上海酒店式公寓的開發(fā)前景分析
ID－R001 酒店式公寓的開發(fā)前景分析 按：在對上海房地產(chǎn)市場廣泛、深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司擬開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目， 我部門將不定期推出與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的專題報告，作為項(xiàng)目開發(fā)的前期鋪墊，并 為項(xiàng)目決策提供一定的理論依據(jù)。 酒店式公寓的開發(fā)前景分析 酒店式公寓是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格 的綜合物業(yè)，它是目前滬上非常熱銷的一種新型投資型產(chǎn)品。自20世紀(jì)90年代末第一代 經(jīng)濟(jì)節(jié)約型酒店式公寓嶄露頭角，上海的酒店式公寓已經(jīng)歷了第二代適用經(jīng)濟(jì)型、第三 代發(fā)展轉(zhuǎn)變型，目前產(chǎn)品屬于第四代景觀舒適型。 第一部分 回 顧 上海主要的酒店式公寓 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的酒店式公寓已經(jīng)超過100家，不過這些酒店式公寓的定義標(biāo)準(zhǔn)不盡相同， 一些小戶型的公寓也被納入其中。根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，這些酒店式公寓大致可以 分為兩類： 一類是“小戶型單身公寓”。 這類物業(yè)從2000年開始進(jìn)入上海住宅市場，連連引起熱銷的火爆場面，以“小戶型、低總 價和酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客 。表一中列出了比較典型的幾個樓盤。 表一 |名 稱 |區(qū) 域 |情 況 | |My city |普陀江寧路 |原是世紀(jì)之門規(guī)劃的一棟商住樓，后請香港設(shè)| | | |計(jì)師改成單身公寓 | |虹橋首席 |閔行虹梅路 |原屬商務(wù)樓，后改為單身公寓 | |藍(lán)朝部落 |靜安萬航渡路 |原規(guī)劃為商場和辦公樓，一度停止銷售，2001| | | |年上半年規(guī)劃成酒店式公寓 | |青年匯 |黃浦海潮路 |原先是爛尾樓，中福重新包裝規(guī)劃成單身公寓| |金銀匯 |黃浦九江路 |酒店式商務(wù)公寓，位于南京路商業(yè)圈 | |瑞虹新城 |虹口臨平路 |有規(guī)劃地推出樂富一族單身公寓，物業(yè)配套與| | | |瑞虹新城社區(qū)共享 | |奔騰新干線 |閘北寶山路 |區(qū)域中心小房型 | |巴黎時韻 |徐匯建國西路 |產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 | 另一類是以高端客戶為主要服務(wù)目標(biāo)的、有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營管理的物業(yè)。此類物業(yè)從 1990年代初期開始，主要為在上海從事商務(wù)活動的外籍人士提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施 ，從最初的上海商城到目前以品牌優(yōu)勢取勝的“雅詩閣”集團(tuán)，形成上海房地產(chǎn)市場獨(dú)具 特色的物業(yè)類型。此類物業(yè)的典型代表如表二所列。 表二 |名稱 |區(qū)域 |名稱 |區(qū)域 | |上海商城 |靜安南京西路 |美麗華公寓 |長寧古北 | |協(xié)和酒店公寓 |靜安南京西路 |鹿特丹花園 |長寧古北 | |嘉里中心 |靜安南京西路 |金橋公寓 |長寧東諸安濱路 | |靜安廣場 |靜安華山路 |鴻發(fā)苑 |長寧新華路 | |香格里拉公寓 |靜安銅仁路 |環(huán)球廣場 |浦東桃林路 | |新黃浦酒店公寓 |黃浦永壽路 |湯臣中心 |浦東八佰伴 | |天賜公寓 |黃浦廣東路 |嘉里不夜城 |閘北不夜城 | |麗晶大廈 |長寧仙霞路 |港匯廣場 |黃浦永壽路 | |錦繡公寓 |長寧虹橋路 |芝大廈 |徐匯衡山路 | |亦園 |徐匯安福路 |愛儷軒 |靜安鎮(zhèn)寧路 | |駿豪國際 |靜安南京西路 |世紀(jì)時空 |靜安烏魯木齊北路 | 酒店式公寓的主要來源 其一，由不良資產(chǎn)即爛尾樓重新包裝。 其二，大型住宅小區(qū)的開發(fā)過程中產(chǎn)生的一些邊角料。 其三，重新設(shè)計(jì)建設(shè)。 普通酒店式公寓的常見缺陷 利用爛尾樓或大型住宅小區(qū)的邊角料開發(fā)建成的酒店式公寓（尤其是“小戶型單身公寓” ），往往具有先天或后天的不足，主要是： □ 電梯數(shù)量不足 □ 通道狹窄 □ 通風(fēng)采光嚴(yán)重缺乏 □ 戶型設(shè)計(jì)不合理，出現(xiàn)不規(guī)則多邊形等怪異房型 □ 儲存空間嚴(yán)重不足 □ 裝修質(zhì)量粗糙 □ 居住人群復(fù)雜 □ 會所設(shè)施不全 □ 車位嚴(yán)重缺乏 □ 綠化率低 第二部分 酒店式公寓開發(fā)前景 酒店式公寓的需求分析 近兩年上海酒店式公寓的市場需求相當(dāng)旺盛，推出的酒店式公寓的銷售率基本超過85％ ，有的甚至達(dá)到100％。