房地產(chǎn)開發(fā)
前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又 具有較強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點 和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政 府部門，關系復雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房 地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成基本的、高效的 、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項目前期的市場調(diào)研、項目立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設 、營銷等方面，對房地產(chǎn)項目進行全過程的系統(tǒng)描述。 對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究分析 。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作， 因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎概念、基本方法 、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū) 、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、 地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將 土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、 辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具 有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn) 中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)開 發(fā)按業(yè)務側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地 使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn) 抵押和房屋租賃。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用 權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然 后轉(zhuǎn)讓土地使用權或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的 方式。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房 地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基 礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反 過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地 產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納 如下： 1.可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件； 3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； 5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道； 6.可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； 7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； 9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設； 10.可以擴大就業(yè)面。 隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重 要的作用。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所 有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私 有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始 以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn) 權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根 本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。 十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權管理 陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房 問題成為嚴重的社會問題之一。 1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改 革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和 歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從 城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。 由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比 如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸 續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并 進行出售的行為。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、 土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產(chǎn)項目經(jīng) 營程序。 1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場 信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 2.項目立項程序 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使 項目取得合法的開發(fā)建設資格。 3．土地使用權取得的程序 土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復 )，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。 4.項目規(guī)劃程序 項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。 根據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的項目,必須符 合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī) 劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃 局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計 劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā) 規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細 的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質(zhì)的設計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設計，取得 四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方 案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 （4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許 可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用 地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。 （6）申領建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前, 需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審 批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為 。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地 上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土 地使用權證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備 條件之一。 6.工程建設程序 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過 工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時， 與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié) 議,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質(zhì)量監(jiān)督手 續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行 綜合驗收，交付使用。 7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為 。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自 己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可 以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且 買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償 使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委 員會）對項目的批準文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公 室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報 告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立 項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。） 二、實施程序 1.工程建設項目立項審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質(zhì) 的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對 項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告 ；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標 總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無 行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦 轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使 用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申 報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條 件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報 。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。 2.建設項目年度投資計劃審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門 出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資 計劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管 部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開...
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