中國城鎮(zhèn)住房發(fā)展與展望
中國城鎮(zhèn)住房發(fā)展與展望 2003-03-24資料來源：《住宅產(chǎn)業(yè)》2002.12 一、城鎮(zhèn)住房發(fā)展 1980年以來，中國政府針對舊的住房體制的弊端，致力于推進(jìn)住房制度改革。1998年 ，在全國范圍停止了住房實物分配，大力啟動居民個人住房消費(fèi)，推動了住房新體制的 建立，帶動了住房建設(shè)的加速發(fā)展。 （一）基本形成與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房發(fā)展機(jī)制 1、住房分配： 1998年底，在全國范圍內(nèi)停止了由國家和單位向職工無償分配住房，并收取低房租的 做法，實行住房分配貨幣化。允許符合條件的地區(qū)建立住房補(bǔ)貼制度，向職工發(fā)放住房 補(bǔ)貼，支持職工到市場上買房。目前，居民個人購買商品住宅的比重達(dá)到94.8％，成為 住房消費(fèi)的主體。與此同時，80％以上的公房按照優(yōu)惠價格出售給職工，公房租金也有 大幅度提高。 2、住房投資和供應(yīng)： 改變由國家和單位投入資金建設(shè)住房的做法，推進(jìn)“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā) 、配套建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，初步建立了多層次的住房供應(yīng)體系；高收入家庭購買或 租賃市場價商品房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房：最低收入家庭租賃由政府或單位 提供的廉租住房。政府通過土地劃撥供應(yīng)等措施，降低建造成本，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住 房，滿足中低收入家庭買房需求；通過土地、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)對危舊住房實施成片改造。 3、住房市場： 開放住房二級市場，多次下調(diào)住房交易和租賃稅率，鼓勵居民賣舊房買新房，初步形 成了新舊住房交易活躍、買賣與租賃并舉的局面。同時，大力發(fā)展并規(guī)范房地產(chǎn)中介服 務(wù)業(yè)，加速市場的流通。 4、住房金融： 通過降低貸款利率，延長還款期限，鼓勵居民貸款買房；發(fā)揮住房公積金制度的互助 作用，支持職工購房。到今年9月底，商業(yè)銀行住房個貸余額已達(dá)到了7630億元，占全部 貸款余額的8.54％，是97年底的40倍；住房公積金個貸余額達(dá)到987億元。 5、住房管理： 改變由單位自建自管的舊體制，大力發(fā)展社會化、專業(yè)化、企業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理新 體制，由物業(yè)管理公司對住宅區(qū)實施專業(yè)化管理。對改善居民居住質(zhì)量、維護(hù)社區(qū)安定 起到了積極作用。 總體看，通過深化住房分配、投資、供應(yīng)、管理體制改革和發(fā)育房地產(chǎn)市場體系、發(fā) 展住房金融，舊的住房體制已經(jīng)打破，新體制的框架已經(jīng)形成，市場配置資源的新機(jī)制 正在建立。 （二）城鎮(zhèn)住宅建設(shè)保持持續(xù)增長 圖1 [pic] 1990年，中國城鎮(zhèn)住宅竣工面積為1.73億平方米；2001年達(dá)到5.75億平方米（含全部 建制鎮(zhèn)為7.25億平方米），是90年代初期的3.3倍。1990——2001年，新建住宅46億平方米 ，年均住宅竣工面積3.84億平方米（約合6千萬套）。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)完成投資由1990年的 498億元增長到2001年的6262億元，增長約11.6倍，年均完成投資3145億元。其中，199 8年——2001年，城鎮(zhèn)住宅竣工面積21.6億平方米，年均竣工面積達(dá)到5.4億平方米；完成 住房投資2.1萬億元，年均完成投資5265億元、年均增長13.3％。 圖2 [pic] 隨著住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出 ，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住宅建設(shè)投資占GDP比重由1990年的3％增長到2001年 的7％，增長了4個百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資的比重由11％增長到17％，增長了6個百分點(diǎn) （見下圖）。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重由1990年的1.37％增長到2001年的6.61％，增長 5.24個百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資的比重由5.61％增長到17.05％，增長了11.44個百分點(diǎn) 。特別是近四年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長額保持在固定資產(chǎn)投資增長額的30％以上，每 年帶動GDP增長1個百分點(diǎn)以上，對啟動內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。 圖3 [pic] （三）城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較大改善 1.住房面積較快增長 全國城市人均住房建筑面積由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，凈增 7.6平方米，年均增長0.69平方米。戶均建筑面積達(dá)到65平方米，戶均住房2.27間，60％ 以上的家庭擁有2—3間住房，可以滿足基本住房需要。 圖4 [pic] 2.新建住房功能較大程度提升 90年代以來，特別是近幾年來，新建住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配 套水平都有較大提高?？傮w看，隨著新建住房在整體住房中的比重越來越大，以及危舊 住房的改造，城鎮(zhèn)住宅功能有較大程度的提升。 圖5 [pic] 3.個人住房自有率大幅度提高 城鎮(zhèn)家庭戶中80％擁有了自有住房，常駐城市的所有家庭中70％以上的居民家庭擁有 了自己的住房。據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，城市家庭戶均住房資產(chǎn)10.94萬元，占家庭資產(chǎn)總額 的47.9％，居第一位，成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的主要部分。 二、城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問題 （一）居住水平有待提高，住房居住不均問題仍較突出 與發(fā)達(dá)國家相比，與全面建設(shè)小康社會新階段的要求相比，城鎮(zhèn)住房水平還較低，住 宅功能還不夠完善。