業(yè)主物業(yè)知識培訓
業(yè)主物業(yè)知識培訓 培訓目的： 培訓對象：“長江之家”業(yè)主、已簽認購書的準業(yè)主。 培訓方式：集中授課、多媒體演示、現(xiàn)場參觀 培訓內(nèi)容： 1、集中授課內(nèi)容 物業(yè)由誰來管理——江蘇省首家物業(yè)管理中標企業(yè)—深圳科技園物業(yè)管理公司，19 年 月榮獲ISO9002認證，本次為“長江之家”制作的物業(yè)方案，更強調(diào)其大型、專業(yè)的服務 ◆ 精神。大到全區(qū)監(jiān)控，小到花草修剪，均力爭讓業(yè)主放心滿意。同時把服務范圍拓展 至園藝、工程、、機電、合約、產(chǎn)業(yè)及建材供應等方面。（穿插該公司以往的業(yè)績， 管理人員受過的消防、急救、擒拿格斗等專業(yè)訓練等話題） ◆ 物業(yè)管理公司是什么——不是權(quán)利機構(gòu)而是服務機構(gòu) 物業(yè)管理公司是受雇于全體業(yè)主并服務于他們的，業(yè)主與管理者的關(guān)系是雇傭與被雇 傭的關(guān)系。有一些管理公司及其員工對自己所承擔的角色存在著認識上的偏差，誤以為 自己是權(quán)利機構(gòu)而非服務機構(gòu)，于是就有了動輒斷電斷水或是對業(yè)主戶吆三喝四的現(xiàn)象 ，將主次關(guān)系給顛倒了過來。這些現(xiàn)象的存在，不管其產(chǎn)生的原因如何都表明了該管理 公司的管理水平的低下。 關(guān)于管理者的權(quán)利和義務，在我們的公共契約里有嚴格的規(guī)定。我們的管理公司及員 工會牢記自己所充當?shù)姆沼谌w業(yè)戶這一角色，即使是在督促各業(yè)主遵守管理規(guī)則時 ，也始終必要的禮貌和對業(yè)戶起碼的尊敬。 當有業(yè)戶違反管理規(guī)則時，管理人員在指出其錯誤時決不應說“你違反了管理公司的 規(guī)章制度”或者“本公司不允許你這樣做”等類似這樣的話，而應該是向人解釋其行為是違 反了全體業(yè)戶的公共利益，因此，予以糾正是為了維護包括他在內(nèi)的全體業(yè)戶的共同利 益。 物業(yè)管理公司為誰服務——對于深圳科技園物業(yè)管理公司而言，每一位業(yè)主都是尊貴的主 ◆ 人、嘉賓。 物業(yè)公司為我們服務什么—— 服務系統(tǒng)： 維護保養(yǎng)——于設計與施工階段提供維修及建筑運作的反饋信息 設定維護管理組織表及運作流程 確保建筑物機電、水暖、照明用電的正常 定時定期制度 從個人家庭到社區(qū)環(huán)境，做到有序、清潔、衛(wèi)生 綠化園林——聘請優(yōu)秀園藝師進行綠化整潔工作 照料修整園林綠化 適時種植適當花草，更換品種 物業(yè)代理——設立租賃咨詢及代理，建立租戶手冊 物業(yè)理財——先行準備物業(yè)公共設施、場地的維修運作開支運算 各項維護及添置電腦記錄 控制及監(jiān)察其維修費用及服務素質(zhì) 確保社區(qū)物業(yè)收費合理性，成為您的物業(yè)理財顧問 裝潢設計——處理住戶與建筑師、顧問承包局有關(guān)增建改建要求 提供建材咨詢，物業(yè)裝潢設計咨詢并介紹相關(guān)裝潢公司 保安消防——中央監(jiān)控管理，24小時影像遍布小區(qū)各出入口交通結(jié)點 數(shù)碼識別系統(tǒng)，確保住戶出入安全 安全對講系統(tǒng)，嚴禁陌生人進入 進入?yún)^(qū)內(nèi)車輛及停車場管理 專職保安24小時定點巡邏 按國家一級消防要求，設自動噴淋系統(tǒng)及先進消防設備 24小時應急服務——提供24小時緊急當場工匠服務 細致到以下各項： a. 更換保險絲、燈泡、電燈及點插頭 b. 修理水管爆破及阻塞 c. 修理門戶及窗戶的鎖頭 文娛活動——1、社區(qū)通訊 2、聚會 物業(yè)管理的日常工作包括： 保安服務：守衛(wèi)及巡邏，收發(fā)郵件，業(yè)戶搬遷及裝修監(jiān)督。 清潔服務：公共地方清潔及處理垃圾。 財務管理：代收管理費，定期制作收支平衡表，控制日常支出。 綠化保養(yǎng)：中央控制系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)，電梯，供水供電系統(tǒng)操作。 設備保養(yǎng)：中央控制系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，電梯，供水供電系統(tǒng)操作。 