天 津 萬 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目
天 津 萬 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 天津萬科興業(yè)(集團(tuán))有限公司 二零零壹年八月 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 4.項(xiàng)目周邊環(huán)境 5.項(xiàng)目市政配套分析 6.土地價(jià)格 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3.總體評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)研究 1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 1. 開發(fā)機(jī)遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章 可行性結(jié)論 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 3. 結(jié)論及建議 第一章 項(xiàng)目決策背景 一.內(nèi)部因素 1.天津萬科公司項(xiàng)目布局 萬科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都 市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面 積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都 市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在 城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城 市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和 塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向 不盡相符。 萬科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均 勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬 科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其 他市場(chǎng)，讓萬科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng) 在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北 部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南 部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目 正好填補(bǔ)了萬科在城市南部無項(xiàng)目的空白。 2.天津萬科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、 東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新 城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城 項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于 區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追 求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上 新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3- 5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市 場(chǎng)呼喚萬科的大好形勢(shì)下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影 響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè)天津人心中。 玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤(rùn)來源，可以作為 重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的 生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布: 在開發(fā)項(xiàng)目: 已完成項(xiàng)目: 在談項(xiàng)目: 二.外部因素 　 該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì): ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該 區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高 　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 第二章 項(xiàng)目概述 一.宗地區(qū)位及用地 1.項(xiàng)目區(qū)位 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū), 距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 2.項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī) 劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制 的控規(guī)要求，用地分析見下表： |名稱 |面積(萬平米) |折算成畝數(shù)| |毛地面積 |35.02 |525 | |其中市政代征地 |6.27 |94 | |(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河 | | | |道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退| | | |南側(cè)道路用地) | | | |可建設(shè)用地面積 |28.75 |431 | |其中區(qū)內(nèi)配套用地 |2.70 |41 | |（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用| | | |地） | | | |凈住宅用地面積 |26.05 |391 | |可建設(shè)用地用地率 |82% | |凈住宅用地率 |74% | 3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo): |序號(hào) |用地性質(zhì) |用地面 |容積率|建筑密度 |建筑限 |綠地率| | | |積 | |(%) |高 |(%) | | | |(萬平米| | |(M) | | | | |) | | | | | |1 |住宅地塊1 |9.89 |1.4 |30 |50 |40 | |2 |住宅地塊2 |3.17 |2.0 |30 |80 |40 | |3 |住宅地塊3 |7.4 |1.6 |30 |50 |40 | |4 |住宅地塊4 |4.54 |1.0 |30 |30 |40 | |5 |24班小學(xué)及15班幼 |1.79 |0.8 |25 |25 |40 | | |兒園用地 | | | | | | |6 |儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理 |0.91 |1.8 |50 |50 |20 | | |等公共服務(wù)設(shè)施用 | | | | | | | |地 | | | | | | 二.宗地現(xiàn)狀 1.四至范圍: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 2.地勢(shì)狀況 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 3.地上物現(xiàn)狀 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42 間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行 拆除或保留）。 4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？） （1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 （2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 （3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 （4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無影響。 （5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 5.地質(zhì)情況 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 |廠區(qū)正門 | |廠區(qū)植被 | | 廠區(qū)車間 | |廠區(qū)鐵路 | 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 |配套設(shè)施分類 |名稱 | |教育設(shè)施 |電子儀表技術(shù)學(xué)校 | | |水滸武術(shù)學(xué)校 | |醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 |無 | |商業(yè)設(shè)施 |勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒| | |店 | |金融設(shè)施 |無 | |市場(chǎng) |珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 | | |天津汽配城 | |交通設(shè)施 |門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目| | |1公里處有96、954路終點(diǎn)站 | |文化設(shè)施 |無 | |體育設(shè)施 |無 | 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該 項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線) : |公用設(shè)施種類|公用設(shè)施名稱 | |教育設(shè)施 |大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 | | |高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn) | | |）、 | | |南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） | |醫(yī)療設(shè)施 |天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等） | |大型商業(yè)設(shè)施|津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂購(gòu)物中心一店及二店 | | |、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 | |文化設(shè)施 |天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó) | | |展中心、天津禮堂 | |體育設(shè)施 |河西體育場(chǎng) | |大型公園 |天津樂園 | |大型賓館 |天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華 | | |大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（ | | |二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、 | |大型商住樓 |鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大 | | |廈、 | | |深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈 | 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí) 商業(yè)中心，二是規(guī)劃...
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