值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛案例
值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛 　　隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過(guò)程 中，產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費(fèi)收繳率不足值得關(guān)注。 一、糾紛的類型 1、業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)用。 業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾 紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)。如：原告上海市楊浦區(qū)一物 業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行其義務(wù)，在維修、 保潔、綠化等方面均存有問(wèn)題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司遂訴請(qǐng)要求業(yè) 主支付管理服務(wù)費(fèi)；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價(jià)，且入住后，房屋漏 水、窗無(wú)法關(guān)，多次向原告報(bào)修未果，加之開(kāi)具的物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)不符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī) 定，故拒付物業(yè)管理費(fèi)。 2、業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。 此類糾紛也較為常見(jiàn)，如某物業(yè)公司訴謝某等人一案，該案中業(yè)主在平臺(tái)上搭建衛(wèi)生間 ，拒絕拆除搭建物遂致糾紛；與此類似的糾紛還有寧波路某小區(qū)房屋物業(yè)委員會(huì)訴張某 案，由于張某在供小區(qū)居民生活用水的泵房頂部平臺(tái)上違章搭建淋浴房及水斗，導(dǎo)致生 活污水滲入蓄水池而引發(fā)糾紛。 3、因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟。 因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種 種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致糾紛。如原告上海輕工物業(yè)管理有限公司訴李某 一案，被告李某購(gòu)置售后公房一套，由原告進(jìn)行物業(yè)管理。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)的 房屋性質(zhì)各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。2001年1月 起，被告未交納物業(yè)管理費(fèi)。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)支付所欠物 業(yè)管理費(fèi)及逾期付款的滯納金。 4、業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)造成前期物業(yè)管理時(shí)間延長(zhǎng)為由拒付管理費(fèi)。 因房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)公 司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對(duì)原物業(yè)公司所履行義務(wù)不予承認(rèn)而拒付物業(yè) 管理費(fèi)，這類糾紛近來(lái)亦時(shí)有發(fā)生。如原告上海天馨物業(yè)管理服務(wù)有限公司訴被告董某 一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，凱通公司委托原 告對(duì)天馨花園的商品房進(jìn)行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務(wù)期限屆滿后，開(kāi)發(fā)商凱 通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但原告仍對(duì)物業(yè)進(jìn)行了管理。被告董某以 該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)等原因進(jìn)行抗辯，拒絕承擔(dān)后期的物業(yè)管理費(fèi)。 5、物業(yè)公司中標(biāo)后未簽訂物業(yè)管理合同，因認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一而致糾紛。 如原告僑陽(yáng)公司訴被告丁某一案。原告于1998年與上海僑益房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份 《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方約定由僑陽(yáng)公司受上海僑益房地產(chǎn)有限公司的委托對(duì)陽(yáng) 明新城實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)為建筑面積每平方米人民幣8.00元，并根據(jù)實(shí)際情況 調(diào)整，委托管理期限為3年，后僑陽(yáng)公司將物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為每建筑平方米3.50元。200 1年4月，陽(yáng)明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并決定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。僑陽(yáng)公司以每建 筑平方米3.00元中標(biāo)，但未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。故此，丁某其后未再向僑陽(yáng)公司支 付物業(yè)管理費(fèi)。后眾業(yè)主要求僑陽(yáng)公司自其中標(biāo)之月起按投標(biāo)價(jià)3.00元／平方米收取物 業(yè)管理費(fèi)。僑陽(yáng)公司訴至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)及 滯納金。 6、因業(yè)主委員會(huì)工作人員私分維修基金導(dǎo)致糾紛。 如原告萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)訴被告朱某一案。朱某系萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)第一屆委員，從1998年 起任職，1999年2月，朱某領(lǐng)取了小區(qū)建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1000元。2001年，萬(wàn)峰小區(qū)一期業(yè)主代 表大會(huì)通過(guò)決議，認(rèn)為第一屆業(yè)主委員會(huì)成員領(lǐng)取活動(dòng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決 議通過(guò)，且維修基金不可擅自動(dòng)用，應(yīng)予退還，并于2001年6月向朱某送達(dá)要求返還活動(dòng) 費(fèi)的通知，但遭朱某拒絕，萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還萬(wàn) 峰業(yè)主委員會(huì)1000元并支付利息。 7、因小區(qū)防盜系統(tǒng)未及時(shí)開(kāi)通致使業(yè)主家中遭竊，業(yè)主要求房產(chǎn)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 如原告周某訴被告上海佳泰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。 