房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)詳述
前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又 具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn) 和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政 府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟(jì)南市房 地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的 、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè) 、營銷等方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。 對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析 。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作， 因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法 、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū) 、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、 地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的學(xué)識水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請讀者批評指正。 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、 辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具 有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn) 中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開 發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地 使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn) 抵押和房屋租賃。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用 權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然 后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的 方式。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房 地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基 礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反 過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地 產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納 如下： 1.可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件； 3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； 5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道； 6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； 7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)； 10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。 隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重 要的作用。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所 有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私 有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始 以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn) 權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根 本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。 十年動(dòng)亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理 陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房 問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。 1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改 革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和 歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從 城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。 由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比 如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸 續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并 進(jìn)行出售的行為。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、 土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng) 營程序。 1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場 信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。 2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序 項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使 項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù) )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。 4.項(xiàng)目規(guī)劃程序 項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。 根據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符 合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： （1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃 局對項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì) 劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請單位下發(fā) 規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì) 的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得 四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方 案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。 （4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請辦理開工手續(xù)之前, 需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審 批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為 。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土 地使用權(quán)證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項(xiàng)目開工的必備 條件之一。 6.工程建設(shè)程序 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過 工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報(bào)建證;同時(shí)， 與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié) 議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手 續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行 綜合驗(yàn)收，交付使用。 7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為 。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自 己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可 以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且 買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償 使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng) 一、概述 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委 員會(huì)）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公 室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào) 告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立 項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。） 二、實(shí)施程序 1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （2）申報(bào)資料：①書面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì) 的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對 項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報(bào)告 ；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo) 總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無 行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦 轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使 用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申 報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條 件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào) 。 （4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。 2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （2）申報(bào)資料：①書面申請；②國家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門 出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資 計(jì)劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管 部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開...
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