2003年靜安區(qū)新推出的世紀(jì)時空、靜安新格、陽光名都、駿豪國 際、君悅靜安等產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓銷售都異常火爆。 經(jīng)調(diào)查，上海酒店式公寓的主要消費(fèi)群主要集中在以下幾類人群： 1、外資公司或國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的工作人員。外資公司的人員大多來自于歐、美國家， 為這些公司的行政管理人員（如：CEO、總經(jīng)理、部門經(jīng)理等），享受著公司給予的豐厚 的住房補(bǔ)貼，他們大多數(shù)選擇比較高檔的酒店式公寓，是酒店式公寓最強(qiáng)勢的消費(fèi)群體 。國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員也具備極強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們絕大多數(shù)為公司的領(lǐng) 導(dǎo)者和決策者，同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，而且工作時間也并非長期或 永久性的，所以這部分人群大多數(shù)選擇中、高檔的酒店式公寓?！　?2、“海歸創(chuàng)業(yè)派”人士。他們回國主要是為了自己創(chuàng)業(yè)，由于多方面原因，前期他們不大 會將資本用于購房，但是長期受到國外思想的影響，對自己生活品質(zhì)相當(dāng)重視，這部分 人群大多數(shù)選擇中檔的酒店式公寓?！　?3、上海本地的處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕階層。便利、自由、讓自己全身心地放 松都是他們選擇的理由，他們大多數(shù)選擇中、低檔的酒店式公寓?！　?4、部分比較特殊的客源。如一些晝伏夜出的特殊工作群體等。 當(dāng)然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房產(chǎn)物業(yè)的購買者，酒店式公寓產(chǎn)權(quán)擁有者 一般不同于普通住宅的所有者，他們更多的是以投資為目的，所以投資客戶是該市場需 求主體。而且在酒店式公寓的購買需求人群中，還有以下幾個特點(diǎn)： 其一，年輕客戶低積累，高收入，高預(yù)期的特點(diǎn)，決定他們的需求重點(diǎn)是小戶型公寓， 而酒店式公寓面積一般為30～50平米，為全裝修住宅，對物業(yè)管理的要求較高，地理位 置相對優(yōu)越，總價基本低于50萬，因此近年來酒店式公寓的購買人群中，年輕客戶所占 比例逐步提高。 其二， 由于對上海經(jīng)濟(jì)地位和國際地位的認(rèn)可，以及對上海申博成功和中國加入WTO對 上海的利好影響的良好預(yù)期，外籍人士和外地人在滬置業(yè)的步伐加快。分析本市購買對 象（圖一）、外地購買對象（圖二）、境外購買對象（圖三）購買的物業(yè)價格比例，可 以發(fā)現(xiàn)外地和境外購買對象購買7000元以上的物業(yè)占了較大的比重，他們中有相當(dāng)比例 的選擇投資酒店式公寓。2003年以前市場上已售出的6000多套，其中近3000套的業(yè)主為 外籍人士。 需求預(yù)測：根據(jù)有關(guān)資料，上海每年的租房者在150萬左右，其中月薪2500元以上的白領(lǐng) 占到20％，大約30萬人。另據(jù)上海市公安局統(tǒng)計(jì)，目前海外人士在上海為數(shù)約6萬人，實(shí) 際就業(yè)的達(dá)1.6萬人，臺商的數(shù)量不下20萬人。因此，上海房地產(chǎn)市場目前對單身公寓的 需求量約在4萬到6萬戶左右，更為樂觀的預(yù)測甚至可達(dá)10萬戶。而且，中國加入WTO和上 海申博成功的利好效應(yīng)對樓市的刺激作用逐漸突顯出來，公眾對酒店式公寓租售市場具 有良好的預(yù)期，尤其對CBD地區(qū)良好的發(fā)展前景非常樂觀。由此可見，酒店式公寓及市中 心小戶型房屋的需求量，在一定時間內(nèi)仍將呈上升趨勢，尚有一定市場潛力。 酒店式公寓的供給分析 自1990 年上海出現(xiàn)首家酒店式公寓——上海商城以來，上海已有酒店式公寓100余家，總建筑面積 200~225 萬平方米之間，區(qū)域集中分布在長寧、徐匯、盧灣、靜安、浦東等中心區(qū)域。 從酒店式公寓的供給來看，其供應(yīng)總量從1993年起不斷增加，1998 年的供應(yīng)量達(dá)到頂峰，直接造成1999 年供應(yīng)量相對劇減，雖然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供應(yīng)量處于遞減狀態(tài)，而2003年又突然放量，上半年市場供應(yīng)量將達(dá)到40萬平方米 （包括整盤小戶型），約7500多套。2003年上海銷售的主要酒店式公寓如表三所示。由 于酒店式公寓在上海持續(xù)熱銷，不少房地產(chǎn)開發(fā)商會順勢跟進(jìn)，再結(jié)合央行對房地產(chǎn)市 場中高檔物業(yè)的宏觀調(diào)控政策，可以預(yù)見，在未來的一段時期內(nèi)，上海的酒店式服務(wù)公 寓每年的新增量將趨于穩(wěn)定，整體供應(yīng)量緩慢上升，3~5年后逐步達(dá)到市場需求和供給相 對平衡。 