房產(chǎn)新知識精華2
房產(chǎn)新知識精華（2） 本期標(biāo)題 １、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā) ２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂 ３、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２” ４、復(fù)興失落的院落文明 ５、以人為本設(shè)計人居環(huán)境 ６、樓市進入“服務(wù)經(jīng)濟”時代 ７、客戶的價值需求是核心 １、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā) 位于北京東南三環(huán)的高檔社區(qū)山水文園，日前宣布成立“山水人·家園共建研發(fā)沙龍 ”，并表示山水文園的全體業(yè)主都將成為產(chǎn)品研發(fā)人員，鼓勵全員積極參與產(chǎn)品研發(fā)。 由業(yè)主定期向開發(fā)商提出針對包括山水文園在內(nèi)的，加拿大ＬＶＣ國際投資集團開 發(fā)的所有項目的合理化建議，建議內(nèi)容涵蓋規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā) 、新技術(shù)運用、設(shè)施更新、物業(yè)管理等從硬件到軟件的各個方面，充分發(fā)揮業(yè)主的主觀 能動性，與開發(fā)商一起把山水文園建設(shè)得更加完美，創(chuàng)造出更適宜人居住的社區(qū)。新老 業(yè)主填寫申請表后即可加入共建沙龍，銷售人員與物業(yè)公司隨時將意見反饋至山水文園 研發(fā)中心，經(jīng)整理后提交共建沙龍評委會，并公開展示，選擇優(yōu)秀且切實可行的建議付 諸實施。 ２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂 從買套房子安個家，到一種生活方式的改變，使住房消費市場日趨成熟，人們對小 區(qū)景觀的關(guān)注程度越來越高，而集觀賞、休閑與實用性為一體的小區(qū)景觀，已愈來愈受 到人們的青睞。被建設(shè)部授予魯班傳人的合肥市園林建筑工程公司副總經(jīng)理項舉海，日 前向記者細(xì)說了他對營造小區(qū)景觀的理解和認(rèn)識。 首先，營造小區(qū)景觀要求開發(fā)商必須具有追求一流的精品意識和誠信務(wù)實的作風(fēng)， 因為，這是做好這項工作的前提和基矗 其次，景觀設(shè)計單位要具備高超的設(shè)計水平和成熟的設(shè)計方案，在充分領(lǐng)會設(shè)計理 念的基礎(chǔ)上把握好尺度，處理好三個問題：生態(tài)、審美、游息。生態(tài)：即要求小區(qū)植物 配置應(yīng)有層次感，所有的景觀設(shè)計要貼近自然，讓業(yè)主能感受到移步換景和一年四季的 更迭；審美：即在營造小區(qū)景觀時，要將文化內(nèi)涵融入到亭臺廊榭、假山小品、小橋流 水等景觀的建設(shè)中，讓業(yè)主在親近自然之時受到一種文化氣息的熏陶；游息：即小區(qū)景 觀營造應(yīng)本著“以人為本”的理念，將其打造成可觀、可行、更可棲的境地。景觀設(shè)置要 講究布局、園林小品的形態(tài)、風(fēng)格、尺度要與周圍環(huán)境充分協(xié)調(diào)。 另外，施工方既要尊重圖紙，又不能囿于圖紙，工程的實施要具備一定的二次創(chuàng)造 能力和講究一定的靈活性。項經(jīng)理說他們公司在承接由美國貝爾高林（全球三大知名景 觀設(shè)計公司之一）設(shè)計的合肥“新華·學(xué)府花園”的一期景觀施工中，就遇到了這樣的挑戰(zhàn) ：其一，開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)高。新華房地產(chǎn)公司以精品的態(tài)度對待景觀施工，要求按圖施工 ，一次成熟全面交付；其二，設(shè)計單位要求高。美國貝爾高林要求必須百分之百再現(xiàn)其 歐陸庭院的設(shè)計風(fēng)格和藝術(shù)韻味，對選材、施工的要求幾乎到了苛刻的地步；其三，工 期短。從施工到交付僅３７天；其四，施工工藝復(fù)雜。每個庭院風(fēng)格景觀要素復(fù)雜，線 條感強，幾何圖案多，工序極其復(fù)雜，并且又都十分注重圖案造型，運用不同的線條和 色塊，豐富空間層次，小中見大，增強空間的可讀性。如在建設(shè)舒曼之庭的景觀時，考 慮到地下車庫給景觀建設(shè)帶來的困難，在開發(fā)商的支持下，與貝爾高林多次協(xié)調(diào)論證， 最終跳出圖紙，采用造型別致的桌椅、樹池來點綴庭院，既克服了景觀建設(shè)中的實際困 難，又使庭院不失特色。 