房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義
隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的 中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀 行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好象成了把握 市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實 踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以 及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。 一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的基本理論 一些經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價格指數(shù)這 一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗。洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》中，介紹了世 界上流行的11種房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法 根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術(shù)平均 法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，對于新建成房屋 價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的成本所決定， 所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。目前，這種 方法實際應(yīng)用較少。 2、加權(quán)平均法 該方法包括中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實 際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的 特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動所帶來的偏差。中位數(shù)價格法與算術(shù)平 均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響，但并不 能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價 格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。在國外房地產(chǎn)價格指數(shù)的實踐中，加權(quán)平均法多用于地價指 數(shù)的編制，而用在住宅價格指數(shù)編制上的較少。 3、重復(fù)交易法 這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例 ，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。這樣，不同的時期考 察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻 煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復(fù)交易的 房地產(chǎn)資料，實際實施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品 質(zhì)固定的假設(shè)將會被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實施看，重復(fù)交易案例需要定期修 正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。 4、特征價格法 特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，是基于特征價格理論。該理論認為，一種多樣 性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商 品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價 格也會隨之改變。特征價格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價格分解，以顯現(xiàn)出各項特 征的隱含價格（implicit Price），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價格變 動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由 供求關(guān)系引起的價格變動。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完 善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關(guān)系。 二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介 中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價格指 數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進，對業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場 脈搏起到了重要作用。 1、中房指數(shù) 中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index Sy stem）”的簡稱，它綜合運用了加權(quán)平均與特征價格的理論方法，理論系統(tǒng)相對比較完善 。 中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團針對當(dāng)時市場信 息零散、投資行為盲目等狀況，為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)投資決策科學(xué) 化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心情 報中心聯(lián)合發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為主要形 式，并于1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計。1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證，并 開始發(fā)布中房北京價格指數(shù)。隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國 內(nèi)外引起了很大反響。經(jīng)過半年多的試運行和不斷完善，1995年9月，由國務(wù)院發(fā)展研究 中心主持召開了“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級評審會。指數(shù)系統(tǒng)順利通過評審，并獲得 了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評，“系統(tǒng)的建立標(biāo)志著我國房 地產(chǎn)信息業(yè)的發(fā)展上了一個新臺階。研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進行列 ……可以比較全面、及時、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡，對監(jiān)控市場 、引導(dǎo)投資、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義，從試運行的效果看，中房指 數(shù)已成為各界了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢的重要工具”。課題的完成具有重要的理 論和現(xiàn)實意義。 考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場特征，中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種調(diào)整的拉氏公式作 為基本計算公式： ∑pi 0 qi 0 /∑qi 0 ∑pi t qi 0 　?。桑?× ＝△1 ×△2 ∑p0 0 q0 0 /∑q0 0 ∑pi 0 qi 0 其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價指數(shù)，包括兩方面：1) 兩類物業(yè)價格的差 異； 2) 物量構(gòu)成比例的差異。 第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報告期相對于基期的價格水平的 變化，為拉氏公式的基本形式。 中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查，根據(jù)聚類分析方法確定樣本，并進行跟 蹤調(diào)查，在樣本項目達到一定指標(biāo)后進行更新與替換。 CREIS主要以中房價格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房 地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功用）分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季 度發(fā)布。目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動下，已經(jīng)初步形成了重要城市價格指數(shù)、 北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市 場監(jiān)測體系。 2、國房指數(shù) “國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個分類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市 場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu) 進行的調(diào)查。 “國房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成 指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件 出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、 竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進行分類指數(shù)測算， 再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系。 3、其他 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外，還有偉業(yè)指數(shù)、沈房指數(shù)、鄭 州40指數(shù)等多個地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理 論模型體系，成為地方市場為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補充。 三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用 1、反映市場走勢 以中房指數(shù)為例，價格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整體行情變化，也可 以反映出不同物業(yè)類型變化情況。指數(shù)變動可以清晰地描繪出市場發(fā)展的周期軌跡，甚 至可以預(yù)測未來市場走勢。由于房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)指 數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟的狀況。正是由于指數(shù)具有深刻把握市場的能 力，對管理、投資、中介服務(wù)等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能夠成為研究市場的重要工 具。 2、指導(dǎo)業(yè)界活動 各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，從而為調(diào)控全國 各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。同時，通過城市指數(shù)，各級政府還可以了解各地房地 產(chǎn)的供求情況，并通過各地指數(shù)的對比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn) 普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水 平的對比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對于地方政府管理部門，除了指導(dǎo)對行業(yè)發(fā) 展速度進行調(diào)控外，還可以通過與各地指數(shù)的對比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市 場中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。 對投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu) 及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時機、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們 了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況，在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減 少投資風(fēng)險；通過中房指數(shù)的動態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價段 ，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時機。 對房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機構(gòu) 對市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。 此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、時點選擇的幫助，為其他經(jīng) 濟研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。 3、市場研究的工具 由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，對房地產(chǎn)市場房展?fàn)顩r及趨 勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國民經(jīng)濟人士的需求。房地 產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場 發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟周期研究的重要依據(jù)，也是進行經(jīng)濟景氣狀況分析與預(yù)警研究 的基礎(chǔ)。 四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較 以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本 概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不 同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。 1、理論架構(gòu) （1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以94年11月為基期，以基期北 京市商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定基指數(shù)；計算時采用加權(quán)平 均方法，權(quán)值采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)值在一定時段內(nèi)固定，在市場 結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供轉(zhuǎn)化因子。 中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除 權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況，使不同歷 史時期的指數(shù)具有較強可比性。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說明 。 假設(shè)市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方 米。兩期銷售情況見下表： 一 期 二 期 A B A B 銷售面積（m2） 200 50 100 200 銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 平均價格（元/m2） 1800 3267 可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結(jié)構(gòu)變化，在房價普遍下降（可以 理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟形式等變化）的情況下，平均價格不降反升。如果僅僅用 平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把 握市場時卻可以準(zhǔn)確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權(quán)值確定、指 數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。其中Ii為當(dāng)期指數(shù) 值，Pi為當(dāng)期價格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價格。取一期指數(shù)為基值1000點。 一 期 二 期 A B A B 物業(yè)規(guī)模（m2） 1000 500 1000 500 銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 ∑Pi×A0 3500000 3050000 基值 2333 2033（相對數(shù)） 指數(shù)值 1000 871 可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價格變動情況。 （2）國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似的理論架構(gòu)，屬于拉 氏年距同比指數(shù)。指數(shù)基值以上年同期為100點，權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計算中， 權(quán)重一直固定，基值不固定。由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn) 讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標(biāo) ，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動實際上反映了房地產(chǎn)市場的綜合情況。國房指數(shù)包容了大 量市場信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。 2、調(diào)查方法 中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項目進行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之 上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。由于房地產(chǎn) 市場商品的特殊性，即每一項目在經(jīng)過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中 房指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品...
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義