房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精要
成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 (試 用 本) 編者按 我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本《公司成本控制要點(diǎn) 應(yīng)用指南》。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明： 第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所 有的成本控制內(nèi)容。 第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What 〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰(shuí)來(lái)控制——Who〉的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指 南。 第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望 它能在工作中為大家?guī)?lái)便利。 總部人事部培訓(xùn)基地、2000、6 目 錄 |第一項(xiàng) |…………. |立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第二項(xiàng) |…………. |規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第三項(xiàng) |…………. |招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第四項(xiàng) |…………. |施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第五項(xiàng) |…………. |材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第六項(xiàng) |…………. |銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第七項(xiàng) |…………. |工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第八項(xiàng) |…………. |期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |第九項(xiàng) |…………. |物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 | |附件 |…………. |北京公司規(guī)范化管理系列文件 | 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī) 政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的 費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目 部來(lái)承擔(dān)。 |控制要點(diǎn) |控制什么 |怎么控制 |誰(shuí)來(lái)控制 |備查文件 | | | |(征地費(fèi)用 |(少交或晚交，力爭(zhēng) |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) |詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 | | |新征土 | |減免 | |控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) | | |地 | | | |目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表 | |開(kāi)| | | | |、附表一、附表二 | |發(fā)| | | | |。 | |形| | | | | | |式| | | | | | | | |(拆遷安置費(fèi)用 |(房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | | |遷安置費(fèi)用 | | | | | | |(自建部分按照公司 |(工程部、設(shè)計(jì)部和審| | | | |(大市政費(fèi)用 |工程體系走；交政府|算部負(fù)責(zé)自建部分； | | | | | |部分按有關(guān)規(guī)定辦理|工程部負(fù)責(zé)交政府部 | | | | | | |分。 | | | | |(規(guī)劃條件 |(滿(mǎn)足公司利益最大 |(項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)| | | | | |化，合理提高容積率| | | | | | |，降低土地成本 | | | | |買(mǎi)斷項(xiàng) |(買(mǎi)斷內(nèi)容 |(明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì) |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) |詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 | | |目 | | | |控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) | | | | | | |目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及買(mǎi)斷方式的成本 | | | | | | |構(gòu)成 | | | |(付款總額 |(為公司爭(zhēng)取最大利 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | | |益 | | | | | |(付款時(shí)間 |(周期長(zhǎng)、次數(shù)多 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | |(三通或七通一平|(明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) |(工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)| | | | |的標(biāo)準(zhǔn) | | | | | | |(手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) |(與項(xiàng)目付款時(shí)間直 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | | |接掛鉤。 | | | | |合作開(kāi) |(合作方式 |(符合集團(tuán)要求，有 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) |詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本 | | |發(fā) | |利于北京公司； | |控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng) | | | | | | |目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及合作開(kāi)發(fā)的成本 | | | | | | |構(gòu)成 | | | |(分成比例 |(雙贏原則； |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | |(交房時(shí)間 |(盡可能地延后交房 |(工程部負(fù)責(zé) | | | | | |， | | | | | |(交房標(biāo)準(zhǔn) |(不低于合同中交房 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | | |標(biāo)準(zhǔn) | | | | | |(付款總額 |((選擇有利于公司利|(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | | | |(付款時(shí)間 |益的方式 |(項(xiàng)目部負(fù)責(zé) | | 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成 本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部 和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 |控制要點(diǎn) |控制什么 |怎么控制 |誰(shuí)來(lái)控制 |備查文件 | |規(guī)劃方案 |（1）可行性規(guī)劃設(shè)|(市場(chǎng)信息搜集和分析 |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)|暫缺相應(yīng)可操作 | | |計(jì) |(市政狀況信息分析 |目、審算、銷(xiāo)售|參考文件，以下 | | | |(規(guī)劃要點(diǎn)確立 |部配合 |同 | | | |(可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù) | | | | | |書(shū)(可行性設(shè)計(jì)變更 | | | | |（2）方案評(píng)審 |(組成可行性規(guī)劃評(píng)審 |由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、| | | | |委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)|工程、審算、財(cái)| | | | |審、確定。 |務(wù)、銷(xiāo)售等各部| | | | |(未通過(guò)的方案進(jìn)入可 |門(mén)組成評(píng)審委員| | | | |行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再|(zhì)會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)| | | | |重新評(píng)審。 | | | | |（3）設(shè)計(jì)成果 |(對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根 |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工| | | | |據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)|程部配合 | | | | |整 | | | | | |(設(shè)備選型方案提前確 | | | | | |定 | | | | | |(根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果 |審算部負(fù)責(zé)，設(shè)| | | | |進(jìn)行投資估算 |計(jì)部配合 | | |2、報(bào)批設(shè)計(jì) |（1）設(shè)計(jì)方案 |(根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的 |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)| | | | |情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)|目部、銷(xiāo)售部協(xié)| | | | |計(jì)任務(wù)書(shū) |作 | | | | |(方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) |設(shè)計(jì)部 | | | | |(方案設(shè)計(jì)評(píng)審 |招投標(biāo)評(píng)審委員| | | | | |會(huì) | | | |（2）報(bào)批 |(注意市政設(shè)計(jì) |項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)| | | | |(注意相關(guān)法規(guī)，完善 |計(jì)部配合 | | | | |自身報(bào)批規(guī)范性，材料| | | | | |完整 | | | |控制要點(diǎn) |控制什么 |怎么控制 |誰(shuí)來(lái)控制 |備查文件 | |3、擴(kuò)初設(shè)計(jì) |（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求|(對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào) |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知| | | | |整 |會(huì)各部門(mén) | | | | |(設(shè)計(jì)要求 | | | | | |(內(nèi)部審核 | | | | |（2）成本概算 |(根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo) |設(shè)計(jì)部與工程部| | | | |方案和設(shè)備選型、實(shí)體|負(fù)責(zé) | | | | |研究、環(huán)境方案等因素| | | | | |對(duì)總成本作出概算 | | | | | |(制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) |審算部負(fù)責(zé) | | | |（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 |(根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招 |招投標(biāo)評(píng)審委員| | | | |標(biāo) |會(huì) | | | | |(專(zhuān)家評(píng)審 | | | | | |(內(nèi)部評(píng)審 | | | | | |(設(shè)計(jì)調(diào)整 |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) | | |4、樁基設(shè)計(jì) |（1）地質(zhì)勘察 |(搜集權(quán)威地質(zhì)資料 |設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工| | | | |(自己專(zhuān)業(yè)人員勘察 |程部協(xié)助 | | | |（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審|(樁基設(shè)計(jì)2種以上形式| | | | | |(由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式 | | | | | |和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 | | | | |（3）樁基施工圖 |(設(shè)計(jì)調(diào)整 | | | |5、施工圖設(shè) |施工圖設(shè)計(jì)要求 |(根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、 |設(shè)計(jì)部和工程部| | |計(jì) | |樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及|負(fù)責(zé)，其他部門(mén)| ...
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