住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則
《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工 程建設要點與技術導則》(試行稿） 1.總則 1.0.1示范工程總體目標與實施原則 　　為促進住宅建設的科技進步，提高住宅功能質(zhì)量，采用先進適用的高新技術推動住 宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，建設部在總結“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目”工作經(jīng)驗 的基礎上，擬自2000年起，用五年左右的時間組織實施全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工 程（以下簡稱示范工程）。其總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡技術和信 息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心建設和工程示范提高住宅高、新技術的含 量和居住環(huán)境水平，以適應21世紀現(xiàn)代居住生活的需求。 　　示范工程建設實施原則如下： 1.必須符合國家信息化建設的方針、政策和地方總體規(guī)劃建設的要求； 　　2.應在省級以上建設行政主管部門的指導和當?shù)厝嗣裾念I導下進行； 　　3.示范工程的等級標準應與擬建住宅小區(qū)的定位及住宅性能的等級標準基本適應； 　　4.示范工程的規(guī)劃、設計、建設應與住宅小區(qū)規(guī)劃、設計、建設同步進行； 　　5.示范工程的規(guī)劃、設計、建設必須遵循國家和地方的統(tǒng)一標準、規(guī)范； 　　6.示范工程的部品應采用集約化生產(chǎn)的相互匹配的產(chǎn)品、設備進行現(xiàn)場精密組裝； 　　7.示范工程必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到國家統(tǒng)一規(guī)定的驗收標準。要提高工 程優(yōu)良品率，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程； 　　8.成片開發(fā)建設的小區(qū)，智能化建設必須納入住宅開發(fā)建設的全過程，實行統(tǒng)一規(guī) 劃、設計、建造； 　　9.示范工程建設應推廣、應用適度超前的先進、適用、優(yōu)化集成的成套技術體系和 設備體系； 　　10.示范工程建設應推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備、軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1.0.2示范工程分類 　　為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建 設,示范工程按其功能要求、技術含量、經(jīng)濟合理性等因素綜合考慮，劃分為：一星級（ 普及型，符號★，下同）、二星級（提高型，符號★★，下同）、三星級（超前型，符號★ ★★，下同）三種類型。 1.0.3示范工程建設要求 　　示范工程建設應符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技 術，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設主管部門的指導下，通過示 范工程建設，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設備開發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工 作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。 　　1.建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系 　　　1）住宅智能化技術、產(chǎn)品、設備和通過優(yōu)化集成后的成套設備的質(zhì)量審驗； 　　　2）工程工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度； 　　　3）工程質(zhì)量綜合評價制度。 　　2.實行住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設工程同步建設 　　　1）住宅智能化工程與住宅小區(qū)建設實行統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造； 　　　2）對住宅智能化工程實行材料、設備、產(chǎn)品集成化生產(chǎn)，發(fā)展我國住宅信息產(chǎn)業(yè) ； 　　　3）實行智能化工程的工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。 　　3.智能化布線應符合開放性、兼容性、擴展性、多介質(zhì)和大網(wǎng)絡等要求，達到布線 簡化，安裝方便，技術可靠，經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效 益的住宅智能化技術系統(tǒng)。 　　4.積極推廣應用國家和建設部正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新 產(chǎn)品。 　　5.提前做好住宅物業(yè)智能化管理。示范工程在實施前應對未來物業(yè)智能化管理進行 全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)智能化管理的一切準 備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)智能化管理安全、準確、可靠地運轉。 　　6.建設三星級示范工程應將物業(yè)管理的智能化系統(tǒng)作為住宅現(xiàn)代信息集成建造系統(tǒng) （HI- CIMS）中的子系統(tǒng)，超前納入住宅小區(qū)開發(fā)建設的統(tǒng)一規(guī)劃、設計、施工和管理的總體 目標中。 1.0.4住宅規(guī)劃設計要求 　　示范工程建設除遵守上述原則外，小區(qū)規(guī)劃設計尚應符合建設“文明居住環(huán)境”總體 目標和“五要一?！保纯萍己恳_保、廚衛(wèi)設備要配套、裝修一次要完好、住房改革 要兌現(xiàn)、物業(yè)管理要達標和標準靈活保適銷）的實施原則。具體要求如下： 　　1.規(guī)劃設計水平不得低于“國家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設 計導則”（以下簡稱導則）的規(guī)定。 　　　