商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定 位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā) 商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào) 查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找 依據(jù)。 　　從我們?cè)诳蛻舻念檰?wèn)的過(guò)程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究 、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的 確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 　　開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于 其開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng) 營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng) 濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。 ◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 　　◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 　　◆ 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 　　◆ 全市商業(yè)增加值 　　◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 　　◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 　　通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3- 5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府 工作報(bào)告獲得。 二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 　　所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè) 態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若 在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，由于人流集 中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。以上只是其中的一方面，還包括： 　　◆ 公共設(shè)施狀況 　　◆ 交通體系狀況 　　◆ 道路狀況、通行量 　　◆ 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 　　◆ 各項(xiàng)城市的機(jī)能 　　◆ 城市規(guī)劃 　　通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了 解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。例如 ，交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所 以在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及來(lái)往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展 規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來(lái)的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接 對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。 　　以上調(diào)查必須通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問(wèn)題的角度不同， 一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這 樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。 三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 　　每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，十多 年以來(lái)，我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng) 大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展 ，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象，對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展 提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。 　　為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面，國(guó)家經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（ 國(guó)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號(hào)）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》， 要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，要求未制定城市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的商 業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。通知要求在2004年12月底前完 成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。 　　目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā) 過(guò)程中，開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè) 。例如，北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合 城市發(fā)展對(duì)限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè) 市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10- 15萬(wàn)人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居 住人口1- 3萬(wàn)應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際情況提出具體的建設(shè)性 要求。 四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析 　　如果說(shuō)前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究，那么區(qū)域零 售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不 僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。 　　◆ 地區(qū)間的銷售動(dòng)向 　　◆ 業(yè)種別的銷售動(dòng)向 　　◆ 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況 　　◆ 大型主力店的動(dòng)向 　　以上內(nèi)容的取得必須通過(guò)商業(yè)普查，對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租 金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、存在的問(wèn)題、發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)反 映的一般性的問(wèn)題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。 五、典型性調(diào)查與研究 　　對(duì)大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上 ，除通過(guò)哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估以外，對(duì)城市所在地 同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū) 域百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量 、交通來(lái)源等幾個(gè)方面來(lái)分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分 析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。 六、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析 　　在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃 和設(shè)計(jì)，對(duì)許多開發(fā)商來(lái)講，以前在開發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有這方面的意識(shí)，因?yàn)樽≌?的需求量大，進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售 后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會(huì)慎重考慮 。 　　在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。 商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來(lái)的商業(yè)做多大，做什么 。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì) 公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700- 910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60- 80平方米，以上合計(jì)819- 1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要 求不同；對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太 早，會(huì)由于居住人口規(guī)模沒(méi)有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營(yíng)不理想；開 發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。如天通苑，由于一開始 沒(méi)有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場(chǎng)需求， 入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容 美發(fā)的商戶。 　　所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、 開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜 合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，我們開發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值 的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)的最大化。 七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 　 消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi) 消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入 水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量 和定性研究。 　　1．人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理 ，以便深入分析。除對(duì)目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對(duì)過(guò)去人口的集聚、膨脹的速度以及將 來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu) 變化將非?？欤瑢⒅苯佑绊懻麄€(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為，而且對(duì)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。 　　2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng) 的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率， 洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷 戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城 市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。 　　3．收入水平。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么 樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬(wàn)元的消費(fèi)者和5萬(wàn)元的消費(fèi)者相比，他們?cè)谶x擇服裝的 購(gòu)買場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場(chǎng)，而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨 商場(chǎng)。 　　4．消費(fèi)水平。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對(duì)零售業(yè)來(lái)說(shuō)是最重要的衡 量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這 樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力的概況。 　　5．購(gòu)買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消 費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深 入探討。 　　6．交通和出行方式。隨著汽車越來(lái)越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致 了消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對(duì)不同的業(yè) 態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度，如對(duì)家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近 完成，在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi)；而購(gòu)買服裝、家具電器等商品選擇去大商場(chǎng)和 購(gòu)物中心，花費(fèi)的時(shí)間可以比較長(zhǎng)，而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間，以前步 行或騎自行車需要半小時(shí)，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi) 者選擇何種交通工具的研究非常重要。 八、立地條件研究 　　除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一 個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所 謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。 　　一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧 客來(lái)店的方便度、鄰居的類別等。 　　1．道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可 分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道 ；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好 的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 　　2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比 如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國(guó)際展覽中心家樂(lè)福為例。以前沒(méi)有中間交通欄隔的 時(shí)候，從兩個(gè)方向來(lái)的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加欄隔后對(duì)西面來(lái)的顧客非常不方 便，交通欄隔對(duì)家樂(lè)福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生 意肯定會(huì)因此受到影響，即使增加了過(guò)街天橋，這種影響也難被消除。 　　3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營(yíng) 的原因。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，帶來(lái)單一消費(fèi) 人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營(yíng)周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉 性，有利于共同聚集人氣。 　　4．商業(yè)的能見(jiàn)度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見(jiàn)度也是...
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么