萬科地產成本核算指導
　 萬科集團房地產成本核算指導 目 錄 　 第一章 總 則 第二章 成本核算的基本程序 第三章 成本核算對象的確定 第四章 成本費用項目及核算內容 第五章 會計科目與帳簿設置 第六章 成本費用的歸集與分配 第七章 成本報表 第八章 附 則 　 　 　 VANKE萬科企業(yè)股份有限公司 房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導 　 （討論稿） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 編制單位：財務管理部 一九九八年十二月 　 　 第一章 總 則 1-1 為了加強成本管理，規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于 成本資料的比較和分析，根據《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三 “房地產開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定”與我國具體會計準則等有關規(guī)定，以及集團《財務管理規(guī) 則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導。 1-2 集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本 開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完 整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。 1-3 各房地產開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算 辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集 團的監(jiān)督。 第二章 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟： 第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對 象歸集開發(fā)成本費用。 第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方 法、標準。 第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本， 按建筑面積計算完工產品單位成本。 第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規(guī)定分別計 算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開 發(fā)產品的銷售成本。 第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情 況。 第三章 成本核算對象的確定 3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的 及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。 3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能 設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定 具體成本核算對象。 (1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本 核算對象。 (2) 在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體 開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 (3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開 發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 ▲ 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。 ▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上 ，還應按功能劃分成本核算對象。 ▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 (4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤 入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服 務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對 象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。 3-3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確 性。 第四章 成本費用項目及核算內容 4-1 開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一 般包括下列六項： 1) 土地征用及拆遷補償費 2) 前期工程費 3) 基礎設施費 4) 建筑安裝工程費 5) 配套設施費 6) 開發(fā)間接費 4-2 各成本項目的開支范圍如下： 土地征用及拆遷補償費 指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容： (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅 、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉 入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 (2) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作 物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。 (3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線 外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。 (4) 其他：如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。 前期工程費 指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質 勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： (1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。 如：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中 小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 (2) 規(guī)劃設計費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改 造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規(guī) 劃設計模型制作費，方案評審費。 (3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗 線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 (4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電 、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平 整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。 (5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線 周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如 空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。 (6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。 (7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。 基礎設施費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供 水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與 大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括 以下內容： (1) 道路工程費：小區(qū)內道路鋪設費。 (2) 供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電 源建設費，交納的電增容費等。 (3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用， 以及向自來水公司交納的水增容費等。 (4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣 掛表費等。 (5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。 (6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。 (7) 電視工程費：小區(qū)內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。 (8) 照明工程費：小區(qū)內路燈照明設施支出。 (9) 綠化工程費：小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。 (10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 (11) 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉 整改費等。 建筑安裝工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的 ，還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程 價款結算單”來確定。主要包括以下內容： (1) 土建工程費 ① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 ② 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。 ③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。 (2) 安裝工程費 ① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的， 還應包括相應的甲供材料、設備費。 ② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝 費。 ③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 ④ 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。 ⑤ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調 設施安裝費。 ⑥ 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。 ⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 ⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 ⑨ 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。 (3) 裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬 等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。 (4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 (5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工 程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入 上述相應費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。 配套設施費 指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉 讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明 細科目，具體核算內容可區(qū)別以下情況： (1) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、 水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童 樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性 公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等 設施的支出。 (3) 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生 的沒有投資來源的費用。 (4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā) 商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程 費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核 算。 開發(fā)間接費 指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費 用。開發(fā)間接費的內容包括： (1) 現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經費、 職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊 費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。 (2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入 和匯兌收益的凈額。 (3) 固定資產投資方向調節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。 (4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物 業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 (5) 質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設備質量檢驗費 、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。 (6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的 水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。 4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為： 營業(yè)費用 指在開發(fā)產品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括： (1) 已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公 司的空房物業(yè)管理費，根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用 物業(yè)水電費等。 (2) 小區(qū)內、主體外臨時樣板房、...
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