最后，項經(jīng)理說，營造小區(qū)景觀成功的關(guān)鍵在于獨具特色，缺乏個性和模仿景觀永 遠(yuǎn)“生產(chǎn)”不出令業(yè)主滿意的“產(chǎn)品”。 ３、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２” 在房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)和教育聯(lián)姻、地產(chǎn)和體育結(jié)合等以“雙劍合璧”的方式、超前 的文化內(nèi)涵、先進的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市常 復(fù)合地產(chǎn)像神奇的嫁接術(shù)，根本點在于將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié) 合起來，從而為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。 從某種意義上講，一個成功的復(fù)合地產(chǎn)之所以成功，就在于貫徹了“創(chuàng)造給消費者一 個適宜的人居環(huán)境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主題訴求。 “產(chǎn)業(yè)滲透”的開發(fā)模式 就像學(xué)科之間的相互滲透造成了現(xiàn)代學(xué)術(shù)體系中的“邊緣學(xué)科”一樣，復(fù)合地產(chǎn)可以 看做是把狹義的房地產(chǎn)開發(fā)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技、金 融等產(chǎn)業(yè)融合起來，所創(chuàng)造出的一種全新的人居生活方式。這表明，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)脫 離了單純的“蓋房子”和一般的住宅開發(fā)，而發(fā)展到“房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合” 的階段，開發(fā)模式通過資源的整合和產(chǎn)業(yè)的整合以創(chuàng)造出更大的開發(fā)價值。 成功的復(fù)合地產(chǎn)，都是人類生活息息相關(guān)的元素同地產(chǎn)嫁接整合的結(jié)果，人性化的 特征非常明顯，因為它必然是與人類生活基本需求高度相關(guān)，比如休閑、旅游、運動、 教育等，正是由于不同的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)與不同的人類生活元素的有機 結(jié)合。因此，也可以認(rèn)為，復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)步入一個細(xì)節(jié)化、差異化的時代 ，而各種各類的復(fù)合地產(chǎn)，其不同的組合方式是房地產(chǎn)開發(fā)商對特定目標(biāo)群體進行市場 營銷細(xì)分的結(jié)果，“特色化生存”作為房地產(chǎn)開發(fā)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場競 爭對同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的超越。 引領(lǐng)“新生活方式” 復(fù)合地產(chǎn)的魅力在于，通過房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的有機結(jié)合，從而給消費者 帶來一種新的生活方式。 對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)而言，造景觀、造環(huán)境，是許多房地產(chǎn)商開發(fā)模式。但是， 更精明的開發(fā)商已經(jīng)意識到，選擇房子其實意味著選擇一種生活方式。融僑家園系列就 以創(chuàng)造品位的“現(xiàn)代城市生活”為追求而享有盛譽。 “合璧”在于相得益彰 專家認(rèn)為，一個成功的復(fù)合地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的“合璧”發(fā)揮 出“１＋１＞２”的效應(yīng)，這是一種規(guī)模效應(yīng)，一種結(jié)構(gòu)的力量。它要求復(fù)合地產(chǎn)必須講 求適應(yīng)性，讓主題與消費者的需求能夠有機地匹配，主題和優(yōu)勢資源能夠有機地匹配， 相得益彰。 如同“雙劍合壁”的“鋒芒”，在于兩個使劍的人“心心相穎配合默契，復(fù)合地產(chǎn)的成功 在于房地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)勢資源（既有的或可挖掘、可創(chuàng)造的）的和諧結(jié)合，形成獨特的屬 于人文環(huán)境范疇的“知識景觀”。 