表三 2003年銷售的主要酒店式公寓 |樓盤 |均價 | |軸心產(chǎn)權(quán)酒店式物業(yè) |世紀(jì)時空、金銀匯 | |產(chǎn)權(quán)酒店 |巴黎時韻、感性達(dá)利 | |取財(cái)之道，時尚之風(fēng) |自由自宅、靜安新格 | |國際投資品種 |東方時空、國際金融家 | |獨(dú)立居住意識 |獨(dú)立時代 | |城市時尚主義 |青年匯 | 表五 |項(xiàng)目 |裝修配置品牌 | |世紀(jì)時空 |伊萊克斯、阿里斯頓、海爾、澳仕、松下 | |靜安新格 |伊萊克斯、阿里斯頓、三星、西門子、立邦、摩恩 | |駿豪國際 |奧帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德國海福樂 | |圣天地 |瑞士迅達(dá)、海爾、德昕 | |君悅靜安 |三菱、日立 | 酒店式公寓的開發(fā)風(fēng)險 ■ 風(fēng)險之一：酒店式公寓物業(yè)的細(xì)分越來越明顯。 目前，酒店式公寓的定位出現(xiàn)細(xì)分的趨勢，比如世紀(jì)時空是針對世界性客戶的投資產(chǎn)品 ，比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能；靜安新格則側(cè)重自由生活的理念，強(qiáng)調(diào)的是居住產(chǎn)品；君悅靜安 則將居住和商辦相結(jié)合，宜商宜居。物業(yè)的市場定位和產(chǎn)品特性鎖定了目標(biāo)客戶群，也 意味著放棄了其他客戶群。而且，當(dāng)更多相似性產(chǎn)品的出現(xiàn)形成潛在但必然的競爭，當(dāng) 商鋪、辦公物業(yè)為投資者提供更可觀的回報，投資客和消費(fèi)者會出現(xiàn)分流，這勢必影響 物業(yè)的銷售前景。 ■ 風(fēng)險之二：戶型和裝修設(shè)計(jì)落伍。 酒店式公寓經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，在戶型和裝修設(shè)計(jì)上有了很大發(fā)展，酒店式公寓不再 等于小戶型，不再等于小面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，京、滬、深的人均居住面積已達(dá)20平方米，人 們更加注重居住的舒適性，因此酒店式公寓的戶型和裝修必須滿足人們的這種需求。簡 單地將爛尾樓改建，增加一些配套，現(xiàn)在已經(jīng)很難再有市場，因?yàn)檫@類酒店式公寓在硬 件方面存在諸多“硬傷”，在許多方面無法滿足消費(fèi)者的需要。由于很難預(yù)見將來消費(fèi)者 喜好的戶型和裝修，因此，設(shè)計(jì)如果落伍，將給酒店式公寓的銷售帶來較大隱患。 ■ 風(fēng)險之三：酒店式公寓租賃市場的疲軟。 房租市場的價格是酒店式公寓價格的標(biāo)桿，租金是支撐酒店式公寓價格的脊梁。近兩年 酒店式公寓的熱銷是因?yàn)槠淇罩寐瘦^低（平均15％以下），投資回報較高（平均12％以 上），但隨著酒店式公寓產(chǎn)品的迅速增長，租客選擇的余地加大，空置率將會有所上升 ，在售價只升不降而租金水平可能保持穩(wěn)定甚至下調(diào)的情況下，將導(dǎo)致酒店式公寓的投 資回報變低，進(jìn)而影響投資客的投資熱情，使新開發(fā)的酒店式公寓銷售難度加大。 ■ 風(fēng)險之四：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策影響。 房地產(chǎn)市場一向受政策影響較大，如前幾年的契稅減半政策、藍(lán)印戶口政策、購房退稅 政等對拉動上海樓市取到了積極的作用。如今房地產(chǎn)市場經(jīng)過一波行情后，面臨新一輪 的調(diào)整。在政策方面，藍(lán)印戶口早就停止實(shí)施了，契稅也恢復(fù)到1.5％，購房退稅則于今 年5月31日終止，央行于6月5日出臺新的房貸政策。新的房貸政規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買 主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或 第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利 率執(zhí)行，而且規(guī)定提高首付。新的房貸政策還對嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放、規(guī)范建 筑施工企業(yè)流動資金貸款用途等方面作出了規(guī)定。這些政策將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)性 調(diào)整，對酒店式公寓開發(fā)而言，屬利空，將增加房產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險。 第三部分 項(xiàng)目的開發(fā)策劃 ——曹家渡項(xiàng)目的開發(fā)策劃 1、樓盤價格定位 根據(jù)最近對靜安區(qū)（含周邊）類似項(xiàng)目的市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤 的價格分布范圍從最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，購房戶有較大的選擇空間，...
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