房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識
基礎(chǔ)知識 【已購公房 】已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 【廉租房】廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只 租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 【私房】私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村 ，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭， 也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為 "二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子 居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益 。 【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在 這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港 澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期 房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未 修建好，尚不能入住的房子。 【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階 段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入 住的房屋。 【外銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可 證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 【內(nèi)銷房】內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋， 內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 【準現(xiàn)房】準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初 現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階 段的房屋。 【共同共有房產(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地 享有平等的所有權(quán)。 【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種 。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售 階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競 爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大 多不帶小花園且遮擋較嚴重。 【爛尾房】爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢， 開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至 全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著 項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 【城市居住區(qū)】城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和 特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建 有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚 居地。 【居住小區(qū)】居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住 人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服 務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 【居住組團】居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～ 3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、 道路和公共綠地的總稱。 【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中 心等。 【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋 各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某 一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得 出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不 計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目 的營銷策略。 【基價】基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的 銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 【起價】起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層 住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或 五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：×××元／平 方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。 【預(yù)售價】預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在 商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。 【一次性買斷價】一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房 產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù) ，不得隨意變更。 【定金】定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以 實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人 在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù) 額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定 不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購 房者雙倍返還定金。" 【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的 貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金 。 【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多 、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積 、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用 使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自 然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入 使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè) 置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算 的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 【公攤面積】商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服 務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的5 0％。 【共有建筑面積分攤系數(shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面 積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 【實用面積】它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。 【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面 積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 一般作為衡量居住水平的面積指標。 【計租面積】作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使 用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算 ），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。 【銷售面積】銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的 套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。 【公用建筑面積分攤系數(shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積 之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積 ／套內(nèi)建筑面積之和。 【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi) 使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 【實用率】實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑 面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 （％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 【綠化率】綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 對購房者而言，綠化率高為好。 【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中 ，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠 地。 【開間】住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距 離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-- 3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間 跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-- 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半， 使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 【進深】在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際 長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采 光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅 房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 【層高】層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這 個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 【凈高】凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 【標準層】標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 【陽臺】是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 【平臺】平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 。 【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 【地下室】地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 【半地下室】半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且 不超過1／2者 【玄關(guān)】玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭 的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有 一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所 。 【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?【過道】過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間?！緦嵱蟹课荨渴侵敢呀ǔ刹⑦_到入住 或使用條件的、含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋。 【實有住宅】是指已建成并達到入住及使用條件的、含自有（私有）住宅在內(nèi)的住宅。 【住宅套數(shù)】是指按照設(shè)計要求已建成并達到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)。 【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一 戶使用的住宅。 【房屋施工面積】是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面...
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