風(fēng)雨滌蕩，尤見陽光—宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)
2005-2006年重慶房地產(chǎn)研究年報(bào)系列之一： 風(fēng)雨滌蕩，尤見陽光 ——宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn) 2005年全國包括重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)重重“險(xiǎn)阻”，“高壓下”市場(chǎng)終見分曉，跌、漲、 平根據(jù)區(qū)域?qū)傩约笆袌?chǎng)特色都呈現(xiàn)出各自“神態(tài)”。 上海房地產(chǎn)“跌”字見諸報(bào)端，集體退房橫掃樓市，為全國前赴后繼的房地產(chǎn)投資開發(fā)潑 了一壺冷水；而深圳、廣州房地產(chǎn)卻逆市而上，房價(jià)上揚(yáng)，與種種宏觀新政逆流而行； 全國總體房地產(chǎn)投資仍然穩(wěn)中有升，全國泡沫論不攻自破；重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級(jí)，不僅 “價(jià)”上穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)“質(zhì)”的升級(jí)成為宏觀調(diào)控的又一戰(zhàn)利品。 〖宏觀調(diào)控下重慶房地產(chǎn)平穩(wěn)升級(jí)〗 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入持續(xù)平穩(wěn)是重慶房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的助力器 2005年，重慶全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，而居民的收入增長高于住宅價(jià)格的增長。據(jù) 息全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3100億元，比上年增長13.46%。從國民生產(chǎn)總值的增幅來看， 近年來，我市國民生產(chǎn)總值的發(fā)展平穩(wěn)，增幅始終保持在12%左右，城市家庭人均可支配 收入達(dá)10240元，同比增長9.95%。伴隨著國民生產(chǎn)總值和人均可支配收入的提高，我市 主城區(qū)商品房住宅均價(jià)達(dá)到2587元/平方米（增長8.45%）。 房價(jià)收入比是反映區(qū)域房地產(chǎn)健康的重要標(biāo)志。依據(jù)國際上認(rèn)同的一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，商 品住房價(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6。而重慶主城區(qū)的房價(jià)收 入比為1：6，重慶主城區(qū)的房價(jià)基本合理。預(yù)計(jì)2006年重慶經(jīng)濟(jì)仍將保持約12%的增長幅 度，居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長的情況下，新政調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)保持一定增長幅度是可 能的。 2、外資強(qiáng)勢(shì)入市，房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn) 在緊縮性土地政策和金融政策調(diào)控下，雖然一些開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷不明而選 擇放低開發(fā)建設(shè)速度，部分中小企業(yè)因資金緊張也造成開發(fā)進(jìn)度減緩，但2005年前11月 份，重慶市整體房地產(chǎn)投資額仍有409.92億元，比去年同期增長29.9%，高出全國平均水 平8.3個(gè)百分點(diǎn)。 [pic] 2005年前3季度，外資流入我市的1.05億美元資金中，房地產(chǎn)業(yè)占到40%以上(約合人民 幣3.4億元)，同比增長121.28%。房地產(chǎn)仍然是外資投資我市的重點(diǎn)領(lǐng)域。但外資占整體 房地產(chǎn)投資額的約1%左右,外資對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限。 3、受宏觀調(diào)控房地產(chǎn)供需理性回歸 受國家宏觀政策調(diào)控影響，從2004年起重慶房地產(chǎn)的竣工面積和銷售面積出現(xiàn)拐點(diǎn)， 今年我市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積繼續(xù)下滑。雖然竣工面積和銷售面積出現(xiàn)下降，但 主城區(qū)銷售金額達(dá)到326.8億，同比上漲13.8%。 [pic] [pic] 主城區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售的商品房中，93.87%的房產(chǎn)被本地市民所消化，外地投資者和外地居民 入渝購置房產(chǎn)的總量僅占總量的6.13%。 新政高壓下，重慶房地產(chǎn)基本擠掉“浮沫”，供需理性回歸。但重慶房價(jià)趨于合理邊緣， 供需量的下滑也給“重慶房價(jià)低，上漲空間還很大”，以為“重慶也將有可能如北京、上海 暴發(fā)似增長”的投資者們提了一個(gè)醒：重慶房價(jià)的增長空間不太可能在短期內(nèi)大幅攀升， 盡管重慶政府也出面為房地產(chǎn)吶喊助威，但經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，居民生活品質(zhì)提高是政府工 作的根本目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長下的房價(jià)增長是近幾年的大勢(shì)。同時(shí)，從另一角度來看也清楚 ：重慶房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，大幅跌勢(shì)可能性不大。 