我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢(shì)分析
我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢(shì)分析 2003-06資料來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)》2003年第4期 前不久，建設(shè)部召開(kāi)了2003年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議。茲根據(jù)會(huì)議的精神，分析一 下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(shì)。 一、過(guò)去幾年我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(shì) (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升 一是在需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng) 1998年到2001年這四年，我國(guó)商品房完成投資平均每年增長(zhǎng)20．6％、竣工面積平均每年 增長(zhǎng)19．35％、銷(xiāo)售面積平均每年增長(zhǎng)22．5％。從這三組數(shù)字的對(duì)比來(lái)看，基本上是同 步增長(zhǎng)，而且銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)要高于完成投資和竣工面積的增長(zhǎng)。這表明我國(guó)商品房市 場(chǎng)供求兩旺，是一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。 二是商品房銷(xiāo)售價(jià)格有升有降，從總體上看，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落 1998年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上漲2．8 8％；2001年上漲2．76％。低于1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收 入和GDP增長(zhǎng)幅度。 三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年為78％，20 01年上升到84％。 以上是就全國(guó)的總體態(tài)勢(shì)而言的。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性很強(qiáng)，各地的市場(chǎng)情 況是不相同的。目前，部分地區(qū)也出現(xiàn)了值得注意的問(wèn)題。例如，投資增幅過(guò)大、土地 供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快等等。一些結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題也仍未得到很好的解決。例如，高檔 住宅和中低檔住宅的生產(chǎn)供給比例，住房一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的比例等等。2002年有少 數(shù)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)40％，新開(kāi)工面積增幅超過(guò)40％，是否與有效需求相匹 配，值得研究。有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買(mǎi)房。有的城市大量建造高檔、高價(jià) 的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。個(gè) 別地區(qū)甚至單棟住宅占地幾十畝、幾百畝，浪費(fèi)了土地資源。這些問(wèn)題，有的屬于“過(guò)熱 ”或“虛熱”現(xiàn)象(如投資、土地供應(yīng)過(guò)度擴(kuò)張)，有的屬于經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象(如個(gè)別地價(jià)、房 價(jià)的大幅上漲)，這些，都有待通過(guò)加強(qiáng)宏觀調(diào)控來(lái)加以解決。 那么，什么是“過(guò)熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢?房地產(chǎn)熱，本來(lái)是件好事。但我們判斷某個(gè)城市的 房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“熱”，首要的根據(jù)應(yīng)該是看銷(xiāo)售是否活躍、旺盛(熱賣(mài))，其次才是由此 所帶動(dòng)的投資和開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)。而不能脫離銷(xiāo)售狀況去單純地看投資和開(kāi)發(fā)量是否增長(zhǎng) 。銷(xiāo)售活躍、旺盛并帶動(dòng)了投資和開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，是實(shí)實(shí)在在的“熱”。而如果超過(guò)當(dāng)?shù)?國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，以及過(guò)度超過(guò)由當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定的社會(huì)有效需 求能力，則是“過(guò)熱”。換句話說(shuō)，“過(guò)熱”或“虛熱”是指房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)量的過(guò)度擴(kuò)張 ，大大超前于當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和社會(huì)有效需求的能力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平通 ?？梢酝ㄟ^(guò)社會(huì)的有效需求能力而直觀地表現(xiàn)出來(lái)。 “過(guò)熱”或“虛熱”會(huì)導(dǎo)致“供大于求”、“商品積壓”等嚴(yán)重后果。而空置房過(guò)多，資金沉淀 過(guò)多，則會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成危害。所以，我們既要警惕惡性泡沫現(xiàn)象 的發(fā)生，又要努力防止“過(guò)熱”或“虛熱”現(xiàn)象的發(fā)生。 (二)住宅建設(shè)規(guī)模巨大，住宅品質(zhì)不斷提高 過(guò)去5年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積約34億平方米 (其中2002年按竣工面積7億平方米估算)，年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到6．8億平方米。同 時(shí)，改造了5億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1997年的17．6平方米 ，提高到2002年的22平方米左右，戶均住宅建筑面積達(dá)到70平方米左右。國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè) “十五”發(fā)展計(jì)劃綱要提出的目標(biāo)是，“到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22平方米”，現(xiàn)巳 提前三年實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，農(nóng)村新建住宅每年也達(dá)到6億平方米左右。 不僅建設(shè)規(guī)模很大，而且住宅的品質(zhì)也在不斷提高?？