房地產(chǎn)估價案例與分析
房地產(chǎn)估價案例與分析 案例1 　　常熟市××教育魔假中心房地產(chǎn)價值評估報告 　　　　　　　常房評l990l2400l一號 　　報告說明 　　一、項目名稱 　　常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價格評估 　　二、委托方 　　稱：常熟市××教育度假中心 　　法定代表人：×× 　　住所：常熟市度假村 　　聯(lián)系人：×× 　　聯(lián)系電話：（略） 　　三、估價方 　　全稱：常熟市房屋評估所 　　法定代表人：王江 　　住所：常熟市環(huán)城南路58號 　　聯(lián)系電話：0520一2791409 　　王江 國家房地產(chǎn)注冊估價師 評估、審核 　　王建中 國家房地產(chǎn)注冊估價師 現(xiàn)場查勘、評估 　　五、估價作業(yè)日期 　　1999年1月22日至1999年1月25日 　　　　　　　　　　　　　　　致委托估價函 　　常熟市×××教育度假中心： 　　常熟市房屋評估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、 公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對座落在常熟市 調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查和評定估算?，F(xiàn)將評估結(jié)果函告如下： 　　委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，總建筑面積13 561平方米，在評估基準(zhǔn)日1999年1月2日的評估總值為人民幣3383萬元，大寫人民幣叁仟 叁伯捌拾叁萬圓整。 　　特此函告 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評估所 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人王江 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日 　　　　　　　　　　　　　　估價師關(guān)于估價報告的聲明 　　我們鄭重聲明： 　　1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確的。 　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到 本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 　　3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或 偏見。 　　4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論 ，撰寫本估價報告。 　　5；我們自接受估價委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等評估人員， 對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料， 并以此作為估價的重要依據(jù)。 　　6．在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評 估所 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地產(chǎn)注冊估價 師 王江 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1999年1月25日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 估價的假設(shè)和限制條件 　　1．本報告提出的評估結(jié)果，是反映委估對象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公 允價值。僅適用于本次估價所確定的特定的評估目的。本評估結(jié)果對用于其他方面客觀 性沒做探討。 　　2.本報告提出的評估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。 　　3．本報告自評估基準(zhǔn)日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價 格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)聘請房地產(chǎn)評估機(jī) 構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評估價值。 　　4．本報告出具的評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不 可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付 出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。 　　5.委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土 地使用證為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確認(rèn)的合法部分。 　　6．實地勘查時，對房屋僅進(jìn)行了一般性的察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其 內(nèi)部缺損。 　　7．本次評估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等可能影響其價值 的因素 　　8．本次評估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費(fèi)。 　　9．本次評估結(jié)果中適當(dāng)考慮了耐用裝修部分的價值和房屋附屬物的價值。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評估所 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 　　一、委托方 　　全稱：常熟市×× 教育度假中心 　　法定代表人：×× 　　住所：常熟市×× 度假村 　　聯(lián)系人：×× 　　聯(lián)子電話：（略） 　　二、估價方 　　全稱：常熟市房屋評估所 　　法定代表人：王江 　　住所：常熟市環(huán)城南路58號 　　聯(lián)系電話：0520一2791409 　　三、估價對象 　　常熟市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝， 距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國家風(fēng)景區(qū)15 km，風(fēng)景點(diǎn)連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會承辦，是一個集療養(yǎng)、休養(yǎng)、 度假、教育、培訓(xùn)、會務(wù)、旅游、娛樂、購物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工 和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全， 100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時接待3000人住宿、度 假。文化娛樂中心、健身康樂中心、水上活動中心項目眾多，令您留連忘返。集娛樂、 競技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場。 　　本次評估對象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心 委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的，建筑總面積達(dá)13 561平方米，各項設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及 各間專業(yè)宴會廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視 廳及各類小型會議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑 拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂項目。文化娛樂中心的商務(wù)中心、美容美 發(fā)廳、商場、停車場及則小時送餐等多種服務(wù)項目均采用先進(jìn)的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中 央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報答等設(shè)施。電話交換機(jī)、鍋爐、配電 、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6 層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑 面積13561平方米，整個度假中心占地61 706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12- 17）。其中該文化娛樂中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用 進(jìn)口大理石包柱，無框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂 ，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。 3閉6層為賓館客房部，按三星級賓館要求進(jìn)行裝演。 　　四、估價目的 　　房地產(chǎn)抵押價值評估 　　五、估價時點(diǎn) 　　1999年1月22日 　　六、估價依據(jù) 　　1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細(xì)表； 　　2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定； 　　3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料； 　　4．評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關(guān)資料。 　　七、估價原則 　　遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點(diǎn)原則。 　　八、估價方法 　　從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備 等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級賓館媲美。目前市場上尚無此類交 易實例，所以采用市場比較法無法評占其市場現(xiàn)值。 　　該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場、餐廳、酒店客房、會議廳、娛樂五個 部分。經(jīng)過分析。比較，對該酒店市值的評估，宜采用收益法進(jìn)行分部評估。另外采用 成本法（土地部分用市場比較法）進(jìn)行校核。 　　九、估價結(jié)果 　　以上兩種方法評估出的價格分別為3498.75萬元和3423．92萬元。考慮到本次評估目 的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值3423.92萬元作為抵押房地產(chǎn)的預(yù)期市 場價格。委估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時價格為3423.92萬元，取整為3424萬元，大寫人民 幣叁仟肆佰貳拾肆萬圓整。 　　十、估價人員 　　王江 常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師 　　王建中 常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師 　　十一、估價作業(yè)日期 　　1999年1月22日至1999年1月25日 　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期限 　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評估有效期為評估基準(zhǔn)日后一年。即本評估報告書評估結(jié)果有效期 為：1999年1月22日至2000年1月21日。本評估目的在評估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以 評估結(jié)果作為底價或定價依據(jù)。超過一年，需要重新進(jìn)行評估。 　　十三、評估說明 　　1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測量結(jié)果為依據(jù)， 經(jīng)實地核對，取其確認(rèn)的合法面積。 　　2．本次評估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價值時參考。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評估所 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【案例分析】 　　本評估報告采用了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的估價報告的規(guī)范格式。 　　本項目評估目的是房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開價值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說明，因 物業(yè)特殊性無可比實例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評估 ，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制 處分等因素對抵押價值的影響，本報告未作說明。 　　在應(yīng)用收益法估價中，計算扣除項目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營商業(yè)利潤，報告中沒有涉 及。資本化率（報告中稱還原利率）以安全利率十風(fēng)險調(diào)整率確定時，安全利率可選用 同一時期的一年期國債年習(xí)率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值 應(yīng)根毛估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。 本報告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險利率的做法，不符合《規(guī) 范》要求。 　　在應(yīng)用成本法估價中，土地價格評估以4萬元/畝計，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護(hù)價 格，對此報告中未作任何說明。另外以成本法求取土地的重置價格時，還應(yīng)當(dāng)注意土地 的剩余年限，并進(jìn)行年限修正，報告中也未作說明。
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