上海醫(yī)藥集團(tuán)股權(quán)置換項(xiàng)目
上海醫(yī)藥集團(tuán)股權(quán)置換項(xiàng)目 評(píng)估技術(shù)參考意見(jiàn) 資產(chǎn)評(píng)估協(xié)調(diào)組 2004.9.18 評(píng)估技術(shù)參考意見(jiàn) 本次資產(chǎn)評(píng)估的目的為：上海醫(yī)藥集團(tuán)擬將部分股權(quán)與長(zhǎng)城、信達(dá)資產(chǎn)管理公司持 有上海新先鋒藥業(yè)有限公司的股權(quán)置換。根據(jù)該評(píng)估目的，評(píng)估方法總體要求：按照財(cái) 政部《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》和上海市國(guó)資委2003—153號(hào)文。 上海醫(yī)藥股權(quán)置換項(xiàng)目評(píng)估協(xié)調(diào)組對(duì)部分科目的評(píng)估技術(shù)提出參考意見(jiàn)，本參考意 見(jiàn)僅適用于單項(xiàng)資產(chǎn)加和法的評(píng)估，通過(guò)對(duì)評(píng)估中的一些原則和基本方法進(jìn)行統(tǒng)一，便 于評(píng)估操作口徑一致。若遇特殊情況還需評(píng)估師結(jié)合實(shí)際情況具體分析判斷。 1、短期投資 短期投資包括上市的有價(jià)證券、未上市的有價(jià)證券和委托理財(cái)。上市的有價(jià)證券按 評(píng)估基準(zhǔn)日的市價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)確認(rèn)其評(píng)估現(xiàn)值;未上市的有價(jià)證券、委托理財(cái)在判明投資資 金安全的前提下，按本金加持有期利息確定評(píng)估值；如發(fā)現(xiàn)委托理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)存在涉 訟等事項(xiàng)，難以確定委托理財(cái)資金的損失的，應(yīng)在特別事項(xiàng)中予以揭示。 2、各種應(yīng)收款項(xiàng) 各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)收回的可能性確定評(píng)估值。評(píng)估 人員借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況,具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況 、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。對(duì)于有充分理由相信全部能收回的，如：近期 內(nèi)經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)且信譽(yù)好的客戶(hù)的應(yīng)收賬款、集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收賬款（企業(yè)已資不抵債的 除外），按核實(shí)后的賬面值評(píng)估；符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷(xiāo)的、包括宕在應(yīng)收款 項(xiàng)中應(yīng)計(jì)入損益的費(fèi)用支出，或有明顯跡象表明無(wú)法收回的，按零值計(jì)算；除個(gè)別認(rèn)定 壞賬外，按有關(guān)規(guī)定,評(píng)估不能參照審計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，從應(yīng)收賬款總額中扣減估 算的壞賬準(zhǔn)備后確定評(píng)估值。 各種情況計(jì)算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估現(xiàn)值。 原賬面上計(jì)提的“壞賬準(zhǔn)備”評(píng)估為零。 以上評(píng)估并不代表企業(yè)可以按評(píng)估核銷(xiāo)相關(guān)帳務(wù)，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)處理時(shí)應(yīng)按現(xiàn)行 財(cái)務(wù)制度辦妥有關(guān)手續(xù)。 3、存貨 此次評(píng)估的存貨量大且品種多，十分繁雜。在對(duì)存貨進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可將存貨分為若 干類(lèi)別（“外購(gòu)材料”、“在制品及自制半成品”、“產(chǎn)成品”“低值易耗品”、“發(fā)出商品”“庫(kù) 存商品”等），然后，針對(duì)不同的類(lèi)別，分別采用不同的評(píng)估方法確定評(píng)估現(xiàn)值。其中： （1）外購(gòu)材料包括外購(gòu)原材料、輔助材料、燃料、外購(gòu)半成品等 由于其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于供應(yīng)環(huán)節(jié)，尚未改變購(gòu)入時(shí)的原有形態(tài)，因此，在評(píng) 估時(shí)，主要依據(jù)該類(lèi)存貨的現(xiàn)行市場(chǎng)買(mǎi)價(jià)和購(gòu)進(jìn)時(shí)發(fā)生的合理費(fèi)用，視具體情況，采用 現(xiàn)行市價(jià)法或重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 (1)對(duì)繼續(xù)使用的外購(gòu)原材料，可根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的清查核實(shí)后的數(shù)量、技術(shù)鑒定結(jié)果和資 產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行買(mǎi)價(jià)，加合理的運(yùn)雜費(fèi)、自然損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)用，逐項(xiàng)計(jì)算評(píng)估值 。 (2)對(duì)購(gòu)進(jìn)時(shí)間短、市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生變化的資產(chǎn)，可根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)整后的 賬面成本確定評(píng)估價(jià)值。 (3)對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損或存放時(shí)間較長(zhǎng)，部分喪失使用價(jià)值的各類(lèi)材料，通過(guò)計(jì)算 庫(kù)齡和分析判斷，按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值或評(píng)估為零。 企業(yè)采用計(jì)劃成本核算并且賬面單獨(dú)反映“材料成本差異”時(shí)，先按大類(lèi)分?jǐn)偂安牧铣杀静?異”余額，然后按上述各狀況分別計(jì)算評(píng)估值。 （2）產(chǎn)成品、自制半成品 產(chǎn)成品一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場(chǎng)好壞決定是否加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，或是 要低于成本。 1.對(duì)于十分暢銷(xiāo)的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值。 暢銷(xiāo)產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷(xiāo)售單價(jià)×(1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售稅金及附加費(fèi)率- 銷(xiāo)售利潤(rùn)率×所得稅率)×數(shù)量 2.對(duì)于正常銷(xiāo)售的產(chǎn)品,根據(jù)其出廠銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后 凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。 正常銷(xiāo)售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷(xiāo)售單價(jià)×[1-銷(xiāo)售費(fèi)用率- 銷(xiāo)售稅金及附加費(fèi)率-(銷(xiāo)售利潤(rùn)率×所得稅稅率)-銷(xiāo)售利潤(rùn)率×(1- 所得稅稅率)×凈利潤(rùn)折減率]×數(shù)量 3.對(duì)于勉強(qiáng)能銷(xiāo)售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈 利潤(rùn)確定評(píng)估值。 勉強(qiáng)銷(xiāo)售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷(xiāo)售單價(jià)×[1-銷(xiāo)售費(fèi)用率- 銷(xiāo)售稅金及附加費(fèi)率-(銷(xiāo)售利潤(rùn)率×所得稅稅率)-銷(xiāo)售利潤(rùn)率×(1-所得稅稅率)]×數(shù)量 4.對(duì)于滯銷(xiāo)、積壓、降價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值（對(duì)在產(chǎn)品應(yīng)注 意產(chǎn)品有效期，對(duì)庫(kù)齡較長(zhǎng)的了解是否產(chǎn)品已失效）。 滯銷(xiāo)、積壓、降價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠單價(jià)×數(shù)量×回收凈收益率 上述評(píng)估公式中的銷(xiāo)售費(fèi)用率（含銷(xiāo)售折扣）、銷(xiāo)售稅金及附加率及銷(xiāo)售利潤(rùn)率,一般按 企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，如企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)不能代表社會(huì)客觀水平，則參照 2003年《企業(yè)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》中主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料。按相關(guān)行業(yè)平均銷(xiāo)售費(fèi)用率、銷(xiāo)售稅 金及附加率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率確定,所得稅率統(tǒng)一按33%取值，凈利潤(rùn)折減率取50%。 （3）庫(kù)存商品 庫(kù)存商品的評(píng)估值應(yīng)該是該商品的當(dāng)前進(jìn)貨價(jià)加上隨進(jìn)貨時(shí)發(fā)生的或保管商品發(fā)生的合 理費(fèi)用。 合理費(fèi)用要根據(jù)庫(kù)存商品的特性不同而不同。一般包括運(yùn)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。有些商品還 會(huì)有回扣、保管費(fèi)，散裝、實(shí)效、易碎商品應(yīng)含有合理的損耗等等。 對(duì)于滯銷(xiāo)、積壓、降價(jià)銷(xiāo)售商品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值。 （4）低值易耗品 分兩種情況進(jìn)行評(píng)估： (1)在庫(kù)低值易耗品與外購(gòu)材料評(píng)估方法相同； (2)在用低值易耗品的評(píng)估應(yīng)扣減有形損耗因素。 （5）發(fā)出商品的評(píng)估有以下幾種情況： 查閱購(gòu)貨合同及付款履約情況，對(duì)正常產(chǎn)品按該產(chǎn)成品的評(píng)估方法確定評(píng)估價(jià)值；對(duì)有 問(wèn)題的，按可回收的凈值確定估值；逾期無(wú)法收款且產(chǎn)品無(wú)法追回的評(píng)估價(jià)值為零。 4、待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn) 待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)是指企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的各項(xiàng) 費(fèi)用。 遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用除攤銷(xiāo)期不同外，其他性質(zhì)基本相同。對(duì)兩者可采用相同的評(píng)估方 法和程序。評(píng)估原則為，要根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的、且與其它評(píng)估 對(duì)象沒(méi)有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。 遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用的評(píng)估方法有兩種，一是當(dāng)遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用所反映的費(fèi)用 支出形成的新資產(chǎn)和權(quán)利的剩余存續(xù)時(shí)間很難確定時(shí)，在充分核實(shí)有關(guān)會(huì)計(jì)記錄賬面數(shù) 字的基礎(chǔ)上，按遞延資產(chǎn)或待攤費(fèi)用的余額確定評(píng)估價(jià)格；第二是當(dāng)新資產(chǎn)和權(quán)力剩余 時(shí)間可以確定的情況下，可以根據(jù)遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用所反映的資產(chǎn)和權(quán)力的實(shí)際內(nèi)容 選擇相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)其剩余存續(xù)時(shí)間，并結(jié)合遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用 的原始價(jià)值，最終確定評(píng)估價(jià)格。對(duì)于資產(chǎn)和權(quán)力已耗盡的遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用，應(yīng)按 實(shí)際情況評(píng)估為零。 5、待處理流動(dòng)資產(chǎn) 查驗(yàn)每項(xiàng)待處理流動(dòng)資產(chǎn)均須明顯處于報(bào)廢、無(wú)效、價(jià)值嚴(yán)重?fù)p失的狀況。其評(píng)估 值一般為清理變現(xiàn)后的可回收凈款或?yàn)榱?。同時(shí)評(píng)估人員須在報(bào)告中單獨(dú)列示，說(shuō)明有 關(guān)情況，并注明企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)處理時(shí)應(yīng)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度辦妥有關(guān)報(bào)批手續(xù)。 6、證券類(lèi)長(zhǎng)期投資 可上市流通的有價(jià)證券采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；以控股為目的持有的上市股權(quán)，可采 用收益現(xiàn)值法，非上市的法人股可按最接近評(píng)估基準(zhǔn)日的年報(bào)或中報(bào)的每股凈資產(chǎn)含量 計(jì)算評(píng)估值。 對(duì)于非上市交易的債券及國(guó)庫(kù)券，一年內(nèi)到期的可以根據(jù)本金加上持有的利息確定評(píng)估 值。超過(guò)一年到期的，根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評(píng)估值。 7、其他長(zhǎng)期投資 確定整體評(píng)估單位的原則：控股企業(yè)、相對(duì)控股企業(yè)、涉及核心業(yè)務(wù)企業(yè)且資產(chǎn)量 較大的，二級(jí)- 三級(jí)的長(zhǎng)期投資公司，整體打開(kāi)評(píng)估；如有土地使用權(quán)的第四級(jí)長(zhǎng)期投資企業(yè)，也進(jìn)行 整體資產(chǎn)評(píng)估。 進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的長(zhǎng)期投資，按整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例，確定評(píng)估值 ； 對(duì)未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)整體評(píng)估的企業(yè)，則按審計(jì)后基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中的凈資產(chǎn)數(shù)額乘以 投資比例確定評(píng)估值。 對(duì)合同、協(xié)議明確規(guī)定了固定投資回報(bào)的，將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益和回收的本金折 為現(xiàn)值作為評(píng)估值。