該案中房產(chǎn)公司與原告簽訂的購(gòu)房合同附件中對(duì)安全系統(tǒng)作了明確的約定。2001年5月， 房產(chǎn)公司將房屋交付原告使用。由于小區(qū)分期建造，原告所在小區(qū)許多設(shè)施因系統(tǒng)體系 緣故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘請(qǐng)的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小 區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設(shè)施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺(jué)，告誡 業(yè)主作好防范工作。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。原告遂向公安局報(bào)案稱失竊鉆 戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。原告起訴至法院，要求佳泰公司和上海富苑物業(yè)管 理有限公司共同賠償其損失。 二、糾紛的成因 1、從物業(yè)管理的成長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，在我國(guó)物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十 世紀(jì)80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)，新成立的小區(qū)則往往由 各開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于物業(yè) 管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速膨大，比較混亂，沒(méi)有形成制 度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責(zé)不明，收費(fèi)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管 理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問(wèn)題的根本原因。物業(yè)管理涉及到手家萬(wàn)戶，處理 不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾的激化。 2、從立法的角度來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)法律中還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1 994年3月30日建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國(guó)家計(jì)委頒布 了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對(duì)城市新建住宅小區(qū)的 物業(yè)管理事項(xiàng)僅作了一些原則性的規(guī)定。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化 奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是在司法實(shí)踐中，該條例在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸 多不足。因此，迫切需要進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律體系，以法律來(lái)協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主 體之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，以制度來(lái)保障和促進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制的有效運(yùn)作?，F(xiàn)行法律、 法規(guī)對(duì)此領(lǐng)域的調(diào)整相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，對(duì)物業(yè)管理中遇到的 相關(guān)法律理論問(wèn)題研究不夠深入，也是此類糾紛難以處理的一個(gè)主要原因。在審判實(shí)踐 中面臨許多問(wèn)題。 3、從物業(yè)管理當(dāng)事人的角度而言。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè) 管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)公司的義務(wù)往往又約定得較為概括原則，不可能涵蓋所有的情況， 因此，業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)管理服務(wù)容易發(fā)生糾紛。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉 物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，并以此行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。 4、根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不同性質(zhì)的住房即已售公有住宅、普通內(nèi)銷 商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確 定方式亦不相同。對(duì)于一個(gè)居住小區(qū)都是相同性質(zhì)的房屋，這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是可行的。如 果一個(gè)居住小區(qū)的房屋性質(zhì)是多樣的，就會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相同，而業(yè)主卻享 受相同的物業(yè)管理服務(wù)的不合理現(xiàn)象。有的物業(yè)公司為了統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不論何種性質(zhì) 的房屋都按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè) 主與物業(yè)公司之間的矛盾。 5、物業(yè)公司的服務(wù)理念、法律意識(shí)尚未到位。物業(yè)公司作為一個(gè)市場(chǎng)主體，是以提供優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)換取消費(fèi)者的信任和滿意，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平 等主體的合同關(guān)系，但由于目前的物業(yè)公司大多是由原來(lái)的房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)，其工作方 法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，缺乏法律意識(shí)和服務(wù)理念。因此，出現(xiàn)了物 業(yè)公司只管收費(fèi)，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的 標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等不規(guī)范的管理方式。 