1）一星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審合格水平； 　　　2）二星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審良好水平； 　　　3）三星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審優(yōu)秀水平。 　　2.工程綜合驗收標準不得低于“國家2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程綜合成果驗 收量化指標體系”（以下簡稱指標體系）的規(guī)定。具體要求如下： 　　　1）一星級驗收成果不得低于“指標體系”的合格標準； 　　　2）二星級驗收成果不得低于“指標體系”的良好標準； 　　　3）三星級驗收成果不得低于“指標體系”的優(yōu)秀標準。 1.0.5住宅性能認定要求 　　示范工程竣工交付使用前必須進行商品住宅性能認定（以下簡稱性能認定）。性能 認定必須執(zhí)行建設部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）和建設 部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室[1999]21號文“關于實施《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的幾 點意見”和《商品住宅性能認定評價方法》等規(guī)定。并在規(guī)劃設計和工程實施中貫徹。具體 要求如下： 　　1.一星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定A級； 　　2.二星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定AA級； 　　3.三星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定AAA級。 2.管理規(guī)定 2.0.1 適用范圍 　　“工程建設要點與技術導則”適用于被批準列入《全國住宅小區(qū)智能化技術示范工程》 的住宅小區(qū)。凡批準列入“示范工程”的住宅小區(qū)，其規(guī)劃、設計、建設和管理均應遵循 “工程建設要點與技術導則”的各項規(guī)定。 　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)及相關產(chǎn)品的設計、開發(fā)，除必須遵守“工程建設要點與技術導 則”的 規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關法規(guī)、標準的規(guī)定。 2.0.2 組織管理 　　示范工程由建設部，有關省、自治區(qū)、直轄市建設主管部門指導，并在當?shù)厝嗣裾?府領導下，設立或指定專門機構負責跟蹤管理，確保工程建設落實和高水平建成。建設 部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室（以下簡稱部住宅辦）受全國住宅小區(qū)智能化領導小組（以下簡稱 領導小組）的委托，按“工程建設要點與技術導則”的各項規(guī)定，負責組織實施，主要職 責如下： 　　1.負責對申請報告的審查和立項審批以及實施過程中的組織協(xié)調(diào)管理工作。 　　2.方案設計階段：組織專家對可行性研究報告和小區(qū)智能化工程規(guī)劃設計方案進行 評審，并提出評審意見，符合通過條件的報領導小組批準后，正式發(fā)文列為“全國住宅小 區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程×××智能化×星級示范小區(qū)”。 　　3.擴初設計階段：組織專家參加地方建設主管部門主持召開的擴初設計方案審查會 ，以保證可研報告中技術方案的實施。 　　4.施工中期階段：組織專家進行中期檢查，重點保證智能化工程和小區(qū)環(huán)境、住宅 工程科技含量落實和工程質(zhì)量達標。 　　5.工程驗收階段：經(jīng)地方建設主管部門和質(zhì)檢部門對智能化工程質(zhì)量和住宅工程質(zhì) 量驗收合格后，由開發(fā)建設單位報請部住宅辦驗收。部住宅辦適時組織專家進行綜合驗 收。并將驗收成果報領導小組審批。 3.示范工程功能要求 　　住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程功能要求，按不同星級，應分別符合下列要求： 3.0.1 一星級 　　1.安全防范子系統(tǒng) 　?。?）出入口管理及周界防越報警 　?。?）閉路電視監(jiān)控 　　（3）對講與防盜門控 　?。?）住戶報警 　?。?）巡更管理 　　2.信息管理子系統(tǒng) 　?。?）對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控 　?。?）遠程抄收與管理或IC卡 　　（3）車輛出入與停車管理 　?。?）供電設備、公共照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管理 　?。?）緊急廣播與背景音樂系統(tǒng) 　　（6）物業(yè)管理計算機系統(tǒng) 　　3.信息網(wǎng)絡子系統(tǒng) 　?。?）為實現(xiàn)上述功能科學合理布線 　?。?）每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座 　?。?）建立有線電視網(wǎng) 3.0.2 二星級 　　二星級除應具備一星級的全部功能之外，同時在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng) 的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。信息傳輸通道應采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作 為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應配置局部網(wǎng)絡，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。 3.0.3 三星級 　　三星級應具備二星級的全部功能。其中信息傳輸通道應采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作 為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務。