業(yè)務(wù)三部訪談?dòng)浺?br /> 浙江金融租賃業(yè)務(wù)三部訪談?dòng)浺?時(shí)間：2002年8月21日上午9：00 被訪談人：國內(nèi)業(yè)務(wù)三部 張磊 經(jīng)理 訪談人：陶寬、方強(qiáng)、潘東 記要整理：方強(qiáng) 客戶方向：不動(dòng)產(chǎn)及環(huán)保 不動(dòng)產(chǎn)從國外來看是最大的租賃業(yè)務(wù)之一，基本不放在租賃行業(yè)的統(tǒng)計(jì)之中，從一個(gè) 方面反映了這個(gè)行業(yè)很大，市場(chǎng)容量和潛力都很大。 行業(yè)定位 對(duì)個(gè)人的比較多，在專業(yè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)租賃還不發(fā)達(dá)，需要投資額比較大 特殊房地產(chǎn)如：別墅、物流類倉庫等、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房等 行業(yè)競(jìng)爭不大（特別是與中外合資公司之間，這些公司一般不參預(yù)這些領(lǐng)域的租賃業(yè) 務(wù)，關(guān)鍵差異在是一個(gè)觀念差別） 金融定位 特色：把不動(dòng)產(chǎn)的租賃中加入融資性租賃的優(yōu)勢(shì)。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)在前期，越到后期信用風(fēng) 險(xiǎn)越小。退出相對(duì)簡單。 做業(yè)務(wù)考慮的三個(gè)主要問題：風(fēng)險(xiǎn)、收益及流動(dòng)性三個(gè)方面。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景比較好 與銀行在房地產(chǎn)貸款相比 銀行對(duì)商業(yè)用地的抵押代款非常喜歡，可能有后面的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。銀行不喜歡工業(yè)用地 。 所有權(quán)、使用權(quán)分離 存一租三 房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)公司比較有利，而且要擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)更小。 累計(jì)完成不動(dòng)產(chǎn)租賃5 億 去年完成1.5 億， 租賃業(yè)務(wù)的利潤率由高到低：資源、項(xiàng)目、設(shè)備 核心城市的核心地塊，主要業(yè)務(wù)在上海 經(jīng)營性的房地產(chǎn)：對(duì)市場(chǎng)判斷的天然敏感性。 證券公司的客戶、銀行客戶由于監(jiān)管部門對(duì)資金流動(dòng)性要求 經(jīng)營性租賃與融租賃在不動(dòng)產(chǎn)上風(fēng)險(xiǎn)的不同，以前的資產(chǎn)主要是從抵債得來的。 業(yè)務(wù)三部共有4人，業(yè)務(wù)二部有8人 關(guān)于考評(píng) 業(yè)務(wù)二與三部都是1000多萬。1200萬目標(biāo)，占整個(gè)公司目標(biāo)的十分之一 經(jīng)營性租賃利潤率低于設(shè)備租賃。參預(yù)到廠房等開發(fā)中去，利潤率大于設(shè)備租賃。 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營性租賃的收入來源：資產(chǎn)增值、租金收入 關(guān)于考評(píng)是否會(huì)引起業(yè)務(wù)人員短期化的行為 不排除個(gè)別人員可能會(huì)有的短期化行為，但如果公司的其它控制手段綜合使用，可以 將這一風(fēng)險(xiǎn)控制在最小。 控制風(fēng)險(xiǎn)的主要手段 十八年以來的經(jīng)驗(yàn) 從銀行得到貸款記錄等信用風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)中有一個(gè)特別風(fēng)險(xiǎn)叫：風(fēng)水 關(guān)于浙租成功的經(jīng)驗(yàn) 浙江民營企業(yè)的發(fā)展 堅(jiān)持自己的優(yōu)點(diǎn)，敢于放棄，勇于創(chuàng)新 關(guān)于走出去 不走出去也不行， 業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)互相有利，對(duì)浙江企業(yè)及政府都相當(dāng)有利。 從業(yè)務(wù)角度來，風(fēng)險(xiǎn)角度 業(yè)務(wù)層次：地域 業(yè)務(wù)渠道已經(jīng)建立起來了，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，34個(gè)的代理點(diǎn) 業(yè)務(wù)發(fā)展過程中的困難 1. 業(yè)務(wù)渠道不穩(wěn)定，專業(yè)管理公司的幫助 2. 業(yè)務(wù)源、客戶源問題 3. 降息影響對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響比較大 如愛建信托5.5%，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，由信托公司中介。經(jīng)營資源整合 金豐易居（想學(xué)的） 第一 愛建信托 競(jìng)爭的壓力比較大 可以通過財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)低的資金來源，但很大程度上是比較困難的
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