房地產(chǎn)行業(yè)知識庫
房地產(chǎn)知識庫 土地及綜合類知識 規(guī)劃與設(shè)計類知識 房產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)類知識 房產(chǎn)測繪類知識 產(chǎn)權(quán)登記類知識 土地及綜合類知識 1、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水 面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦 用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用 地以外的土地。 2、如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的， 可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。 3、什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 4、有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法 律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民 集體所有。 5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓 、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的 企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國 有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 《深圳市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或 其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地 上進行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 6、什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置 等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為 。 特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地 可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依 法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房 地產(chǎn)開發(fā)形式。 8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的 合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對 已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等 方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋 找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后， 再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時 返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。 9、什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使 用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的 行為。 10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年 限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文 化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用 地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽 訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地， 但不得處分。 12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主 要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積 ；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時 間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八 )市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的 項目及義務(wù)；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗 地圖，作為出讓合同的組成部分。 13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、 利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理 部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按 有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。 14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。 15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣 主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 16、什么是招標出讓土地使用權(quán)？ 答：招標出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標 ，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。 17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標或拍賣方式進行？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標拍賣規(guī)定 》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。 18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市 場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一 ）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房 用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生 、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。 20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用 權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別 鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。 21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何 進入市場？ 答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建 成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。在該規(guī)定實施 之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準： 1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2．市、區(qū)國有企業(yè) 以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。（二）自辦理手 續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補 交地價的標準，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮 房地產(chǎn)證，可以進入市場。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清 市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上 述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。 （七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí) 行。 22、什么是土地的掛牌交易？ 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接 受交易申請的行為。 土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日 。 　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請 人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定 期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同 的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價 低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中 心交易。 　　報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易 中心鑒證。 　　申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補 交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。 23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？ 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在 交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政 府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式 取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán) ，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同 ，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、 行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批 準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史 用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或 與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附 著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu) 造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機 構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。 24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止： (一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人； (四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五 )用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地 使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？ 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán) 手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的；（二）須公開 交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的；（三）投標人或競買 人互相串通壓價的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。 屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責人和責任人給予 行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。 26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？ 答：深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán) 進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓 土地使用權(quán)的，出讓合同無效。 無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準 占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程 序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。 凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無 效。 27、如何了解地價是否交清？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清； 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明； 對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。 28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)...
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