三星級住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設在可能條件下， 應實施現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HI- CIMS）技術，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設納入整個住宅小區(qū)建設中，作為HI- CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI- CIMS系統(tǒng)要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性 和科學管理。 　　注：以上智能化系統(tǒng)有關防火及煤氣泄漏等涉及消防、安全的問題應遵守國家有關 法規(guī)、標準、規(guī)范的規(guī)定。 4.示范工程技術要求 4.0.1系統(tǒng)結構 　　小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是以信息傳輸通道（可采用電話線、有線電視網(wǎng)、高速寬 帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、寬帶光纖用戶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線或RS485總線等）為物理集成平臺的多功能管 理與監(jiān)控的綜合性系統(tǒng)，并與CATV、公共交換網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)等聯(lián)網(wǎng)使用。小區(qū)內(nèi)部可以采用 多種網(wǎng)絡拓撲結構（如樹型結構、星形結構或混合形結構）。小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 的總體框圖如圖1所示。 圖1住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)總體框圖 4.0.2系統(tǒng)功能 　　小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)組 成,系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。 圖2住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)功能框圖 4.0.3系統(tǒng)硬件 　　1.小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的硬件有信息網(wǎng)絡、計算機、公用設備、計量儀表和電 子器材等。系統(tǒng)硬件應具有先進性，避免短期內(nèi)因技術陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高和過 早淘汰。 　　2.在充分考慮先進性的同時，硬件系統(tǒng)應立足于用戶對整個系統(tǒng)的具體需求。應優(yōu) 先選擇先進、適用、成熟技術。最大限度地發(fā)揮投資效益。 　　3.無論是系統(tǒng)設備還是網(wǎng)絡拓撲結構，都應具有良好的開放性。網(wǎng)絡化的目的是實 現(xiàn)設備資源和信息資源的共享，因此，計算機網(wǎng)絡本身應具有開放性，并應提供標準接 口。用戶可根據(jù)需求，對系統(tǒng)進行拓展或升級。 　　4.計算機網(wǎng)絡選擇和相關產(chǎn)品的選擇要以先進性和適用性為基礎，同時考慮兼容性 。系統(tǒng)設備應優(yōu)先選擇根據(jù)已有國際標準設計、生產(chǎn)的標準化設備，避免因兼容性差造 成系統(tǒng)難以升級或拓展。 　　5.隨著社會的不斷發(fā)展和進步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動化程 度會不斷擴大和提高，用戶的需求會不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件應充分考慮未來可升 級性。 4.0.4系統(tǒng)軟件 　　系統(tǒng)軟件是小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的核心，它的功能好壞直接關系到整個系統(tǒng)的 水平。系統(tǒng)軟件包括：計算機及網(wǎng)絡操作系統(tǒng)、應用軟件及實時監(jiān)控軟件等。 　　1.系統(tǒng)軟件應具有很高的可靠性和安全性。 　　2.系統(tǒng)軟件應操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術，使系統(tǒng)具有處理聲 音及圖象的能力。用機環(huán)境要適應不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。 　　3.系統(tǒng)軟件應符合國家、行業(yè)標準以及國際標準，便于多次升級和支持新硬件產(chǎn)品 。 　　4.系統(tǒng)軟件應具有可擴充性。 5.示范工程實施細則 5.0.1安全防范子系統(tǒng) 　　1.出入口管理及周界防越報警系統(tǒng) 　　建立封閉式的小區(qū)，加強出入口管理，防范區(qū)外閑雜人員進入，同時防范非法翻越 圍墻或柵欄。示范工程應建立周界防越報警系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)安裝探測器。當發(fā)生非法翻 越時，探測器可立即將警情傳送到智能化管理中心，中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū) 域，以利于保安人員及時準確地處理。其功能要求如下： 　?。?）周界須全面設防，無盲區(qū)和死角； 　?。?）探測器抗不良天氣環(huán)境干擾能力強； 　　（3）防區(qū)劃分適于報警時準確定位； 　　（4）報警中心具備語音/警笛/警燈提示； 　　（5）中心通過顯示屏或電子地圖識別報警區(qū)域； 　?。?）翻越區(qū)域現(xiàn)場報警，同時發(fā)出語音/警笛/警燈、警告； 　?。?）報警中心可控制前端設備狀態(tài)的恢復； 　?。?）夜間與周界探照燈聯(lián)動，報警時，警情發(fā)生區(qū)域的探照燈自動開啟； 　?。?）與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，報警時，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動在監(jiān)控中心監(jiān)視 器中彈出； 　?。?0）進行報警中心報警狀態(tài)、報警時間記錄。 　　2.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設置前端攝像機，將圖像傳 送到管理中心。中心對整個小區(qū)進行實...
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則