第四部分項目分期開發(fā)與建設
第四部分 項目分期開發(fā)與建設 第十一章 項目分期開發(fā)設想及計劃 鑒于世外桃源項目規(guī)模較大，總建筑面積近50萬平方米，總投資近達數(shù)億元人民幣 ，其中僅場地平整及大市政配套就達數(shù)千萬元，因此世外桃源項目將采取分期投資、滾 動開發(fā)的建設原則，但分期合理與否是該項目能否成功開發(fā)的關鍵。 一、分期開發(fā)原則 特大型樓盤征用地塊較大，出于交地時間先后、資金運轉(zhuǎn)速度等考慮，發(fā)展商多數(shù) 會將土地分期開發(fā)。分期開發(fā)在規(guī)劃設計、建筑分布等方面均有較大彈性，如天河翠湖 山莊，充分利用分期開發(fā)的優(yōu)勢，將前期的市場定位“度假式住宅小區(qū)”蛻變成為“倡導生 活新主張”的“萬象翠園”；番禺麗江花園同樣利用后期開發(fā)推出“從綠化到園林化”的康城 居，形成強大的市場競爭力。周邊發(fā)展商也只能亦步亦趨地緊跟其后，最終是買家坐收 漁人之利。 大型房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)時間長、銷售時間長是眾所周知的。不少大型項目開發(fā)跨 度達到7—8年，從首期交付使用到全盤建設需時甚久，銷售也需節(jié)節(jié)推進。精明的發(fā)展商 則會利用前期已經(jīng)交付使用的物業(yè)作為物業(yè)管理的示范，為項目樹立良好的物業(yè)形象， 為以后各期銷售樹立良好口碑。前期入住之業(yè)主樂得接受如此“尊榮”，并投桃報李地為 之廣泛傳播，形成“雙贏”局面。 分期開發(fā)的大型項目，由于前期項目形象尚未成型、項目未來景況抽象、項目知名 度未立等諸多因素，前期公開發(fā)售時都會采用以低價入市的操作手法——利用低價吸引部 分客戶，消化部分存貨回收一定資金及后隨工程進度、開發(fā)進度的進一步鋪開，銷售逐 步走上軌道，銷售價格也隨之提升。因此大型開發(fā)項目銷售價格往往呈現(xiàn)出開發(fā)、銷售 越到后期，銷售價格越高的景象。如錦城花園于1997年下半年首次推出時，銷售均價僅 為8500元／平方米左右；當該項目今年推出時，售價已經(jīng)達到10000元／平方米，當時其 小區(qū)整體形象已經(jīng)完善并擁有良好口碑。 作為市場投資者就會比較及時地把握機會，爭取早期入市減低投資成本，而相對選 擇的空間也較大。部分樓盤由于以遠遠低于市場常規(guī)價格開售，造成大批買家輪侯認購 的現(xiàn)象。如錦城花園、白云區(qū)匯僑新城均出現(xiàn)類似情形，甚至連輪候號碼也被高價炒賣 。這也使市場的炒作空間加大，將樓盤知名度大大提高。www.3722.cn 中國最大的資料庫下載 因此，對于象世外桃源這樣一個特大型項目的開發(fā)，其分期開發(fā)應遵循如下幾個原 則： 1、分期開發(fā)應本著盡量減少前期投入，降低投資風險，增加投資回報。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性行業(yè)，所需投資很大，又是一個風險較大的行業(yè)。對于 一個房地產(chǎn)項目而言，如果前期投資過大，則投資風險必然加大，更何況房地產(chǎn)項目經(jīng) 濟效益的體現(xiàn)更多的在于其啟動資金的投資回報率，而不是總投資回報率。因此，盡量 減少前期投入，降低投資風險，提高項目啟動資金的投資回報率是房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是 大型房地產(chǎn)項目開發(fā)的關鍵。 2、有利于吸引人氣，創(chuàng)造開門紅。 采用“低開高走”的價格銷售策略固然是房地產(chǎn)項目銷售的一般做法，但對于象世外 桃源這樣一個大型郊居項目，僅此是遠遠不夠的，還必須在開發(fā)規(guī)模和配套設施上下功 夫，在首期開發(fā)項目中應形成一定的規(guī)模，配備必要的配套設施，解決居民必要的生活 配套，只有這樣才能真正吸引人氣，做到開門紅，形成良好的口碑。 3、有利于調(diào)整開發(fā)策略，適應市場變化。 對于一個大型房地產(chǎn)項目，統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)是必要的，但在統(tǒng)一規(guī)劃時應留有 余地，可根據(jù)市場的變化來調(diào)整后期的開發(fā)步驟和產(chǎn)品策略，因為市場是不斷變化的， 很難預測若干年后的市場，尤其是重慶市場還處于初級階段，市場發(fā)展變化很快。 二、分期開發(fā)設想和計劃 根據(jù)上述分期開發(fā)原則和項目具體情況，世外桃源項目分期開發(fā)設想和計劃如下： （一）首期開發(fā)A組團的南洋貴族學校、樂齡公寓和學生公寓、C組團C1區(qū)的“歐美商 業(yè)娛樂村”以及B組團B2區(qū)的嘉陵高爾夫練習場，總占地面積320畝，總建筑面積15.15萬 平方米。 1、南洋貴族學校和嘉陵高爾夫練習場作為首期開發(fā)項目的主要賣點，提高項目的吸 引力，聚集人氣。嘉陵高爾夫練習場先期開發(fā)的意義在于投資不大，但可起到提醒客戶 關注項目附近重慶唯一的3600畝的山地高爾夫球場。 2、樂齡公寓和學生公寓作為首期開發(fā)項目的主要銷售收入來源，為世外桃源項目后 期開發(fā)積累資金。 3、“歐美商業(yè)娛樂村”作為首期開發(fā)項目的必要配套，以解決居民的日常生活娛樂配 套。 4、本首期開發(fā)項目鄰近212國道，且連為一體，交通極為方便，且利于項目形象的 展示；同時又有一定的規(guī)模，容易聚集人氣。 （二）二期及以后各期的開發(fā)主要應視首期開發(fā)情況和市場變化而定，這里初步建 議如下： 1、二期開發(fā)D組團和B組團的B1區(qū)，總占地面積360畝，總建筑面積12.3萬平方米， 包括D1、D2區(qū)東亞綠色運動場、D3區(qū)為情侶別墅和落水別墅區(qū)和B1區(qū)的東籬度假村。 2、三期開發(fā)E區(qū)，即陶園古城，總占地面積150畝，總建筑面積10萬平方米。 3、四期開發(fā)C組團的C2、C3 、C4和C5區(qū)，總占地面積370畝，總建筑面積12.25萬平方米，包括C2區(qū)“未來世紀科技公 園”、C3、C4和C5區(qū)的帕特南溫泉度假中心（包括C3區(qū)的浪高溫泉度假村、C4區(qū)的浪花溫 泉酒店和C5區(qū)“藍色貝利”家園。）。 4、五期開發(fā)F區(qū)，即金龍湖水面，總占地面積約300畝，完成整個項目的開發(fā)。
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