浙江租賃訪談紀錄_業(yè)務(wù)三部
浙江金融租賃業(yè)務(wù)三部訪談記要 時間：2002年8月21日上午9：00 被訪談人：國內(nèi)業(yè)務(wù)三部 張磊 經(jīng)理 訪談人：陶寬、方強、潘東 記要整理：方強 客戶方向：不動產(chǎn)及環(huán)保 不動產(chǎn)從國外來看是最大的租賃業(yè)務(wù)之一，基本不放在租賃行業(yè)的統(tǒng)計之中，從一個 方面反映了這個行業(yè)很大，市場容量和潛力都很大。 行業(yè)定位 對個人的比較多，在專業(yè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)租賃還不發(fā)達，需要投資額比較大 特殊房地產(chǎn)如：別墅、物流類倉庫等、標(biāo)準產(chǎn)房等 行業(yè)競爭不大（特別是與中外合資公司之間，這些公司一般不參預(yù)這些領(lǐng)域的租賃業(yè) 務(wù)，關(guān)鍵差異在是一個觀念差別） 金融定位 特色：把不動產(chǎn)的租賃中加入融資性租賃的優(yōu)勢。風(fēng)險相對在前期，越到后期信用風(fēng) 險越小。退出相對簡單。 做業(yè)務(wù)考慮的三個主要問題：風(fēng)險、收益及流動性三個方面。 房地產(chǎn)市場的前景比較好 與銀行在房地產(chǎn)貸款相比 銀行對商業(yè)用地的抵押代款非常喜歡，可能有后面的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。銀行不喜歡工業(yè)用地 。 所有權(quán)、使用權(quán)分離 存一租三 房地產(chǎn)評估對公司比較有利，而且要擔(dān)保，風(fēng)險更小。 累計完成不動產(chǎn)租賃5 億 去年完成1.5 億， 租賃業(yè)務(wù)的利潤率由高到低：資源、項目、設(shè)備 核心城市的核心地塊，主要業(yè)務(wù)在上海 經(jīng)營性的房地產(chǎn)：對市場判斷的天然敏感性。 證券公司的客戶、銀行客戶由于監(jiān)管部門對資金流動性要求 經(jīng)營性租賃與融租賃在不動產(chǎn)上風(fēng)險的不同，以前的資產(chǎn)主要是從抵債得來的。 業(yè)務(wù)三部共有4人，業(yè)務(wù)二部有8人 關(guān)于考評 業(yè)務(wù)二與三部都是1000多萬。1200萬目標(biāo)，占整個公司目標(biāo)的十分之一 經(jīng)營性租賃利潤率低于設(shè)備租賃。參預(yù)到廠房等開發(fā)中去，利潤率大于設(shè)備租賃。 不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃的收入來源：資產(chǎn)增值、租金收入 關(guān)于考評是否會引起業(yè)務(wù)人員短期化的行為 不排除個別人員可能會有的短期化行為，但如果公司的其它控制手段綜合使用，可以 將這一風(fēng)險控制在最小。 控制風(fēng)險的主要手段 十八年以來的經(jīng)驗 從銀行得到貸款記錄等信用風(fēng)險 房地產(chǎn)的風(fēng)險中有一個特別風(fēng)險叫：風(fēng)水 關(guān)于浙租成功的經(jīng)驗 浙江民營企業(yè)的發(fā)展 堅持自己的優(yōu)點，敢于放棄，勇于創(chuàng)新 關(guān)于走出去 不走出去也不行， 業(yè)務(wù)對企業(yè)互相有利，對浙江企業(yè)及政府都相當(dāng)有利。 從業(yè)務(wù)角度來，風(fēng)險角度 業(yè)務(wù)層次：地域 業(yè)務(wù)渠道已經(jīng)建立起來了，這是一個優(yōu)勢，34個的代理點 業(yè)務(wù)發(fā)展過程中的困難 1. 業(yè)務(wù)渠道不穩(wěn)定，專業(yè)管理公司的幫助 2. 業(yè)務(wù)源、客戶源問題 3. 降息影響對企業(yè)經(jīng)營的影響比較大 如愛建信托5.5%，項目設(shè)計，由信托公司中介。經(jīng)營資源整合 金豐易居（想學(xué)的） 第一 愛建信托 競爭的壓力比較大 可以通過財務(wù)設(shè)計來實現(xiàn)低的資金來源，但很大程度上是比較困難的
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