商業(yè)地產(chǎn)可行性研究實(shí)際操作精簡(jiǎn)版
前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn) 業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi) 熱點(diǎn)和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理 等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南 市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高 效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、 建設(shè)、營銷等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究 分析。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工 作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本 方法、基本辦事程序的介紹。對(duì)于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理念以及理論探討如 社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對(duì)于國 家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并 進(jìn)行出售的行為。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、 土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng) 營程序。 1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。 2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序 項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使 項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù) )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。 4.項(xiàng)目規(guī)劃程序 項(xiàng)目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)途徑。 據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合 城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： （1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃 局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì) 劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā) 規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì) 的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得 四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方 案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。 （4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用 地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前, 需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審 批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為 。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地 上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土 地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備 條件之一。 6.工程建設(shè)程序 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過 工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)， 與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié) 議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手 續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行 綜合驗(yàn)收，交付使用。 7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為 。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自 己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可 以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且 買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng) 一、概述 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員 會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 對(duì)于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公 室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào) 告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立 項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。） 二、實(shí)施程序 1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì) 的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì) 項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告 ；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo) 總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無 行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦 轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使 用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申 報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條 件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào) 。 （4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。 2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批 （1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出 具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì) 劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管 部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市 計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù) 。在現(xiàn)階段根據(jù)的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種： 一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即 通過土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三 級(jí)市場(chǎng)取得）。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨 時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土 地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照 法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集 體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地 上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號(hào)令 ，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均 為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工 作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。 實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的 重要工作。 二、實(shí)施程序 （一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 辦部門：濟(jì)南市國土資源局 2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī) 劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。 3.申辦程序： 審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建 設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作 日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土 地登記，領(lǐng)取土地使用證書。 4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開 發(fā)費(fèi)用一覽表。 5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行 政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng) 濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。 （二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo) 、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國土資源局 根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃 和土地市場(chǎng)狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開 發(fā)布。 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文 件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地 圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓 合同文本。 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛 牌的時(shí)間、地點(diǎn)。 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址 ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； ⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛 牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。 1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： ①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告...
商業(yè)地產(chǎn)可行性研究實(shí)際操作精簡(jiǎn)版