偟膩?lái)看，住宅建設(shè)已開(kāi)始從生存 型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再單純是一種生存資料，而同時(shí)也是一種享受資料。 住宅品質(zhì)提高主要表現(xiàn)在： 一是住宅的功能空間設(shè)計(jì)更加合理。功能分區(qū)趨向細(xì)化(如增加了操作室、書(shū)房、電腦間 、儲(chǔ)藏室等)，平面布局趨向合理(如將動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分開(kāi)，增強(qiáng)私密性等)，面積控制更加 理性化，超大客廳風(fēng)光不再，超大戶型也已不是發(fā)展的主流，而是力求在較小的空間內(nèi) 創(chuàng)造較大的舒適度，并出現(xiàn)了一些大開(kāi)間、靈活隔斷的住宅，更能適應(yīng)消費(fèi)者的需要。 二是住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結(jié)構(gòu)、消防安全、保溫、隔熱、隔聲、 通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。 三是住宅的設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技 術(shù)系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。 四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施進(jìn)一步改善，向著生態(tài)健全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美、天 人合一的方向發(fā)展。 五是住宅新體系(如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系等)、新技術(shù)、新材料進(jìn) 一步得到廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。 (三)住宅生產(chǎn)方式開(kāi)始發(fā)生變革 目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標(biāo)志是科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率 逐步有所提高。1995年為25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我們之所以說(shuō)“開(kāi)始發(fā) 生變革”，是因?yàn)樽≌a(chǎn)方式與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距仍然很大。按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，科技進(jìn)步 對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)50％，才能算是集約型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠(yuǎn)，可以說(shuō)還是 一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在： 一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場(chǎng)手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達(dá)國(guó)家建 筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率可達(dá)到150平方米／人·年左右，我國(guó)才30平方米／人·年。 二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒(méi)有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會(huì)化 生產(chǎn)和供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。我國(guó)的住宅 建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項(xiàng)產(chǎn)品為主，缺乏技術(shù)、部品集成 和配套能力。 三是資源、能源浪費(fèi)嚴(yán)重。例如，目前因燒制實(shí)心粘土磚，每年要?dú)У?2萬(wàn)畝農(nóng)田。這 對(duì)人均耕地量少 (只及世界人均耕地3．73畝的一半)的我國(guó)來(lái)說(shuō)，是絕對(duì)不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的 。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國(guó)采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的 3倍左右，供暖效率很低。 為了縮短差距，我國(guó)正在加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，就是要以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工 程質(zhì)量為目標(biāo)，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn) 、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。 這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，也將引起建材行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。一是要求建材的標(biāo)準(zhǔn)化 、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開(kāi)發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結(jié) 構(gòu)節(jié)能住宅體系”、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會(huì)進(jìn)一 步在住宅建筑的墻體及圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛 應(yīng)用。 二、“全面建設(shè)小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書(shū)記在2002年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：“住房、汽車(chē)、電信、旅游 、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大、 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康 發(fā)展?！?總體來(lái)看，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個(gè)方面的需要： 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要 按照“全面建設(shè)小康社會(huì)”宏偉目標(biāo)的要求，到 2020年，GDP要比2000年翻兩番。住宅產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)。 1997年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占GDP的比重將近6％。1998年以來(lái)，提高到7％到7．8％ 之間。每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上。