維修保養(yǎng)：中央控制系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，電梯，供水供電系統(tǒng)，閉路電視及公 共天線之日常維修及定期維修；樓宇維修。 咨詢投訴：接受咨詢及處理投訴。 專項事務包括： 物業(yè)保險事宜 樓宇移交事宜 召集業(yè)主大會 公關(guān)事務（與供水供電部門，消防部門，電信，煤氣部門，街道，派出所等） 突發(fā)事件處理包括： 緊急疏散 火警應變 罪惡事件 人員受傷或急病 水管爆裂或意外停電 電梯故障 臺風或雷暴 ◆ 是入住后才開始服務嗎——物業(yè)管理從零做起—全程物業(yè)管理 隨著人們生活質(zhì)量要求的不斷提高，現(xiàn)代樓宇的質(zhì)量也越來越高。建筑設計、功能和設 備配置先進，技術(shù)含量越來越高，這使得物業(yè)管理的難度和專業(yè)技術(shù)要求也越來越高， 因此物業(yè)管理服務應該盡早介入，以便盡可能詳盡地掌握整個物業(yè)的內(nèi)部情況，使日后 的管理工作得以順利進行。比如一些隱蔽工程（如管線布置，設備擺設等），如果不早 介入就很難徹底了解清楚，同時也無法避免一些施工上的錯誤，如此，則將會使日后的 維修、保養(yǎng)難度和費用都大大提高。有鑒于此，物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始 ，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備 的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設計和設備等技術(shù)性問題提出專 業(yè)意見，并且參與部分工程懂得施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。 交付使用前的物業(yè)管理服務表面上看是為發(fā)展商提供的，然而這一服務的目的，是為了 日后的管理服務盡可能合理及能夠順利開展，并且最大限度地控制成本，因此歸根結(jié)底 還是為了業(yè)戶的利益。因此可以這樣說，重視交付使用前的物業(yè)管理工作也是表明了發(fā) 展商對客戶的責任感。 物業(yè)管理專家分為兩類，一類是技術(shù)方面的專家，他應該是精通所有物業(yè)設備系統(tǒng)以及 管線布置，同時也要對建筑結(jié)構(gòu)設計和施工有相當?shù)牧私狻＜夹g(shù)專家是最早介入物業(yè)開 發(fā)經(jīng)營的，其任務是根據(jù)物業(yè)管理需要，從結(jié)構(gòu)設計，建筑施工，設備配置和安裝等方 面向發(fā)展商提供專業(yè)咨詢服務，從技術(shù)角度最大限度地降低物業(yè)管理成本。 技術(shù)專家在整個物業(yè)開發(fā)過程中起著很重要的作用，他首先回審核整個建筑設計圖紙， 尤其是設備層的設計圖紙更是要瞪大牛眼，一點也不放過，之后就會從物業(yè)管理需要的 角度提出修改意見并與設計師一起商討直至滿意；對于設備配置，他會結(jié)合物業(yè)具體情 況，建議發(fā)展商采用什么設備。同時，他還要與設計師詳細商討設備的擺放、管線的布 置、通風系統(tǒng)、冷卻水塔擺放位置等技術(shù)細節(jié)。 ◆ 管理費 物業(yè)管理成本包括以下基本內(nèi)容： ○公共水電費用，包括：公共照明系統(tǒng)用電和清潔、綠化、消防、冷卻等用水。 ○設備維修保養(yǎng)費用，包括：、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、輸配電及弱電系 統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、閉路電視及公共天線等。 ○清潔、綠化費用，包括：公共地方清潔、垃圾處理、綠化保養(yǎng)等。 ○員工薪金、福利，包括：工資、津貼、勞保等。 ○行政管理支出。 ○工具及材料費用分攤。 ○不可預見費。 ○管理公司、酬金。 ◆ 為什么要請物業(yè)公司，發(fā)展商自己管理不是費用更低？ 現(xiàn)在很多發(fā)展商都自己進行物業(yè)管理，其實，聘請專業(yè)公司會使管理成本大大降低，而 且管理質(zhì)量也要高得多，理由是很淺顯的，只管一棟物業(yè)比同時管理十棟物業(yè)的成本當 然要高得所。此外，管理者的專業(yè)水平也是影響管理成本的重要因素，專業(yè)管理公司無 論專業(yè)水平還是經(jīng)營管理都要比發(fā)展商自己管理要高明得多。 ◆
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