6、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于 物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)不高，加之維修基 金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù) 算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用，而業(yè)主 委員會(huì)又掌握了相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，缺乏必要的監(jiān)管，導(dǎo)致維修基金違規(guī)使用的 現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會(huì)主任未經(jīng)集體討論 即支付有爭(zhēng)議的費(fèi)用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。 物管“父子兵”引來(lái)糾紛不斷 　物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛，近年來(lái)逐漸成為市民投訴的熱點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司收 取的費(fèi)用不明不白，服務(wù)水平低下；而物業(yè)公司則認(rèn)為少數(shù)業(yè)主故意鬧事，由此造成業(yè) 主與“管家”關(guān)系劍拔弩張。而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”的關(guān)系，更加深了矛盾， 由此引發(fā)的糾紛不斷。 　　近日，位于福田區(qū)的××廣場(chǎng)部分業(yè)主向本報(bào)投訴稱，負(fù)責(zé)該廣場(chǎng)物業(yè)管理的深圳市 ××地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關(guān)規(guī)定定期公布帳目，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍， 向業(yè)主收取托管費(fèi)和水表使用更換費(fèi)，提高電價(jià)，并且在催費(fèi)單中“警告”說(shuō)：若拖欠物 業(yè)管理費(fèi)將被停水停電。 　　雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯(lián)合聘請(qǐng)律師，出具律師函，暫緩繳納各種費(fèi) 用。 　　收費(fèi)有沒(méi)有譜？ 　　“不久前，我們20多戶業(yè)主曾經(jīng)聚在一起，召開(kāi)會(huì)議，準(zhǔn)備組織××廣場(chǎng)的大部分業(yè)主 聯(lián)名，要求物業(yè)管理公司立即公開(kāi)財(cái)務(wù)收支帳目，通過(guò)相關(guān)法律途徑審計(jì)財(cái)務(wù)帳目，同 時(shí)暫緩向物業(yè)管理公司繳納各種費(fèi)用。但直到現(xiàn)在，物業(yè)公司還沒(méi)有向我們公開(kāi)財(cái)務(wù)收 支帳目?！?　　7月30日，記者來(lái)到××廣場(chǎng)，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 　　記者注意到，××廣場(chǎng)是寫(xiě)字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　“正常情況下，物業(yè)公司每隔3個(gè)月應(yīng)該向業(yè)主公布一下帳目收支情況，但自從1997 年入伙以來(lái)，我們從未見(jiàn)過(guò)帳目公示?！?　　據(jù)了解，××廣場(chǎng)大部分業(yè)主們不滿的是：物業(yè)管理公司長(zhǎng)時(shí)間不公開(kāi)帳目，沒(méi)有獨(dú) 立帳戶，收支不透明；××廣場(chǎng)自1997年入伙以來(lái)，存在大量自用和空置房，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有 繳納過(guò)管理費(fèi)，也沒(méi)有按政策規(guī)定補(bǔ)撥數(shù)百萬(wàn)元的專用維修基金。 　　另外，業(yè)主們反映水費(fèi)、電費(fèi)沒(méi)有抄表到戶，供電部門從去年11月起執(zhí)行的普通用 電中商業(yè)類用電電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每度0.89元，但管理處收取的電費(fèi)卻是每度1元，去年更是每 度1.1元；停車費(fèi)隨意收取，從200元、400元到450元各種標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。此外，管理處 服務(wù)態(tài)度較差，去年4月，一戶業(yè)主本來(lái)應(yīng)繳電費(fèi)2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬(wàn) 多元，當(dāng)業(yè)主要求退錢時(shí)，管理處稱沒(méi)有錢，幾經(jīng)周折，才分5次將錢退回。 　　業(yè)委會(huì)管不管事？ 　　許多業(yè)主反映，××廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)多年沒(méi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，“業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)”， “業(yè)主委員會(huì)的成員沒(méi)有經(jīng)過(guò)公開(kāi)選舉”，“90％的業(yè)主不知道業(yè)主委員是誰(shuí)”。 　　對(duì)于管理處存在的問(wèn)題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會(huì)反映時(shí)，業(yè)主委員 會(huì)負(fù)責(zé)人總是避重就輕，特別是要求公開(kāi)財(cái)務(wù)帳目時(shí)，負(fù)責(zé)人便轉(zhuǎn)換話題，最近一段時(shí) 間手機(jī)經(jīng)常關(guān)機(jī)，協(xié)商有關(guān)問(wèn)題時(shí)連人都找不到。 　　在調(diào)查中了解到，業(yè)主們意見(jiàn)比較大的是××廣場(chǎng)管理費(fèi)收得高，比如寫(xiě)字樓，業(yè)主 每平方米每月要向管理處上交8元的管理費(fèi)，按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，每 平方米每月收取8元管理費(fèi)的寫(xiě)字樓，僅在文化設(shè)施方面，每年就要求舉辦4次以上的文 體活動(dòng)，但××廣場(chǎng)只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動(dòng)，而且業(yè)主活動(dòng)中心設(shè)在地下室 ，幾乎沒(méi)有任何設(shè)備。 　　“管家”自有說(shuō)法 　　針對(duì)業(yè)主反映的情況，記者走訪了××地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。 　　公司有關(guān)負(fù)責(zé)人向表示，部分業(yè)主反映的抄表不到戶是水務(wù)和供電部門的問(wèn)題，而 電價(jià)之所以較高，是因?yàn)椤痢翉V場(chǎng)屬于大量用電戶，要在供電部門規(guī)定的基本電費(fèi)每度0. 89元的基礎(chǔ)上加上大量用電費(fèi)每度0.11元。停車場(chǎng)收費(fèi)不同，是因?yàn)閷?duì)住宅樓業(yè)主和寫(xiě) 字樓業(yè)主采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。至于收取托管費(fèi)和水表使用費(fèi)的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示， 他們是按照以前的政策收取的，并不清楚現(xiàn)在的規(guī)定，他同時(shí)承認(rèn)確實(shí)在催款單上寫(xiě)過(guò) 對(duì)拖欠管理費(fèi)的業(yè)主要停水、停電“處罰”。 　　記者隨后向供電局了解有關(guān)情況，該局一位工作人員告知并沒(méi)有在大量用電基礎(chǔ)上 加收0.11元／度的規(guī)定。同時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示，從去年開(kāi)始，因不交物業(yè)...
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