前基本完工，爭取在國慶節(jié)前讓湖水蕩碧波，公園展唐采。 ７、營銷的“非實體化”傾向 現(xiàn)今地產(chǎn)營銷最關(guān)鍵的一點，就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象， 并以文化范疇來塑造并表征這種在產(chǎn)品實體中所遮蔽著的意象，使?fàn)I銷呈現(xiàn)出一定的“非 實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團(tuán)開發(fā)的圣約瀚名邸高檔社區(qū)營銷手法：因為此樓盤所 在地靠近圣約瀚大學(xué)舊址，所以把“生活的藝術(shù)”確立為設(shè)計理念，不僅售樓處用藝術(shù)吊 燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現(xiàn)其優(yōu)雅、尊貴品味，而且電視廣告片也是別具一格，用 電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面，勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發(fā) 心靈共鳴”的產(chǎn)品定位與營銷方式，令圣約瀚名邸炙手可熱。 綠地集團(tuán)開發(fā)的“綠地名人坊”也是如此，中國傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到現(xiàn) 代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊、人本氣質(zhì)與靈動的思考空間，成就了這一文化名宅 。在“大名者的居?！痹O(shè)計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪 意景觀和儒雅氛圍，準(zhǔn)確地傳達(dá)出建筑的氣質(zhì)。素淡凝重的裝修風(fēng)格，獨具中華文化意 韻的飾品、背景音樂，使視覺、聽覺渾然一體，文化內(nèi)涵自然滲透于居室的每一方寸間 。 ８、地產(chǎn)名家論品牌 張寶全：我個人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)界的品牌正在逐漸形成，許多優(yōu)秀的企業(yè)也正在 追求自己的品牌。房地產(chǎn)業(yè)存在企業(yè)品牌，產(chǎn)品品牌不容易形成，因為所有的地產(chǎn)產(chǎn)品 都是地域化的產(chǎn)品，而且在同一地區(qū)內(nèi)由于位置不同、自然條件不同，差別很大，地產(chǎn) 產(chǎn)品是一種個性化的非標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。它不像家電等是一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，它沒法進(jìn)行標(biāo) 準(zhǔn)化生產(chǎn)。 王若雄：我認(rèn)為一個房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)比項目品牌重要得多，在目前中國 房地產(chǎn)的這種發(fā)展?fàn)顩r下，對開發(fā)商來說，某一個項目可能會做好，但要真正形成整個 企業(yè)的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成，便無形之中加大了這個企業(yè)的責(zé)任。 企業(yè)品牌的形成和這個企業(yè)成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產(chǎn)企 業(yè)素質(zhì)較低，真正形成一個企業(yè)的品牌非常困難。一個品牌的企業(yè)，質(zhì)量是第一位的。 在房地產(chǎn)建筑過程中，建筑工人是直接負(fù)責(zé)質(zhì)量的對象?？墒窃诋?dāng)前，我國大部分建筑 工人是那些剛剛放下鋤頭進(jìn)城的農(nóng)民，而正是他們肩負(fù)著質(zhì)量的重任。在這種情況下， 要培植一個系列化的、專業(yè)化的、標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品是比較困難的。用一顆平常的心 ，正直的心，去做正派的事，可能會越做越好。 袁三平：品牌應(yīng)該是一個公司的品牌，團(tuán)隊的品牌。房地產(chǎn)發(fā)展商的主要工作是一 個集成，利用廣泛的社會資源，是一個整合的過程。在這種整合的過程中，最大的問題 是如何顯現(xiàn)出你的水平，可能會有其他許多因素，但是管理的責(zé)任完全在于發(fā)展商，從 立項、定位到銷售，甚至到售后服務(wù)，這個過程表現(xiàn)的就是你企業(yè)的品牌，公司管理水 平的高低直接體現(xiàn)在項目的好壞上。 任志強：用最簡單的話來解釋，品牌就是一種要約，品牌就是一種承諾，就是要給 消費者一種確定性的承諾。維護(hù)和創(chuàng)造品牌需要極大的成本，需要有內(nèi)部的要約，要克 服兌現(xiàn)承諾的困難，最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續(xù)不斷地為后繼 產(chǎn)品創(chuàng)造價值。現(xiàn)在房地產(chǎn)更新的速度高于任何一個產(chǎn)品更新的速度。 ９、開創(chuàng)體驗經(jīng)濟時代 中國人的模仿能力可能是世界第一流的，“一窩風(fēng)”現(xiàn)象也可能是中國獨有的。只要 是新東西、...
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