房地產(chǎn)可行性研究全攻略
房地產(chǎn)可行性研究全攻略 第一章 房地產(chǎn)可行性研究 第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步 第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計成功的可行性研究流程 第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書 第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預算 第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究 使用指南 　　可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可 行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序，并將之納 入整體戰(zhàn)略設(shè)計。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步 1．透視民地產(chǎn)可行性研究 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的 調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項 目是否可行的綜合研究。 　　一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為 手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）。 　　從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法 突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋， 及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng) 濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。 2、項目投資制勝第一法寶 　　一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析 所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者 說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅 僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能 具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基 礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究， 至少要能精確地回答這么三個問題： a、這項目是可行的還是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響 　　房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè) ”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地 產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞 顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主 ”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是 無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。 分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?　　一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所 周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀 態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開 發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小 區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對 比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象 嚴重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶 來了很大的風險。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響 　　古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一 個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外 商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人 ，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度， 并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得 花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。 　　從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和 質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高 尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是 使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。 投資商自身條件考察 1、考察你的經(jīng)驗 　　隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投 資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以 前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公 司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是 絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。 2、考察你的投資方式 　　由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的 企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預 售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要 三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也 扔不掉。 3、考察你的融資能力 　　每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠 道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到 不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng) 上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投 資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是 不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能 什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有 針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。 第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計成功的可行性研究流程 步驟A 人員安排組合 項目 內(nèi)容 人數(shù) 負責項目 費用 時間 注冊房地產(chǎn)估價師 造價工程師 市場調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟分析專家 制作人員 社會學，環(huán)境等專家 步驟B：市場分析 a、宏觀因素分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的 宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭 發(fā)生的可能性。 b、區(qū)域性因素分析 　　一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在 ，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長 時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明 顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏 觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程 度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受 影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。 c、微觀市場分析 　　 對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。 步驟C: 市場預測 a 需求預測 　　需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對 某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè) 的需求。 b 供給預測 　　供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某 類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預測方法 　　通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動 平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法 等。 步驟D: 成本測算 　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會 同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟 效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分： A 土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水 、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為 新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。 B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安 裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。 C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地 產(chǎn)項目所引起的水電費。 步驟E：財務(wù)評價 項目投資方案評價的指標一般分為兩類： 一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲 利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投 資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下 簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。 步驟F：盈虧平衡分析 　　盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件 下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項 目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提 下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項目的可 行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補 成本時的銷售量又稱保本銷售量。 步驟G：動磁性分析 　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這 些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目 財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研 究，以提高項目可行性研究的準確性。 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％， 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。 敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹 慎。 步驟H：風險分析 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動 的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而 對方案的風險情況作出比較準確的判斷。 第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書 A、可行性研究報告的主事內(nèi)容 　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正 文、附件和附圖六個部分。 1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個 內(nèi)容。 2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有 關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間...
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