房地產知識200問
房地產專業(yè)知識200問 1. 房產 是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以 進行出租出售或作其它用途的房屋。 2. 地產 是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土 地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。 3. 房地產 是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各 種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。 4. 房地產業(yè) 是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝 飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。 5. 房地產開發(fā) 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的 活動。 6. 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 7. 土地所有制 現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動 群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村 和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自 留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于 國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建 筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土 地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。 8. 集體土地 是指農村集體所有的土地。 9. 征用土地 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 10. 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定 執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五 十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、 加氣站用地為二十年。 11. 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔 對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。 業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開 發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。 業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 12. 合作建房 是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形 式。 13. 土地所有權 土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、 收益和處分的權能。 14. 土地使用權的出讓 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 15. 土地使用權轉讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。 16. 土地使用權劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得 的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、 出租和抵押。 17. 什么是地籍？什么是產籍？ 我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經 濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體 來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工 、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 18. 生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 19. 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 20. 宗地 是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。 21. 宗地圖 是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地 權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。 22. 證書附圖 即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情 況及房地產所在宗地情況。 23. 樓花 一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前 的商品房。 24. 期房 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商品房預售許可證 開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽 商品房預售合同。 25. 現房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大 產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 26. 毛坯房 房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛 坯房。 27. 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。 1. 內墻面為普通仿瓷涂料 2. 客廳樓地板為普通瓷磚 3. 普通鋁合金窗 4. 普通膠合板門 28. 商品房 是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 29. 空置商品房 指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。 30. 存量房 即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。 31. 二手房 通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單 位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 32. 經濟適用房 根據北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經濟適用住房是面向中低收 入家庭的普通住宅；要體現適用、經濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合 城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據北京市“九五” 住宅建設標準，結合市場需求確定。 33. 房改房 在房改政策出臺后，國家機關、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買 下來，我們把為類公房稱之為房改房。 34. 安居房分為哪幾種？ 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成 本房、全成本微利房和社會微利房。 35. 個人住房基金 有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基 金，其中一部分是根據政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自 愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。 36. 住房補貼 住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購 房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場 上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先 ，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工 應享有的住房面積等因素具體確定。 37. 房屋的折舊 房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的 平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的 損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現 ，就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價殘值、清理費用和折舊年限。 38. 房屋的所有權 是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四 項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。 39. 房屋的占有權 通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況 。 40. 房屋的使用權 是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用 權。 41. 房屋的收益權 是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。 42. 房屋的處分權 是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一 定的限制。 43. 房地產交易形式 房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。 44. 住宅的“全部產權” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產 權。 45. 住宅的“部分產權” 是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房 后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入 在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例分配。 46. 房產互換 是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價不等價加補償的方式相 互交換住房的行為。一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。 47. 建筑物 是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。 48. 構筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、 水井、道路、橋梁等。 49. 商品房的結構 售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。 50. 磚混結構 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。 51. 磚木結構 主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。 52. 鋼筋混凝土結構 主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。 53. 住宅的開間 就是住宅的寬度。 54. 住宅的進深 就是指住宅的實際長度。 55. 住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 56. 住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 57. 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和 。 58. 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 59. 公建總用地 指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。 60. 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 61. 道路、廣場用地 指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回 車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 62. 庭院、綠化面積 指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水 池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。 63. 人均總占地面積（平均米/人） 人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。 64. 人均住宅用地面積（平方米/人） 人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。 65. 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 66. 住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示 一個建筑物規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。 67. 結構面積 是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。 68. 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。 69. 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 70. 公用面積 是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、 電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數按比率分攤。 71. 套內建筑面積 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元 ）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 72. 套內墻體面積 是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間 的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面 積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 73. 公用建筑面積 各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用 ，不可分割的建筑面積。 74. 公用建筑面積的分攤原則是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按 規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。 75. 哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通 道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室 、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電 梯機房、水箱間等。 76. 哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開 放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多 棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。 77. 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺...
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