當(dāng)前城市人均住房建筑面積相當(dāng)于上世紀(jì)80年代美國的1/3，德國、 法國的1/2；戶均建筑面積不到美國的1/2，相當(dāng)于英國、日本的2/3：人均住房間數(shù)0.7 5間，不到美國的1/3，只有法國、日本的1/2。此外，城市家庭戶中，還有近15％的家庭 無獨(dú)立廚房或與其他戶合用，近30％的家庭無廁所或與其他戶合用，近13％的家庭沒有 飲用自來水。 圖6 [pic] 住房居住不均問題仍較突出。目前城市家庭戶中，12％的家庭人均住房建筑面積在8 平方米以下，27％的家庭人均住房面積在8—16平方米。戶均住房間數(shù)2.27間，人均不到 1間住房。其中，無房戶占0.1％，只有1間住房的家庭占25％。 圖7 [pic] （二）危舊房改造任務(wù)還很艱巨 據(jù)2001年統(tǒng)計，目前城鎮(zhèn)尚有各類危舊房屋1.5億平方米，尚有300多萬戶家庭居住在 危舊房中。 （三）住宅生產(chǎn)方式仍較為落后 目前中國住宅的生產(chǎn)方式還比較落后，仍處于粗放型發(fā)展階段?？萍歼M(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè) 的貢獻(xiàn)率為31.8％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家60—80％的水平。住宅生產(chǎn)方式落后，據(jù)統(tǒng)計，建 筑工人的勞動生產(chǎn)率約為30平方米/人年，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的1/5—1/6；建筑能耗占總能 耗的25％，但單位能耗卻相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的3—4倍。 （四）住房法律法規(guī)建設(shè)落后，住房市場有待規(guī)范 80％以上的城鎮(zhèn)居民擁有住房，急需從法律上對住房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益予以保護(hù)。住房市場 的規(guī)范、監(jiān)管、居民基本住房權(quán)益的保障等問題，也需要從法律上加以明確。 三、發(fā)展展望 （一）市場需求分析 1.中國人均GDP今年可望實現(xiàn)1000美元的目標(biāo)，居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已經(jīng)降低到40 ％以下，按照國際經(jīng)驗，住房消費(fèi)處于快速增長時期。 2.當(dāng)前中國人均住房水平21平方米，約48％的居民希望在近幾年內(nèi)換購住房，其中已 購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67％。與人民群眾日益增長的住房需求比，住 宅發(fā)展處于快速增長階段。 3.2001年城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到37.7％，預(yù)計今后每年將新增城市人口接近2000萬人， 要求保持住房建設(shè)的增長。 （二）多渠道解決中低收入家庭住房 政府工作的重點(diǎn) 1、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要保證劃撥土地的供應(yīng)，要落實配套費(fèi)用和各項行政事業(yè)性收費(fèi) 的減免政策，以降低建造成本，適應(yīng)中低收入家庭購房能力。 2、加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè) 當(dāng)前的重點(diǎn)是完善廉租住房制度，切實落實資金，加快解決最低收入家庭的住房困難 。 3、規(guī)范發(fā)展集資合作建房 鼓勵困難企業(yè)、獨(dú)立工礦區(qū)利用自用土地，在符合城市規(guī)劃的前提下，組織職工集資 建房，多渠道解決職工的住房困難。 4、加快危舊房屋改造 現(xiàn)有危舊房屋主要居住著城市較低收入居民，要加大對危舊房屋改造的支持力度。通 過房地產(chǎn)開發(fā)、成立住宅合作社等多種方式推進(jìn)危舊房屋的改造。 （三）進(jìn)一步落實各項改革措施，完善住房政策體系 1、建立住房補(bǔ)貼制度，加快住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對符合條件的地區(qū)要按照有關(guān)部門 規(guī)定，盡快將原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為補(bǔ)貼資金，建立住房補(bǔ)貼制度，加快補(bǔ)貼發(fā)放工 作。 2、進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市常要進(jìn)一步降低存量住房的入市“門檻”、合理調(diào)整出售住房 收益分配辦法，鼓勵居民通過換購住房改善住房條件。 3、規(guī)范發(fā)展住房金融，完善住房公積金制度。進(jìn)一步創(chuàng)新個人住房貸款品種，完善 住房保險政策并加快建立全國性的個人住房貸款擔(dān)保體制，健全個人住房貸款風(fēng)險防范 機(jī)制，促進(jìn)住房個貸業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。 4、加快物業(yè)管理社會化進(jìn)程。要推行物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，制定“分等定級、質(zhì) 價相符”的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，推動物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展并進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。 5、建立住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策。加強(qiáng)基礎(chǔ)研究和關(guān)鍵技術(shù)研究工作，完善 住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系和產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策；推行住宅性能認(rèn)定制度、優(yōu)良部品評優(yōu)、認(rèn)證制 度和強(qiáng)制淘汰、限制制度。 6、加快研究制訂《住宅法》、《物權(quán)法》，完善住宅法律體系，依法維護(hù)住房投資人和 產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
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