房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范
中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部門：中華人民共和國建設(shè)部 批準(zhǔn)部門：中華人民共和國建設(shè)部 施行日期：1999年6月1日 中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號《一九九八年工程建設(shè)國家標(biāo) 準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號《關(guān)于委托 制訂"房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)規(guī)程"的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房地產(chǎn)估 價(jià)師學(xué)會會同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會等十個(gè)單位共同編制而成 。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號文批準(zhǔn)，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房地 產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工 作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香 港、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會負(fù)責(zé)。在使用過程中 ，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn) 估價(jià)師學(xué)會國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼 ：100835），以供修訂時(shí)參考。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會。參編單位：建設(shè)部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評估事務(wù)所 、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪 玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語 5 3 估價(jià)原則 3 4 估價(jià)程序 4 5 估價(jià)方法 5 5.1 估價(jià)方法選用 5 5.2 市場比較法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假設(shè)開發(fā)法 11 5.6 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 6.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 13 6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估 13 6.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估 13 6.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 13 6.5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 6.6 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 6.7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 6.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 6.9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 6.10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估 16 6.11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 6.12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 16 7 估價(jià)結(jié)果 16 8 估價(jià)報(bào)告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附：條文說明 23 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根 據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的 有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 1.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 1.0.4 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語 2.0.1 房地產(chǎn) real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 2.0.2 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 2.0.3 估價(jià)對象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 2.0.4 估價(jià)目的 appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。 2.0.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date，date of value 估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。 2.0.6 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value 某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 2.0.7 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場 信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不 具有排它性。 2.0.8 公開市場價(jià)值 open market value 在公開市場上最可能形成的價(jià)格。 采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。 2.0.9 類似房地產(chǎn) similar property 與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相 同或相近的房地產(chǎn)。 2.0.10 同一供求圈 comparable search area 與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會相互影響的適當(dāng)范圍。 2.0.11 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高 價(jià)值的使用。 2.0.12 市場比較法 market comparison approach，sales comparison approach 將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已 知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以 此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.14 成本法 cost approach 求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.15 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method，residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算 估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.16 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象 宗地價(jià)格的方法。 2.0.17 潛在毛收入 potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 2.0.18 有效毛收入 effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入 。 2.0.19 運(yùn)營費(fèi)用 operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 2.0.20 凈收益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 2.0.21 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具 有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2.0.22 建筑物重建價(jià)格 reproduction cost of building 采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對 象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2.0.23 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.24 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.25 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.26 估價(jià)結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。 2.0.27 估價(jià)報(bào)告 appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān) 于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 3 估價(jià)原則 3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 3.0.2 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 3.0.3 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提作出下列之一 的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： 1 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià) ； 2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前 提估價(jià)； 3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不 轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以 利用為前提估價(jià)； 5 上述情形的某種組合。 3.0.4 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 3.0.5 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 4 估價(jià)程序 4.0.1 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 2 擬定估價(jià)作業(yè)方案； 3 搜集估價(jià)所需資料； 4 實(shí)地查勘估價(jià)對象； 5 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6 確定估價(jià)結(jié)果； 7 撰寫估價(jià)報(bào)告； 8 估價(jià)資料歸檔。 4.0.2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 明確估價(jià)目的； 2 明確估價(jià)對象； 3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出； 2 明確估價(jià)對象應(yīng)包括明確估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況； 3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。 4.0.3 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4.0.4 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1 對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料； 2 對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料； 3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 4 反映估價(jià)對象狀況的資料。 4.0.5 估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查 勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐 落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估 價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 4.0.6 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保 管。 5 估價(jià)方法 5.1 估價(jià)方法選用 5.1.1 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 5.1.2 對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 5.1.3 根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種 估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由 。 5.1.4 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。 5.1.5 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 5.1.6 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方 法。 5.1.7 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià) 的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 5.2 市場比較法 5.2.1 運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集交易實(shí)例； 2 選取可比實(shí)例； 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行交易日期修正； 6 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 5.2.2 運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。 搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況； 3 成交價(jià)格； 4 成交日期； 5 付款方式。 5.2.3 根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年； 3 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 5.2.4 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其 表達(dá)方式和內(nèi)涵。 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價(jià)； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)...
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范