商業(yè)購物中心管理
商業(yè)購物中心管理 什么是摩爾購物中心？ 　　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 西方國家也稱為Shopping Center，即“購物中心”，但和國內(nèi)通常所指的購物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含 義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體， 包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。與Center、Mall相 似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長廊、廣場 、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會(huì) 。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費(fèi)者愉悅的 感受，也區(qū)分出百貨公司（Department Store）只是針對貨品進(jìn)行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠 閑的購物享受。 　　摩爾購物中心是指：面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營， 業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合 化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（ 商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的 大型百貨公司、超市大賣場實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的 不同行業(yè)主題大賣場實(shí)現(xiàn)。）定位于家庭（全家/全客層）：家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向——— 通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及 青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客；再輔以 各類專業(yè)店針對各類消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能 滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、 旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。 　　嚴(yán)格意義上講，小于１0萬平方米的，叫做購物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度 高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER　MALL。 　　美國國際購物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（1）購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè) 立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；（2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可 分割不可出售。（3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購足（onestop　shopping)的目 的；(4)擁有足夠數(shù)量的停車場；(5)有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。可見購物中心是 開發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場 地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引 進(jìn)誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購足的售 賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying?。?。 　　摩爾，通俗地講具有如下2個(gè)特征： 　　一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多 、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 　　購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn) 為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此 我們可以看出，購物中心不是一個(gè)簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的 有機(jī)整體。　 　　而摩爾通俗的講，　即把上?；春Ｂ飞纤械膶Ｙu店和快餐店、中高檔的第一八佰 伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級的連卡佛百貨、　家樂福大賣場、新天地、衡 山路休閑街、恒隆廣場或梅龍鎮(zhèn)廣場、上海影城、上海書城、兒童樂園、好樂迪KTV、百 腦匯、宜家家具、OBI、百安居、大食代美食城、襄陽市場、運(yùn)動(dòng)城、自然美SPA、MEGA 　FIT健身中心、大飯店等全部放入同1幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各 店與店之間要有良好的連通性與互動(dòng)性互補(bǔ)性，并通過統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積 一般比上海港匯廣場要大1至2倍，如上海24萬平方米的正大廣場，菲律賓馬尼拉33萬平 方米的SM　MEGAMALL等。 　　但超級購物中心SUPER　MALL/　CITY　MALL的管理、促銷等要求比普通百貨公司的 要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精 品店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展 覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場，甚至還 有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設(shè)施。 　　　 　　"摩爾"與普通的購物中心有根本區(qū)別，"摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更 為齊全，此外"摩爾"內(nèi)的各類節(jié)慶活動(dòng)每天不斷。 　　我國在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國家落后許多。但落 后也意味著發(fā)展機(jī)遇?！≡谡髲V場之前，上海還沒有一個(gè)真正的"摩爾"銷品茂。但上 海正大廣場的規(guī)模遠(yuǎn)稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第8名以后。即使在國內(nèi)， 北京也已有2個(gè)規(guī)模在50萬平方米以上的摩爾在建設(shè)中，　在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾 面積也達(dá)到26萬平方米。正大廣場的投資商是泰國正大集團(tuán)，其旗下的THE　MALL連鎖摩 爾購物中心，在泰國建有6家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城 市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁， 總面積達(dá)到37萬平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商：　菲律賓SM　PRIME集團(tuán)已在廈 門開設(shè)其內(nèi)地第2家SM摩爾- 16萬平方米的廈門SM城市廣場；SM集團(tuán)有意在內(nèi)地開設(shè)更多的摩爾?！?　　另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為： 　　ShoppingMall（簡稱MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國常稱這 種商業(yè)模式為“購物中心”。但與國內(nèi)許多冠以“購物中心”的百貨商場或者綜合性商場等 商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹 ，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費(fèi)對象是一個(gè)大型復(fù) 合型消費(fèi)群體。概括起來說，“MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，一是大。占地面積大，建筑面積 大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次 高，顧客群購買力高?！?　　在國外，“MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國為例，“MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域50％ 以上的份額。全球最大的“MALL”美國“西愛民頓”年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。近幾年，“MAL L”逐步在中國的商業(yè)領(lǐng)域興起。北京新東安市場、上海的港匯廣場、廣州的天河城、武 漢的武商都已有“MALL”的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá)30萬平方米的“MALL”已開始 投資建造，另外3家“MALL”正在審批之中。據(jù)悉，國外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MA LL”建設(shè)。 摩爾的起源與發(fā)展演變 今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。 在不同的國家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影響 。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響 。 　　一.早期探索階段 　　早期的購物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃 是發(fā)展購物中心的先驅(qū)。 　　早在19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩 慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅 得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華 ·H·博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。 　　20世紀(jì)20一30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較 為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快 得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交 通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店 群背后設(shè)置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形 中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。 　　探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局 上一般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(The Country C1ub Plaza)包括280家承租戶，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都 有統(tǒng)一風(fēng)格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。 　　特別值得一提的是1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來 ，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用 不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控 制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車場。 　　英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合 成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物 中心的先驅(qū)。 　　20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的 環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗(yàn)發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中 少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù). 　　二.20世紀(jì)50年代成型階段 　　30一40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想， 為購物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為 一個(gè)整體來規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和 私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù) ，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的 興起奠定了基礎(chǔ)。 　　50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店 群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心 的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū) 購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū) 域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核 心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來強(qiáng)化購 物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。 　　1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人 的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積 的免費(fèi)停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行 區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計(jì)劃，他對城市 的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。 　　郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中 心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引 力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生 活，創(chuàng)造一種古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活 。 　　郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。 　　與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與 了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。 　　三.20世紀(jì)60年代勃興階段 　　50年代末期到60年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起 ，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的 進(jìn)步創(chuàng)造出不...
商業(yè)購物中心管理