2001年，城鎮(zhèn)居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅的比例， 比1997年提高了28．2個(gè)百分點(diǎn)，比1990年提高了66．5個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新建商品住 宅的交易額達(dá)到3675億元，是1997年的4．54倍。同時(shí)，據(jù)對(duì)35個(gè)大中城市的調(diào)查，居民 購(gòu)買(mǎi)存量住房的交易額也已達(dá)到786億元。再加上其他形式建房中的個(gè)人投入。2001年全 國(guó)城鎮(zhèn)個(gè)人住房支出的總額達(dá)到7500億元以上，可帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)近萬(wàn)億元。 而在今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)住宅消費(fèi)將保持旺盛的需求。每年新建十幾億 平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作出新的貢獻(xiàn)。 2、“城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要 1980年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?19．4％。2001年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既珖?guó)總?cè)丝诒戎赜痔岣叩?7．7％，達(dá)到4．7億人左右 。同時(shí)，據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2001年全國(guó)城市還吸納了暫住人口4744．3萬(wàn)人，占城市總?cè)丝?的8．5％。 據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，到2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到46％，城市人口將達(dá)到6．4億人，比目前凈 增1．9億人，平均每年要新增人口1852萬(wàn)。按照城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律 ，如果到2020年中國(guó)人均GDP增至2800多美元，那么屆時(shí)城市化水平可達(dá)到60％左右。 城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項(xiàng)來(lái)說(shuō)， 按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的 住宅。而如果按預(yù)測(cè)的到2010年城市人口達(dá)到6．4億人，人均住宅建筑面積按目前的 22平方米計(jì)算，那么僅滿足新增加的1．9億城市人口，就需要建設(shè)41．8億平方米住宅。 3、“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的需要 江澤民同志在十六大報(bào)告中把“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”作為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要奮斗目 標(biāo)之一。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房屋及附帶裝修現(xiàn)有價(jià)值評(píng)估測(cè)算結(jié)果，截至2002年6月，城市家庭現(xiàn) 有房產(chǎn)價(jià)值 (含裝修)為每戶10．94萬(wàn)元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值為9．89萬(wàn)元，公房現(xiàn)值 為0．7萬(wàn)元，家庭裝修現(xiàn)凈值為0．35萬(wàn)元。 大城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值最高，戶均達(dá)13．69萬(wàn)元；中等城市戶均為8．95萬(wàn)元；小城市 戶均7．46萬(wàn)元。 房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半，達(dá)到了47．9％。其中大城市為49．3％、中 等城市為45．1％、小城市為48．1％。 由此可見(jiàn)，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中價(jià)值 量最大的財(cái)產(chǎn)。 為了實(shí)現(xiàn)“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)，不僅需要我們“多建房”，為增加家庭財(cái)產(chǎn)的數(shù)量 作貢獻(xiàn)，而且更需要我們“建好房”，為提高家庭財(cái)產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻(xiàn)。 4、“人民生活更加富足”的需要 溫飽之后的需求重點(diǎn)，必然轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期提高人 民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。2001年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 37．9％，農(nóng)村居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)也下降到47．7％。恩格爾系數(shù)下降以后，必然會(huì) 把可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)。從這個(gè)意義上說(shuō)，我國(guó)住房消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)。 人們常說(shuō)：“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。全面建設(shè)小康社會(huì)，要求住房基本做到“戶均一 套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。 目前，我國(guó)居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個(gè)要求還相差很遠(yuǎn)。據(jù)2000年全 國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鄉(xiāng)人均住房為0．78間；有3間或3間以上住房(接近人均1間)的 家庭占45％(其中城市僅為3l％)。人均住房建筑面積8平方米以下的家庭仍占 9．1％，約3091萬(wàn)戶(其中城市和鎮(zhèn)約1520萬(wàn)戶、涉及城鎮(zhèn)人口近5千萬(wàn))。另外，城鄉(xiāng)住 房成套率還較低，約為67％(其中城市71％、鎮(zhèn)62％)。有15％的家庭住房中還沒(méi)有獨(dú)立 廚房或者是與其他家庭合用廚房；有 30％的家庭住房還沒(méi)有廁所或與其他家庭共用廁所；約13％的家庭還沒(méi)有自來(lái)水裝置。 為此，就需要我們加快危舊住房的更新改造步伐。 通過(guò)以上分析，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展在今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的光輝前景。盡管 每年的發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)有潮起潮落的現(xiàn)象發(fā)生，但總體上是螺旋式上升。
我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢(shì)分析