成都清源房屋開發(fā)有限公司
成都清源房屋開發(fā)有限公司
人力資源規(guī)劃（2004）
背景：
成都清源房屋開發(fā)有限公司是***創(chuàng)建的企業(yè)，于一九九四年初運(yùn)行。經(jīng)過九年的努力，成功地開發(fā)了石人住宅，金城住宅、清源電梯商寓、清源商廈、翡翠家園及坐落于風(fēng)景秀麗的都江堰市區(qū)的全流動水景社區(qū)麗水青城等房產(chǎn)項(xiàng)目。目前正開發(fā)的項(xiàng)目有四個，其中名士公館則是面積達(dá)10萬平方米的大型高尚文化社區(qū)。另外還有南門商業(yè)項(xiàng)目“金玉滿堂”和“騾馬市商貿(mào)大世界”等項(xiàng)目。

一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，特別是美國受9•11恐怖襲擊之后，西方各資本主義國家經(jīng)濟(jì)狀況更是加速下滑。在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7%的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。
作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1個百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1%；實(shí)現(xiàn)全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5%，其中，地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1%。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動力，對成都地方經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯的。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2%；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長59.1%，其中住房裝飾支出和家具材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。
2002年隨著加入WTO的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)擴(kuò)大和西部大開發(fā)力度進(jìn)一步加大，舊城改造和新區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治政策進(jìn)一步落實(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大的發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會。
（二）宏觀政策環(huán)境
自2001年以來全國房地產(chǎn)業(yè)界就開始了調(diào)整。從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。
2001年4月4日國務(wù)院、建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》旨在通過規(guī)范商品房現(xiàn)售和預(yù)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。首先，明確了商品房銷售的政府主管機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件，以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)限和職責(zé)，對房地產(chǎn)的參與者和管理者進(jìn)行規(guī)范；其次，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，有效降低購買風(fēng)險；第三，對銷售途徑和手段進(jìn)行了規(guī)范和限制，對易產(chǎn)生糾紛，損害消費(fèi)者利益的返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等明令禁止；第四，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告進(jìn)行了規(guī)范，明確應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，“廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”，并提醒當(dāng)事人對“商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定”，從銷售宣傳行為上進(jìn)行限制，維護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)；第五，對商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容一一列舉，從合同內(nèi)容和程序上進(jìn)行規(guī)范；第六，對商品房統(tǒng)計建筑面積的不同方式、相應(yīng)的計價方式以及承諾規(guī)劃、設(shè)計與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行規(guī)范，對允許的誤差和超出允許誤差的處理辦法進(jìn)行明確；第七，對商品房長期存在的質(zhì)量糾紛進(jìn)行責(zé)權(quán)明確，規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等做出約定，保修期從交付之日計算。”如此等等，既降低了消費(fèi)者的購房風(fēng)險，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障了房地產(chǎn)交易活動的健康、有序運(yùn)行，又刺激了房地產(chǎn)市場的有效需求。
中國人民銀行于2001年6月26日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住宅金融業(yè)務(wù)的通知》，一方面“嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理”。對住宅開發(fā)項(xiàng)目的市場定位以及開發(fā)經(jīng)營的具體運(yùn)作提出了更加嚴(yán)格的要求，從而間接提高了開發(fā)企業(yè)的入市和盈利門檻。另一方面，“強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放‘零首付’個人住房貸款”，并“規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房”。從而對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和個人的住房金融貸款進(jìn)行了限制，整頓和規(guī)范了住房金融的市場秩序和業(yè)務(wù)管理，防范了住房貸款風(fēng)險。同時建設(shè)部還修改了7項(xiàng)房地產(chǎn)市場管理規(guī)定和辦法。就城市商品房預(yù)售管理、城市異產(chǎn)毗連房屋管理、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、城市房地產(chǎn)抵押管理、城市房屋權(quán)屬登記管理、房地產(chǎn)估價師注冊管理等七方面，進(jìn)行了修改，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的管理規(guī)范。
為貫徹國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，成都市人民政府正式出臺了《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》，并于2001年11月1日起實(shí)施。該《辦法》對其適用范圍及管理部門以及拆遷補(bǔ)償金的“專款專用”、安置用房應(yīng)當(dāng)具備的公共交通、入學(xué)、就醫(yī)、日常生活等條件等等均做出了明確規(guī)定。并對拆遷補(bǔ)償方式、各類房屋的安置辦法、補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定等也有相應(yīng)規(guī)定。強(qiáng)化了對拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)和對政府行政管理行為的約束，完善了一系列行為規(guī)則，以確保被拆遷房屋所有人和使用人的權(quán)益。
針對現(xiàn)行體制中存在的主要弊端，從體制、政府、市場、企業(yè)四者關(guān)系出發(fā)，本著完善成都市市場經(jīng)濟(jì)體制入手的目的，市政府出臺了關(guān)于加快投資體制改革的13個配套文件和《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》，改善成都市的投資環(huán)境，鼓勵投資者進(jìn)入成都市場，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（三）成都市政府工程：
（1）城市環(huán)境綜合整治
2001年，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，圍繞“凈化、綠化、亮化、暢通”的總目標(biāo)，在城區(qū)全面實(shí)施了城市環(huán)境綜合整治工作。整治工作從3月中旬起全面展開，至12月底基本結(jié)束，歷時9個月。
重點(diǎn)對122條市容形象示范街、重點(diǎn)整治街道、主要出入城道路路段的臨街立面、道路路面、戶外廣告、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市容秩序、園林綠化、光彩工程、農(nóng)貿(mào)市場、機(jī)動車停車場、建筑工地、閑置地塊、河道溝渠、臨街店鋪、暢通工程等進(jìn)行綜合整治。

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