房型建議
花好月圓-錦峰苑（二期）房型修改建議 上海春之聲置業(yè)有限公司 2001年10月21日 1. 戶型面積配比 以二房三房為主，控制房型面積，以中小面積戶型創(chuàng)造高品質(zhì)，較低總價(jià)的次居住區(qū) 商品房的關(guān)鍵賣點(diǎn) 根據(jù)： 1. 綜合一期初步的銷售情況所反映出的問題，三房雖然戶型較好，但總價(jià)過高，乃陷于滯 銷。同時(shí)，主要目標(biāo)客戶為外地客戶，有效購買力有限，控制總價(jià)是不可或缺的條件 。 2. 整體房產(chǎn)市場的需求呈金字塔型，明確以居住區(qū)市場為依據(jù)的產(chǎn)品定位，投資效用不大 ，主要是居住功能。 3. 上海家庭結(jié)構(gòu)小型化，二房及小三房很受歡迎。 4. 綜合萬科城市花園、奧林匹克花園幾新時(shí)代花園的成功銷售可以看出，中小房型市場的 需求度較大，而且目前市場供應(yīng)量較少。 建議本案二期戶型比： |戶型 |二房一衛(wèi) |二房二衛(wèi) |三（二）房一 |三房二衛(wèi) |復(fù)式 |一房 | | | | |衛(wèi) | | | | | | | |（可變房型） | | | | |建面控制范圍|75-80 |90-95 |105-118 |108-118 |135-150 |50左右 | |組合比例 |25% |15% |45% |25% |15-18% |2-5% | 1. 控制總價(jià)，面積比同類周邊樓面積偏小； 2. 部分東西三墻可以做一部分一房，與二房結(jié)合，可針對一大部分二代父輩住一房一 廳，年青一代住二房，這樣既可有相對的私人空間，又可方便日常生活中的相互 間照顧。同時(shí)，可形成本案“花好月圓”的鮮明賣點(diǎn)。 建議房型及房間面積： 主臥：15-18m2(開間3.6m2)，次臥12-14m2;書房8-10m2;廳30-40m2(開間3.9- 4.2m2);廚房6-8m2;公衛(wèi)4m2;主衛(wèi)6-7m2;陽臺6-8m2；工作陽臺2-3m2。 參考例： 得房率90%左右 |總面積 |廳 |廳（起居） |臥1 |臥2 |臥3 |臥4 |衛(wèi)1 |衛(wèi)（主衛(wèi)） |陽1 |陽2 |廚 | |二房一衛(wèi) |80 |26 | |16 |12 | | |6 | |6 |2 |6 | |二房二衛(wèi) |92 |30 | |16 |12 | | |4 |6 |6 |2 |6 | |三房 |105 |30 | |16 |12 |8 | |4 |6 |6 |2 |6 | |三房 |117 |35 | |16 |12 |10 | |4 |6 |8 |2 |7 | |復(fù)式1 |132 |40 | |18 |14 |12 | |4 |7 |8 |3 |7 | |復(fù)式2 |140 |40 | |18 |14 |12 |8 |4 |7 |6 |2 |7 | |復(fù)式 （有挑空） |164 |30/10 |10 |19 |15 |12 |12 |7 |10 |6 |2 |10 | | 2. 房型特色 從目前錯(cuò)層的情況看，如奧林匹克花園、新時(shí)代花園等其地理位置與本案相類似， 但銷售業(yè)績受地段偏僻的影響卻較小，銷售情況是相當(dāng)良好的；同時(shí)，本案周邊缺乏錯(cuò) 層，有一定的機(jī)會點(diǎn)。特別是在抗性房上（如沿公路、街道等），以本案綜合優(yōu)勢作底 ，而錯(cuò)層作為房型特色對抗噪間劣勢，預(yù)計(jì)會更加穩(wěn)妥。 所以，增加部分錯(cuò)層設(shè)計(jì)，加速二期去化力度。 3. 房型總體部署原則 在環(huán)境優(yōu)秀、景觀好（如沿河、鄰花園）的配大房，好房賣高價(jià)；在沿街，邊角地 方配以小房型低價(jià)，便于去化。 4. 細(xì)部控制 1. 在功能上，兩廳自然分隔，動靜合理（廳實(shí)用面積加大，主臥室私密性好）如能做出兩 衛(wèi)背靠背，可以給業(yè)主更大自由度。 2. 講究窗設(shè)計(jì)：體現(xiàn)空間延展性、景觀性；大面寬、低窗、轉(zhuǎn)角窗。 3. 落地大窗設(shè)計(jì)。 4. 講求陽臺設(shè)計(jì)：體現(xiàn)功能性、實(shí)用性、空間延展性、景觀性。 5. 功能全：有玄關(guān)、儲藏室，復(fù)式有露臺。 6. 餐廳與廚房、衛(wèi)生間和洗浴做到干濕分離，在細(xì)節(jié)上充分考慮家具的尺寸和擺放。 五、推薦參考房型
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