業(yè)界人士認(rèn)為，隨著復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)向縱深發(fā)展，貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的有機 的、廣泛的復(fù)合，涉及規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，這一開發(fā)理念將 日漸成為共識。 ４、復(fù)興失落的院落文明 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史 城市由院落聚集而成，院落的風(fēng)貌與特征構(gòu)成了一個城市的風(fēng)貌與特征，在院落還 是人們生活的主要空間的時候，每一座城市都有著自己獨特的面孔，因為每一種院落形 態(tài)都反映著一時一地的生活狀態(tài)。 從四合院認(rèn)出北京、用石庫門找到上海、以圍樓識別福建……從墻的高矮、門的大孝 窗的風(fēng)格乃至房間與房間的組合，想象出當(dāng)時的生活和發(fā)生的故事。 當(dāng)高樓大廈取代院落成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠 ，城市的面孔變得日益模糊。 我們正處在一個院落消亡的時代 文明異變的征兆由來已久，院落消亡的情形遍布世界。工業(yè)文明在侵蝕自然和人文 的同時，也在破壞著城市的歷史和文化。當(dāng)生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市 ，誰能夠不覺得恍惚無措？當(dāng)生活從不同的院落移植進了千篇一律的高樓大廈，誰還能 看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣嘗鐵塔、摩天大廈…… 然而這些只是外在的城市符號，既不屬于生活，也不屬于人文，我們無法看到城市里人 的狀態(tài)，無法感覺到這個城市人的心情。 對院落的緬懷就是對人文失落的緬懷 文化是屬于地域與群落的，文化的個性特征即是民族性。當(dāng)院落消亡，地域的特征 模糊，群落的生活形態(tài)趨同，同時失去的是我們的文化特征和我們的民族性，同時斷裂 的是人文景觀和歷史文脈。 我們呼喚院落的復(fù)興，不僅僅是院落的復(fù)興，更是文化的復(fù)興、民族性的復(fù)興、人 文精神的復(fù)興。 我們復(fù)興院落，不僅僅是院落，更是精神與文化向異變斷裂的文明做出的抗?fàn)帯? 正如文藝復(fù)興不是希臘古代文明的簡單重現(xiàn)，而是以希臘文明為感召的全新的觀念 與精神的覺醒。我們復(fù)興院落，也不是簡單地拷貝和復(fù)制中國傳統(tǒng)院落形式，而是由中 國院落建筑的文化符號和現(xiàn)代建筑的表現(xiàn)手法平行構(gòu)置出的現(xiàn)代院落。 我們抽象傳統(tǒng)院落的文化符號，但運用現(xiàn)代建筑語言將之翻譯出來，形成全新的中 國現(xiàn)代建筑語境，使世界上每個人都能夠“聽懂”，都能夠感受到其中強大的生命力和東 方美感。 中國建筑沒有經(jīng)歷過現(xiàn)代主義，要么拷貝傳統(tǒng)，要么面對現(xiàn)代化而不知所措，顯得 不倫不類。形象地說，連這些建筑也不知道“自己是誰”。 也許是深山小鎮(zhèn)里帶著車轍痕跡的青石板，也許是江南水鄉(xiāng)一帶歷經(jīng)滄桑的水磨石 墻，也許是北方農(nóng)村一座廢棄不用的牌坊門樓，也許是蜀道驛站幾級斑駁的臺階……我們 不僅抽取傳統(tǒng)院落中的語言符號，甚至?xí)嵨锉Ａ粝聛?，重新融合?gòu)置進全新的建筑 肌理之中。 沒有使用價值的東西，即使做得再完美，也沒有生命力，不可能長久地存在下去， 更不可能成為城市形態(tài)的組成部分。 我們所要做的，不僅是復(fù)興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生 活，成為城市生活的一部分。這正是現(xiàn)代院落的意義。 ５、以人為本設(shè)計人居環(huán)境 居住區(qū)是人們最親近的家園，現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)如何創(chuàng)造出更加舒適、更加便 捷、更加文明健康的人居環(huán)境，是時代的要求，也是市場的要求，近日記者就此問題采 訪了寧夏建筑設(shè)計研究院高級建筑師張惠。 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計是居住區(qū)建設(shè)的靈魂，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計是居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的第一步。 