房地產行業(yè)涉及的相關指數含義
隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的 中房指數、國房指數外，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀 行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好象成了把握 市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是實 踐操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以 及指數的應用等方面都存在著這樣或那樣的問題。 一、房地產價格指數的基本理論 一些經濟發(fā)達、房地產市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產價格指數這 一領域，并積累了較為豐富的經驗。洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》中，介紹了世 界上流行的11種房地產價格指數的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法 根據建造房地產的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術平均 法編制房地產價格指數。這是一種較早期的房地產價格指數編制方法，對于新建成房屋 價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產價格并非主要由投入的成本所決定， 所以用房地產投入要素成本的變動來反映房地產價格的變動有較大的偏差。目前，這種 方法實際應用較少。 2、加權平均法 該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實 際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數，加權的目的在于降低不同交易案例的 特征差異所引起的指數中房地產品質或結構變動所帶來的偏差。中位數價格法與算術平 均法相比，是利用加權雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但并不 能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價 格的變動產生較大的偏誤。在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用于地價指 數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。 3、重復交易法 這是一種能夠較好地控制房地產品質影響的方法。它利用房地產的重復交易案例 ，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同的時期考 察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻 煩。該方法在理論上已經相當完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復交易的 房地產資料，實際實施成本高；（2）重復交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品 質固定的假設將會被突破；（3）從指數長期的編制和實施看，重復交易案例需要定期修 正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。 4、特征價格法 特征價格法編制房地產價格指數，是基于特征價格理論。該理論認為，一種多樣 性商品具有多方面的不同特征或品質（如房地產商品的面積、樓層、朝向等特征），商 品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價 格也會隨之改變。特征價格法的基本思路是：將房地產商品價格分解，以顯現出各項特 征的隱含價格（implicit Price），在保持房地產特征不變的情況下，將房地產價格變 動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由 供求關系引起的價格變動。在實際操作上該方法需要大量的房地產交易案例，并有較完 善、系統(tǒng)的房地產統(tǒng)計數據，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關系。 二、國內主要房地產指數簡介 中房指數系統(tǒng)于1994年開國內行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價格指 數；之后國房指數以及其他地方指數、企業(yè)指數紛紛跟進，對業(yè)界人士把握房地產市場 脈搏起到了重要作用。 1、中房指數 中房指數系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產指數系統(tǒng)（China Real Estate Index Sy stem）”的簡稱，它綜合運用了加權平均與特征價格的理論方法，理論系統(tǒng)相對比較完善 。 中房指數是房地產市場發(fā)展的產物。1993年中國房地產開發(fā)集團針對當時市場信 息零散、投資行為盲目等狀況，為促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，促進房地產投資決策科學 化提出了建立房地產監(jiān)控體系的設想，并與中國房地產業(yè)協會、國務院發(fā)展研究中心情 報中心聯合發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數作為主要形 式，并于1994年底完成了系統(tǒng)的初步設計。1995年1月中房指數系統(tǒng)通過了初步論證，并 開始發(fā)布中房北京價格指數。隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國 內外引起了很大反響。經過半年多的試運行和不斷完善，1995年9月，由國務院發(fā)展研究 中心主持召開了“中國房地產指數系統(tǒng)”的部級評審會。指數系統(tǒng)順利通過評審，并獲得 了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評，“系統(tǒng)的建立標志著我國房 地產信息業(yè)的發(fā)展上了一個新臺階。研究成果屬于國內首創(chuàng)，在國際上也處于先進行列 ……可以比較全面、及時、定量、客觀地反映房地產市場的態(tài)勢和變化軌跡，對監(jiān)控市場 、引導投資、促進房地產業(yè)健康發(fā)展具有重要的現實意義，從試運行的效果看，中房指 數已成為各界了解、分析和把握房地產市場態(tài)勢的重要工具”。課題的完成具有重要的理 論和現實意義。 考慮到房地產業(yè)的特點和市場特征，中房指數系統(tǒng)選用了一種調整的拉氏公式作 為基本計算公式： ∑pi 0 qi 0 /∑qi 0 ∑pi t qi 0 　?。桑?× ＝△1 ×△2 ∑p0 0 q0 0 /∑q0 0 ∑pi 0 qi 0 其中第一部分表現為該物業(yè)與基準物業(yè)的比價指數，包括兩方面：1) 兩類物業(yè)價格的差 異； 2) 物量構成比例的差異。 第二部分表現為該物業(yè)報告期相對于基期的價格水平的 變化，為拉氏公式的基本形式。 中房指數系統(tǒng)資料主要來源于市場調查，根據聚類分析方法確定樣本，并進行跟 蹤調查，在樣本項目達到一定指標后進行更新與替換。 CREIS主要以中房價格指數為主，中房城市指數系列包括反映相應城市（地區(qū)）房 地產狀況的中房城市指數和中房城市（按功用）分類物業(yè)指數，中房城市指數按月或季 度發(fā)布。目前，中房指數在搜房研究院的推動下，已經初步形成了重要城市價格指數、 北京寫字樓租金指數、重要城市典型住宅價格指數以及中國房地產預警系統(tǒng)等房地產市 場監(jiān)測體系。 2、國房指數 “國房景氣指數”是全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數的簡稱。它是對房地產業(yè)發(fā)展 變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個分類指數合成運算出綜合指數，是房地產市 場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。