4、宏觀調(diào)控下重慶房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”的升級(jí) 2005年土地、資金二大房地產(chǎn)開發(fā)命脈使用成本攀升，而宏觀調(diào)控又緊緊相逼，“打壓 ”房價(jià)首當(dāng)其沖。因此，苦練內(nèi)功、內(nèi)外兼修成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)突圍的捷徑。 金融政策下融資難問題，2005年已有所突破，多元化融資思路轉(zhuǎn)變； 企業(yè)間的合作并購，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)資源的整合效應(yīng)； 房地產(chǎn)開發(fā)的審慎性使得更多企業(yè)更為注重市場(chǎng)調(diào)研、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研 發(fā)等。2005年重慶高層物業(yè)創(chuàng)新風(fēng)行，院館、庭院、挑高陽臺(tái)、三面開窗、弧形窗、27 0度大陽臺(tái)等提高高層居住品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng)新為略稍沉寂的樓市增色不少。而為打造高性價(jià) 比，控制房屋消費(fèi)總價(jià)，保證品質(zhì)感前提下的緊湊性住宅開始成為房地產(chǎn)開發(fā)定位的主 流。 〖宏觀調(diào)控下重慶土地市場(chǎng)供應(yīng)趨穩(wěn)〗 據(jù)重慶市土地交易中心統(tǒng)計(jì)資料顯示：2005年，全市共成交土地141宗，共計(jì)13590畝 ，成交面積同比下降12.1%。土地供應(yīng)政策的影響初步顯現(xiàn)。 1、北部新區(qū)土地供應(yīng)仍然保持領(lǐng)先地位，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大 今年，主城區(qū)內(nèi)北部新區(qū)土地成交面積最大，達(dá)2427.92畝；其次是南岸區(qū)，成交 土地1380.48畝，其他區(qū)域土地成交則相對(duì)平穩(wěn)。從土地的供應(yīng)情況來看，一南一北 仍是我市的房地產(chǎn)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 [pic] 2、商業(yè)用地和別墅類用地得到控制 從土地成交的類型來看，今年商住用地的成交量最大，達(dá)3855.03畝，占到成交總量 的63%；其次是居住用地成交1866.02畝，占到31%；商業(yè)辦公共用地、商業(yè)用地則位居 三、四位。商業(yè)用地僅成交340余畝。 [pic] 3. 渝中區(qū)仍為土地最高價(jià)，其次是經(jīng)開區(qū) 2005年，重慶市土地成交均價(jià)75.46萬/畝，渝中區(qū)仍憑優(yōu)越的地理位置，地價(jià)位居全 市第一，每畝219.07萬元；江北區(qū)、九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)位居3至5位。 2005年典型地塊的單價(jià)： 九龍坡區(qū)楊家坪直港大道上段宗地，1033.29萬元/畝； 南岸區(qū)南坪北部（西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈）宗地，991.69萬元/畝； [pic] 〖2006年重慶房地產(chǎn)趨勢(shì)明朗〗 1、土地管理“細(xì)致化”，中低檔房將成為供地重點(diǎn) 國土資源部副部長李元在年底表示，2006年國土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn) 一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。明年將進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的 土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng) 準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。 此外，國家還將加強(qiáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng) 濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止 別墅類用地土地供應(yīng)。2006年土地監(jiān)管政策的“細(xì)致化”是必然。 2、房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品開始豐富 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑，運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、利用民間資本或外資 參股等形式資本運(yùn)作，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為新一輪的發(fā)展打下 堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)金融券證性產(chǎn)品將開始豐富。在融資方式上，2006年將會(huì)走風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傊贰Ｔ?今年最可能采用的融資方式將是用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。 包括房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等。 3、挖掘內(nèi)需，理性需求逐漸回暖 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于平穩(wěn)，2006年將不會(huì)像2005年那樣出現(xiàn)“排山倒?！钡恼?