土地報價研究案例
蘇園（2002）01地塊 土地報價研究報告 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 2003年3月 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 楊永明 總工程師 杜利同 項目總設(shè)計師 陳溥財 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 2002年6月10日 目錄 第一章 總論 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財務(wù)評價 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 第五節(jié) 土地基本報價方案 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析 第七節(jié) 風險分析 第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位 蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372 .87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星 港街。南面為空地。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年 開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月 底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大 力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市 ，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目 前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷 售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶 的首先。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建 設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心， 總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一 個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成 一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一 個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃， 周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國 際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道 、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。 金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員 會批準。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī) 劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平 的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積 極實施高標準的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且 也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心 ，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù) 于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性 、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年 一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、 華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū) 服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量 70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別 墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的 7500- 8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投 資環(huán)境很好。 四、報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天 地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢， 組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件 科技有限公司開發(fā)的《土地報價研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ) 上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析 論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的 房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。 五、評價指標及建議 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限 價需要冒多大的風險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準 收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的 風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決 策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化 土地臨界點分析、風險分析。 土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變 化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指 標。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列 表打印詳見表2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高， 每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度 加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率 不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最 高報價15800萬元； 一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建 議的土地最高報價17000萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利）， 建議的土地最高報價17800萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行 貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元 。 基準收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損 186萬元。 多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資 及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確 定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針 對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合 ）的評價指標。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素 變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價 格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。 本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合， 每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分 析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。 分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改 組合的分析結(jié)果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最 高報價17097萬元； 一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建 議的土地最高報價18496萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利）， 建議的土地最高報價19289萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行 貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元 。 風險決策指標：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒 有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風險分析）。這 種分析才是最高層次上的決策分析。 本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率 加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概 率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小 于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結(jié)果詳 見表4“風險決策指標（概率分析）”。結(jié)論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最 高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風險很小；一般情況下基準收益率8 ～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風險加大 一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利 率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還 可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微 利），建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風險較大。 綜合上述分析，建議以風險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。 土地報價方案計算依據(jù) 表1 |序號|項目名稱 |單位1 |數(shù)量1 |技術(shù)經(jīng)濟指標 | | | | | |指標名稱 |單位2 |數(shù)量2 | |1 |土地 |　 |　 |　 |　 |　 | |1.1 |土地面積 |平方米 |52415.0|以畝為單位 |畝 |78.62 | | | | |0 | | | | |1.2 |起拍價格 |萬元 |12000.0|以畝為單位 |萬元/畝 |152.63| | | | |0 | | | | |1.3 |土地報價起算價格|萬元 |14600.0|以畝為單位 |萬元/畝 |185.71| | | | |0 | | | | |2 |銷售產(chǎn)品數(shù)量 |平方米 |69790.0|　 |　 |　 | | | | |1 | | | | |2.1 |獨立別墅出售 |平方米 |12250.0|　 |　 |　 | | | | |1 | | | | |2.2 |多層住宅出售 |平方米 |29900.0|　 |　 |　 | | | | |0 | | | | |2.3 |中高層住宅出售 |平方米 |19140.0|　 |　 |　 | | | | |0 | | | | |2.4 |汽車車位出售 |平方米 |8000.00|　 |　 |　...
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