房地產(chǎn)估價(jià)程序2
房地產(chǎn)估價(jià)程序（一） 房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要想使評估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過 程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過的工作 階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價(jià)對象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是 經(jīng)過千百萬次工作實(shí)踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評估可以提高效 率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請和業(yè)務(wù)受 理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào) 告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。 操作一、估價(jià)申請和業(yè)務(wù)受理 1.估價(jià)申請 　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)提出書面申請，并填寫評 估委托書。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括： （1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定 代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等； （3）申請?jiān)u估的原因和用途； （4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）委托評估的要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評估 機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨(dú)委托評估時(shí)房地 產(chǎn)權(quán)人出具的同意評估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等 。 2.業(yè)務(wù)受理 　　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有 限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。估價(jià)者在作出接受委 托的決策前要對委托人和評估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解，來界定有關(guān)估價(jià)的一些 重要問題。這些問題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)的作業(yè)日期等。 （1）估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途， 評估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很 多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策 、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同，如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、 租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的，對估價(jià)的精度要求不 同，對市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。因此估伙者 對委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。 （2）估價(jià)對象。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合 一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。除I要對估價(jià)對象 的大類加以明確外，還要對估價(jià)對象的一些基本情況進(jìn)行初步了解。若是土地，是生地 〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果 是房地合一的估價(jià)對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)， 則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中 的家具等。 （3）估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè) ，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的，估價(jià)者應(yīng)盡量滿 足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評 估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的 日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。從理論上講，估價(jià)活動(dòng) 是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會(huì)出于自身或局部利 益的考慮對估價(jià)者提出諸多具體要求，估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí)，一方面要搞清 對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，是否超越 了自己的業(yè)務(wù)能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià) 合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托 ，應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估 價(jià)委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對估價(jià)的各種具體要求、委托人提 供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同 后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)計(jì)劃，安排估價(jià)人員。做好必要的準(zhǔn) 備工作。 操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 　　制定房地產(chǎn)價(jià)格評估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃 一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評估項(xiàng)目中，制定計(jì)劃對估 價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容 ： 1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素 　　對于估價(jià)作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價(jià)工作的。為了更 好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對估價(jià)對宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。 （1）確定估價(jià)對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) ①估價(jià)對象的品質(zhì)特征。 　主要指估價(jià)對象的外在值稅。估價(jià)對象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、 面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號(hào)碼）、類 型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格 的方式獲得。 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過對產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價(jià)對象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束 權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也 不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對所有權(quán)估價(jià)還是對使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對所有政與使 用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià)；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下 的估價(jià)；對使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長，已使用了多少年，還余下多少年等?？傊?，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能 對其進(jìn)行估價(jià)。 （2）確定估價(jià)范圍 　　房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，影響價(jià)格的因素眾多，一般在估價(jià)對象得到確認(rèn)以后，還必須 確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面： ①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物 預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。 ②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。 ③合并估價(jià)。對土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。 （3）確定估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對估價(jià)對象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí) 間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義 ，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場變動(dòng)程度。一般說來， 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳 細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也 就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為委托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過去某個(gè) 特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過去的某一特定時(shí)與作為 估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 2．初選估價(jià)方法和人員 　　明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià) 方法。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避 免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托 任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評信任務(wù)。評估人員的 選定和工作安排以及評估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同 動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。 3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排 　　估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接 受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般委托人對估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在 簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅 關(guān)系對估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此，要通過估 價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步 驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。 4.估價(jià)作業(yè)計(jì)劃中還可對費(fèi)用安排、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。 制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過 程中有效地控制與監(jiān)督。 操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為 準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估 價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評 估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利 息、運(yùn)營管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法來評估其價(jià)格，需 收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 　　 資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外，估價(jià)人員還可 以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或 向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問。 　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所 有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地 產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征 地拆遷資料，私房改造資料等。 2．房地產(chǎn)建筑開發(fā)資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè) 備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場查勘中獲得，可借助建筑 開發(fā)的原始資料來確定。 3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格 ，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。 4．市場資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境 的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場交易的限制，以及 相似房地產(chǎn)市場行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場供需 狀況等。 操作四、現(xiàn)場查勘 　　 現(xiàn)場查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場對估價(jià)對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對待 估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn) 場查勘階段，評估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。 現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有： 1．對土地的查勘。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面 積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。 2. 對房屋的查勘。對房屋查勘的主要項(xiàng)目有： （1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提 ，必須認(rèn)真核對清楚。對同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實(shí) 房屋的評估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估 ．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積 的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等 ，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場查勘時(shí)，應(yīng)對房屋的 結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修 、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的基本內(nèi)容，它的主要項(xiàng)目是墻體、屋頂、天花板，地 面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的 工作。 （3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評 定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。 （4）評定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程 度評定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。一聽， 是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映， 結(jié)合所要評定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻 沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu) 件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測量檢查，...
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