第八章　土地增值稅法
|　 |第八章　土地增值稅法 |[pic]打印| | | |本頁 | | | | | |　　第一節(jié)　納稅義務(wù)人（了解） | | | |　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物| |及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)| |單位、中外籍個人等。 | |　　 | |　　第二節(jié)　征稅范圍（熟悉） | |　　 | |　　一、土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準(zhǔn)來判定： | |　　標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。 | |　　標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)| |轉(zhuǎn)讓。 | |　　標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。 | | | |　　二、對以下具體事項的征稅情況，列表判定如下： | |有關(guān)事項 | |是否屬于征稅范圍 | | | |1．出售 | |征。包括三種情況： | |（1）出售國有土地使用權(quán)； | |（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售； | |（3）存量房地產(chǎn)買賣。 | | | |2．繼承、贈予 | |繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直| |接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈予征。 | | | |3．出租 | |不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） | | | |4．房地產(chǎn)抵押 | |抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債| |務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 | | | |5．房地產(chǎn)交換 | |單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房不征。 | | | |6．以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營 | |房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征| |。 | | | |7．合作建房 | |建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。 | | | |8．企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | |暫免 | | | |9．代建房 | |不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） | | | |10．房地產(chǎn)重新評估 | |不征（無收入） | | | |11．國家收回房地產(chǎn)權(quán) | |不征 | | | |12．市政搬遷 | |不征 | | | |　　 | |　　第三節(jié)　稅率（了解） | |　　 | |　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下： | |項目 | | | | 級次 | | | | | |增值額占扣除項目金額比例 | |稅率 | |速算扣除系數(shù) | | | |１ | |50%以下（含50%） | |30% | |0 | | | |２ | |超過50%～100%（含100%） | |40% | |5% | | | |３ | |超過100%～200%（含200%） | |50% | |15% | | | |４ | |200%以上 | |60% | |35% | | | | | |　　第四節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項目的確定（熟悉） | |　　 | |　　一、應(yīng)稅收入 | | | |　　二、確定增值額的扣除項目。 | |　?。ㄒ唬τ谛陆ǚ康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： | |　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： | |　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； | |　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) | |費用。 | |　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 | |　　3．房地產(chǎn)開發(fā)費用 | |　　它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的三項期間費用，即銷售費用、| |管理費用、財務(wù)費用。 | |　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛?| |提供金融機構(gòu)的貸款證明的： | |　　房地產(chǎn)開發(fā)費用= 利息+（取得±地使用權(quán)所支付的金額+房地 | |產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) | |　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿?| |能提供金融機構(gòu)貸款證明的： | |　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)| |成本）×10%以內(nèi) | |　　4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | |　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費"（營、城、教），非房地產(chǎn)| |開發(fā)企業(yè)扣"三稅一費"。 | |　　5．財政部規(guī)定的其它扣除項目 | |　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： | |　　加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本| |）×20% | |　?。ǘτ诖媪糠康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： | |　　1．房屋及建筑物的評估價格。 | |　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率 | |　　2．取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的 | |有關(guān)費用。 | |　　3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 | |　　 | |　　第五節(jié)　應(yīng)納稅額的計算（熟悉） | |　　 | |　　一、增值額 | |　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額 | |　　在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按| |照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： | |　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； | |　　2．提供扣除項目金額不實的； | |　　3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理 | |由的。 | | | |　　二、應(yīng)納稅額計算 | |　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù) | |　　【例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬 | |元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)| |開發(fā)　　成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機關(guān) | |批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)| |繳納的土地增值稅為（　）。 | |　　A．180萬元 | |　　B．240萬元 | |　　C．300萬元 | |　　D．360萬元 | |　　【答案】B | |　　【例題2】某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價400萬| |元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定其重置成本為1200萬元，成新度折扣率| |為七成，轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，支付有關(guān)稅費500萬元，轉(zhuǎn)讓項目應(yīng) | |納土地增值稅為（?。? | |　　A．90萬元 | |　　B．198萬元 | |　　C．415萬元 ...
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