其數據資料來源于國家統(tǒng)計局房地產統(tǒng)計機構 進行的調查。 “國房景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成 指數的計算方法，從房地產業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件 出發(fā)，選擇房地產開發(fā)投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、 竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標進行分類指數測算， 再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。 3、其他 目前國內房地產市場上除中房指數與國房指數外，還有偉業(yè)指數、沈房指數、鄭 州40指數等多個地方及企業(yè)指數，各指數系統(tǒng)基本上采用了與中房或國房指數相似的理 論模型體系，成為地方市場為兩大指數系統(tǒng)之外的有益補充。 三、房地產指數的作用 1、反映市場走勢 以中房指數為例，價格指數可以反映重要城市的房地產市場整體行情變化，也可 以反映出不同物業(yè)類型變化情況。指數變動可以清晰地描繪出市場發(fā)展的周期軌跡，甚 至可以預測未來市場走勢。由于房地產市場是整個國民經濟的重要組成部分，房地產指 數的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經濟的狀況。正是由于指數具有深刻把握市場的能 力，對管理、投資、中介服務等能夠產生重要指導作用，才能夠成為研究市場的重要工 具。 2、指導業(yè)界活動 各級政府可以利用指數了解全國房地產業(yè)發(fā)展狀況和行業(yè)結構，從而為調控全國 各行業(yè)結構和引導行業(yè)發(fā)展服務。同時，通過城市指數，各級政府還可以了解各地房地 產的供求情況，并通過各地指數的對比，了解各地房地產業(yè)的發(fā)展水平，為調整房地產 普的地區(qū)結構提供參考。另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產指數與其他行業(yè)發(fā)展水 平的對比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對于地方政府管理部門，除了指導對行業(yè)發(fā) 展速度進行調控外，還可以通過與各地指數的對比，了解本地房地產業(yè)在全國房地產市 場中所占的地位，更好地作好本地房地產業(yè)的發(fā)展決策。 對投資商，房地產指數可以使他們及時了解中國房地產業(yè)的整體狀況和內部結構 及其發(fā)展狀況，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度；中房城市指數可以使他們 了解到各城市房地產市場的不同供需狀況，在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減 少投資風險；通過中房指數的動態(tài)比較，可以更好地判斷房地產發(fā)展所處的周期性價段 ，以把握市場形勢，決定或調整投資時機。 對房地產中介咨詢服務業(yè)，各類房地產可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機構 對市場發(fā)展變化的科學預見和判斷能力，有利于房地產投資服務業(yè)的健康發(fā)展。 此外，房地產指數還能為消費者購房決策提供區(qū)位、時點選擇的幫助，為其他經 濟研究機構、科研人員提供有效的信息及分析工具。 3、市場研究的工具 由于房地產市場在國民經濟中具有舉足輕重的地位，對房地產市場房展狀況及趨 勢的把握，不僅僅是房地產業(yè)界人士的需求，更是所以關注國民經濟人士的需求。房地 產指數為市場研究提供了最為重要的工具，指數的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場 發(fā)展的周期軌跡，是經濟周期研究的重要依據，也是進行經濟景氣狀況分析與預警研究 的基礎。 四、各類指數系統(tǒng)的理論方法比較 以目前國內房地產市場較具代表性的中房指數與國房指數為例，兩種指數在基本 概念、理論架構、調查方法、表現方法等多方面都有較大差異，兩種指數可以說是從不 同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。 1、理論架構 （1）中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以94年11月為基期，以基期北 京市商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平 均方法，權值采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權值在一定時段內固定，在市場 結構有了較大變化時，調整基期與權值，指數鏈接采用新舊權值計算后提供轉化因子。 中房指數在計算時由于權值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除 權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況，使不同歷 史時期的指數具有較強可比性。指數剔除市場結構變化影響的作用，可以下面例子說明 。 假設市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方 米。兩期銷售情況見下表： 一 期 二 期 A B A B 銷售面積（m2） 200 50 100 200 銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 平均價格（元/m2） 1800 3267 可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結構變化，在房價普遍下降（可以 理解為供求、心理預期、經濟形式等變化）的情況下，平均價格不降反升。如果僅僅用 平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發(fā)展狀況做出正確判斷。而以中房指數把 握市場時卻可以準確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權值確定、指 數換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。其中Ii為當期指數 值，Pi為當期價格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價格。取一期指數為基值1000點。 一 期 二 期 A B A B 物業(yè)規(guī)模（m2） 1000 500 1000 500 銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 ∑Pi×A0 3500000 3050000 基值 2333 2033（相對數） 指數值 1000 871 可以看出，指數消除了市場結構的影響，準確把握住了價格變動情況。 （2）國房指數采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數類似的理論架構，屬于拉 氏年距同比指數。指數基值以上年同期為100點，權重由專家打分確定。在指數計算中， 權重一直固定，基值不固定。由于國房指數綜合了房地產開發(fā)投資、資金來源、土地轉 讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標 ，屬于合成指數，指數的變動實際上反映了房地產市場的綜合情況。國房指數包容了大 量市場信息，但忽視了指數的橫向與縱向可比性。 2、調查方法 中房指數采用了市場抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行普遍調查的基礎之 上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。由于房地產 市場商品的特殊性，即每一項目在經過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中 房指數系統(tǒng)設計了與股票指數不同的樣本替換方案；另外，由于商品...
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