新時期的居住區(qū)設(shè)計應(yīng)該是一個對人的行為包括生活方式等進行深入理性思考而獲得的 結(jié)果，應(yīng)該為社會公眾提供合理的、人性的“建筑空間”，并賦予其現(xiàn)代精神、人性化、 個性化的生活方式與價值。 居住區(qū)在總體規(guī)劃的空間構(gòu)思上，要體現(xiàn)文化的、地區(qū)的設(shè)計理念，總體布局應(yīng)能 與自然環(huán)境和城市環(huán)境和諧統(tǒng)一，并具有相對的獨立性；其整體空間又能為城市創(chuàng)造出 優(yōu)美的城市景觀與天際輪廓線，在局部的空間結(jié)構(gòu)上應(yīng)能突出街區(qū)的多樣性與統(tǒng)一性， 為個性化與多樣化的創(chuàng)作留出一定空間。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計技術(shù)層面要注重整體的協(xié)調(diào)性 與科學(xué)性。首先總體設(shè)計的功能分布應(yīng)合理，各項用地面積指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)要恰當(dāng)；其 次交通道路規(guī)劃系統(tǒng)應(yīng)明確，因為居住區(qū)的交通道路網(wǎng)絡(luò)被稱為居住區(qū)的血脈，是居住 區(qū)規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎樣設(shè)計，人車分流還是合流，很大程度上關(guān)系著居住生 活質(zhì)量。居住區(qū)的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車人放松警惕，容易開快車，增添安全 隱患。一般情況下，小區(qū)主路雙車道即可，路幅可適當(dāng)窄一點，路網(wǎng)應(yīng)當(dāng)密一點。這樣 交通用地、投資不增加，既能滿足交通功能要求，又能改善交通安全環(huán)境。第三，要解 決停車問題，要有足夠的車位數(shù)量，要能夠便捷地存取車輛，要處理好人、車、綠地的 矛盾。 居住區(qū)總體布局要考慮住宅的朝向、陽光、通風(fēng)并有利于安全健康。合理處理居住 區(qū)公共空間的共享關(guān)系，完善文化、藝術(shù)、體育、娛樂、商業(yè)等公共配套設(shè)施。近年來 ，小區(qū)由兵營式的布置到錯落有致的靈活布局；從火柴盒式單體到高低錯落、坡頂線腳 的群體，使建筑造型有了很大的飛躍。而現(xiàn)今流行的自由靈活的布局以及體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格 的弧墻曲頂、簡約明快的線條色彩都在迎合現(xiàn)代人的審美情趣，體現(xiàn)著“以人為本”的設(shè) 計理念。 居住區(qū)建筑設(shè)計 居住區(qū)中住宅是建筑設(shè)計的主體，住宅單體平面設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造合理、健康、靈活、舒 適、安全、個性化和符合審美要求的居住空間。住宅戶型需要根據(jù)不同目標(biāo)、客戶群體 進行不同的戶型設(shè)計，這是住宅設(shè)計“以人為本”的基矗住宅不僅是人們生活起居的場所 ，同時也是人類精神生活的一種載體?！叭诵曰薄ⅰ皞€性化”空間需求逐漸成為一種時尚 ，各種空間的住宅設(shè)計也越來越多地被人們所接受和享用。建筑的造型、立面、色彩及 細(xì)部如門窗、窗套、陽臺、雨縫等，是居民直接感受最強烈的部位。除戶內(nèi)部分外，公 共部位設(shè)計也要充分體現(xiàn)人性化的需求。樓梯間、電梯廳及公共走道，甚至戶門外的所 有公共空間都要精心設(shè)計。同時在無障礙的設(shè)計上也要體現(xiàn)出對殘疾人的關(guān)愛。 建筑能耗是城市能源消耗的主要部分，綠色環(huán)保節(jié)能是可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。合 理的空間組織，新型節(jié)能材料的應(yīng)用，應(yīng)在設(shè)計中得到體現(xiàn)。熱、電、水、天然氣等資 源的綜合高效利用和節(jié)約是發(fā)展的趨勢。例如居住區(qū)利用小區(qū)垃圾焚燒給小區(qū)供熱；利 用中水（為生活污水或工業(yè)廢水經(jīng)處理，可以重復(fù)使用但未達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水）系...
房產(chǎn)新知識精華2