對(duì)到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資、按約定預(yù)測(cè)的收益折現(xiàn)，再加到期收 回資產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)算評(píng)估值。 對(duì)非控股的長(zhǎng)期投資，或雖然控股但投資額較小，且被投資企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期投資 ，按被投資企業(yè)基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中的凈資產(chǎn)乘以投資比例確定評(píng)估值，或按長(zhǎng)期投資 賬面值列示。 對(duì)本次不整體評(píng)估的子公司，若審計(jì)后凈資產(chǎn)為負(fù)值，企業(yè)為有限責(zé)任公司的，該長(zhǎng) 期投資則評(píng)估為零；若企業(yè)為全資國(guó)有企業(yè)，只要上級(jí)公司承諾要維持其持續(xù)經(jīng)營(yíng)，或 為其債務(wù)進(jìn)行了擔(dān)保，該長(zhǎng)期投資則按負(fù)值評(píng)估;否則，該長(zhǎng)期投資則評(píng)估為零。 對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，如有下屬長(zhǎng)期投資進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可按評(píng)估確認(rèn)值，經(jīng)調(diào)整后確 定該長(zhǎng)期投資評(píng)估值。 8、房屋建筑物建筑物評(píng)估方法 本次房產(chǎn)評(píng)估所選用的主要方法是重置成本法，有條件的盡可能用市場(chǎng)比較法。前 者適用于工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物、構(gòu)筑物；市場(chǎng)比較法適用于辦公用房、商鋪、 商品房。 1、重置成本法 重置成本法按取得評(píng)估依據(jù)資料的性質(zhì)分別采用概預(yù)算編制法、市價(jià)法、物價(jià)系數(shù) 調(diào)整法等方法。 根據(jù)本次評(píng)估的特點(diǎn)，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察了解建筑物的結(jié)構(gòu)特征后，推薦使用市價(jià)法 進(jìn)行評(píng)估，其中：典型建筑物的造價(jià)可以按照《上海市造價(jià)信息》公布的案例或評(píng)估機(jī)構(gòu) 收集的近期建設(shè)案例；對(duì)于能夠取得預(yù)決算資料的重要建筑物，在時(shí)間條件允許的情況 下可采用預(yù)決算編制法或調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估。 以下分別介紹三種評(píng)估方法： （1）預(yù)決算編制法：即按照?qǐng)D紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的 方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接 引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù) 算編制法。 （2）預(yù)決算調(diào)整法：即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定， 或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn) 行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。 （3）市價(jià)法：即在評(píng)估中通過(guò)可靠的途徑，如利用近期竣工的同類(lèi)型工程單方建筑 造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)算被估項(xiàng)目的單方造 價(jià)方法，但房屋建筑物層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整 ，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)。 不同跨度的廠房造價(jià)的對(duì)比（%） | |柱距（m） |不同跨度（m）造價(jià)指數(shù) | |吊車(chē)起吊重量（t| | | |） | | | | | |12 |18 |24 | |5∽10 |6 |100 |83 |80 | |15∽20 |6 |100 |90 |78 | 不同跨度和跨數(shù)的廠房造價(jià)對(duì)比（%） |建筑 |跨度（m） | |面積 | | | | | |（m2） | | | |15 |18 |24 |30 | | |單跨 |雙跨 |三跨 | |一、 |定額直接費(fèi) |按定額計(jì)算 | | |二、 |綜合費(fèi) |一×6-12% | | |三、 |施工措施費(fèi) |一×1-6% | | |四、 |其他費(fèi)用 | | | |其中:|定額編制管理費(fèi) |一×0.05% | | |1 | | | | |2 |工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) |(一+二+三)×0.125% | | |五、 |稅金 |(一+二+三+四)×3.41% | | |六、 |土建工程造價(jià) |(一+二+三+四+五) | | |七、 |安裝工程造價(jià) | | | |八、 |總造價(jià) |六+七 | | |九、 |前期費(fèi)用 |八×2.25% | | |十、 |期間費(fèi)用 |(八+九)×4.6% | | |十一 |資金成本 |九×5.49%×1.5+(十+八)×5.49%×0.7| | |、 | |5 ...
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