房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程重點(diǎn)綱要
房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識(shí) 教 程 重 點(diǎn) 綱 要 第一章：房地產(chǎn)基本概念 第一節(jié)： 一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。 二、土地所有權(quán)類型，著重強(qiáng)調(diào)城市商品房的土地所有權(quán)性質(zhì)。 第二節(jié)： 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義與狹義的概念區(qū)別 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級(jí)市場(chǎng)。 三、介紹本地的各個(gè)房地產(chǎn)級(jí)別市場(chǎng)的現(xiàn)狀，詳盡講解二級(jí)市場(chǎng)的狀況，包括：新商品 房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區(qū)間、商品房市場(chǎng) 發(fā)展走勢(shì)等。 第三節(jié)： 一、購(gòu)房者購(gòu)買意圖分類 二、各種影響房產(chǎn)價(jià)格的因素內(nèi)容及影響程度的差異 第二章：建筑基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)： 一、商品房按照結(jié)構(gòu)材料及結(jié)構(gòu)承重方式所區(qū)分的類別特征?！?二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。 第二節(jié)： 一、各種主要建筑材料的作用及性能。 二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強(qiáng)調(diào)本地區(qū)的特色部分。 1. 基礎(chǔ)的種類、特點(diǎn)及適用范圍 2. 墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格 3. 梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布 4. 地面的構(gòu)造 5. 樓板按制作工藝的分類 6. 門與窗的工藝類別及其使用范圍 7. 各種類型屋頂?shù)幕靖拍?第三節(jié)： 一、商品房在銷售中會(huì)遇到的各種面積概念 二、各種特殊部位的面積分?jǐn)傆?jì)算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。 第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對(duì)照講解各類建筑風(fēng)格。 第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說(shuō)明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。 其中， 平面圖：標(biāo)尺的識(shí)別、室內(nèi)設(shè)施標(biāo)志識(shí)別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識(shí)別等 。 電路圖：正負(fù)極的區(qū)分、線路識(shí)別、用電器預(yù)留位置標(biāo)識(shí)等。 水暖圖：水暖線路識(shí)別、可供接口標(biāo)識(shí)等。 第三章：房地產(chǎn)交易知識(shí) 第一節(jié)：在銷售過(guò)程中將會(huì)遇到的各類價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià) 格、地面價(jià)格等。 第二節(jié)：商品房的哪些自身?xiàng)l件對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。 第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。 第五節(jié)： 一、各種信息渠道在銷售工作中的作用 二、除去商品房自身價(jià)格外，哪些相關(guān)的稅費(fèi)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購(gòu)買行為 第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過(guò)程中所涉及的稅費(fèi)種類及金額。 第七節(jié)：根據(jù)本地實(shí)際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門及費(fèi)用 。 第四章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī) 一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會(huì)提出問(wèn)題的法規(guī)制度應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)。 二、選擇本地區(qū)的地方性的相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)充完善。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程 1. 房地產(chǎn)基本概念 第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn) 第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng) 第三節(jié)：房地產(chǎn)消費(fèi) 第二章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)：建筑物分類 第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述 第三節(jié)：房屋面積計(jì)算 第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述 第五節(jié)：建筑識(shí)圖 第三章、房地產(chǎn)交易知識(shí) 第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格 第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問(wèn)題 第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較 第五節(jié)：房地產(chǎn)交易 第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi) 第七節(jié)：購(gòu)房貸款 第八節(jié)：房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第四章、房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī) 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法 城市私有房屋管理?xiàng)l理 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 城市商品房預(yù)售管理辦法 個(gè)人住房貸款管理辦法 住房公積金管理?xiàng)l例 第一章 房地產(chǎn)基本概論 第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn) 1. 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的 。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。 2. 地產(chǎn)的概念與分類 地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 地產(chǎn)類型： o 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用 地和相關(guān)的公共建筑用地。 o 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路 專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 o 倉(cāng)庫(kù)用地：指專門用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、 地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。 o 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用 地。 o 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋 梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 o 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超 級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。 o 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地 產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。 o 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu) 、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。 o 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。 o 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。 o 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等 。 三、土地所有權(quán)的概念與劃分 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地兩類。 國(guó)有土地：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體， 用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居 民集體經(jīng)濟(jì)組織。 四、房產(chǎn)的分類 住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。 生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、 交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù) 和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用 房等等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類 占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需 要。 收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而 收取的租金。 處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有 人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng) 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互 換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土 地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。 流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有 買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出 租等。 市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房 產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。 市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處 的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。 供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加 ，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的 。 不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為 保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù) 市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性 。 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而 房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。 房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著 房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 （1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流 ，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。 （2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用 者的縱向流通市場(chǎng)。 （3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用 權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配 置。 4. 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況： （1）一級(jí)市場(chǎng)： 主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活 配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。 （2）二級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。 供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。 各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次， 明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。 （3）三級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。 平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，分析出主流價(jià)格二手房的銷售狀況 。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。 3. 房地產(chǎn)消費(fèi) 1. 房地產(chǎn)消費(fèi)的類型： 投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了 作為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、 結(jié)構(gòu)和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。 生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所， 為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。 消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅 和辦公用房等。 2. 房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件 和活動(dòng)基地。 多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作 為城市居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多 種選擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。 不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。其 不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的 差別性。 連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決 定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng) ，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品， 一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù) 地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。 消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的 房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是 呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。 增長(zhǎng)性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生 活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、 社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。 3. 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城 市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來(lái)越大。 （2）城市人口增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái) 越大了。 （3）房地產(chǎn)價(jià)格水平 與其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì) 房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。 （4）國(guó)家政策 國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn) 的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國(guó)家的 住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 （5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 （6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。...
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