，但會(huì) 有一些體現(xiàn)節(jié)能和規(guī)范市場(chǎng)秩序的政策和措施出臺(tái)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”之內(nèi)需挖掘成為本年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康消費(fèi)變 得尤為重要。市場(chǎng)因此而得以緩和。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì) 繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也 會(huì)有所下降。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心 態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。中國人民銀行對(duì)全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，四季度準(zhǔn)備購買住房 的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，說明居民即期購房意愿略有回升。 2006年自住性需求將逐漸回暖。 4、房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加 從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢(shì)頭，但增長速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A(yù)計(jì)，隨 著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長已進(jìn)入到相對(duì)正常的增長空 間，今后若沒有力度更大的調(diào)控措施出臺(tái)，預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)大幅度的降 低或上升，增速與2005年基本持平。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開 發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制 投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金偏緊狀 況將有所改善。 5、外地開發(fā)商搶灘重慶市場(chǎng) 重慶的房價(jià)遠(yuǎn)低于上海、北京等城市，同時(shí)土地獲取相對(duì)容易；另外，重慶的經(jīng)濟(jì)和 城市發(fā)展正處于快速上升階段，居民有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，城市需要進(jìn)行新的建 設(shè)，加上政策的支持，房地產(chǎn)發(fā)展比東部沿海更具潛力，對(duì)外地投資者有很大的吸引力 。 6、房價(jià)穩(wěn)中有升 可能促進(jìn)房價(jià)提升的主要因素： ← 政府的吶喊助威與鼓勵(lì)； ← 重慶經(jīng)濟(jì)可能仍將保持12%的增長幅度；居民的收入穩(wěn)定增長；重慶直轄市的后勁 較足，居民及企業(yè)的信心較高。 ← 擴(kuò)大內(nèi)需是今年政府工作的又一重點(diǎn)；而房地產(chǎn)消費(fèi)是其中的標(biāo)桿； ← 土地、資金成本繼續(xù)提高； ← 重慶舊城改造、城市化率提高而帶來的穩(wěn)定需求； 可能促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定或不攀升的主要因素： ← 為穩(wěn)定房價(jià)，國家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的 土地供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地。通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來整體防止房價(jià)的躍升。 ← 宏觀調(diào)控政策不可能短期內(nèi)松懈，既擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵(lì)消費(fèi)，又在消費(fèi)層級(jí)上加以引導(dǎo)和 管控是下一步調(diào)控的重點(diǎn)。投資性消費(fèi)、高消費(fèi)依然受到打壓。 ← 開發(fā)商手里還握有大量的土地，足以支撐近期開發(fā)。 鑒于以上，預(yù)計(jì)2006年的房價(jià)可以保持穩(wěn)定增長，預(yù)計(jì)重慶房價(jià)的漲幅在5%- 10%之間。 7、注重品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)新產(chǎn)品將更為普遍 重慶房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個(gè)整體概念，除有 形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費(fèi)者購房所得到的附加服務(wù)和附加利益。2005年龍湖 、金科等企業(yè)均突破20億的銷售收入即是品牌保障結(jié)果。 節(jié)能、節(jié)地、高性價(jià)比、舒適度、品質(zhì)等將成為2006年產(chǎn)品創(chuàng)新的主要目標(biāo)?？罩性吼^ 、廊橋、庭院、花園、露臺(tái)等將繽紛多彩；室內(nèi)空間功能將更為細(xì)致；家庭智能化夢(mèng)想 為現(xiàn)實(shí)；而社區(qū)生態(tài)環(huán)境、鄰里關(guān)系、立體景觀更將成為研發(fā)的重點(diǎn)。只有在不斷的創(chuàng) 新中，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中搶得先機(jī)。 旭日地產(chǎn)研究 艾越 二00六年一月二十日
風(fēng)雨滌蕩，尤見陽光—宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)