物業(yè)入伙管理手冊(cè)
物業(yè)入伙管理手冊(cè) 物業(yè)入伙管理制度 一、入伙準(zhǔn)備工作 1.物業(yè)管理處在入伙前1個(gè)月制定入伙工作計(jì)劃，該計(jì)劃中應(yīng)明確: (1)入伙時(shí)間。 (2)負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)。 (3)入伙手續(xù)。 (4)入伙過(guò)程中使用的文件和表格。 2.入伙工作計(jì)劃應(yīng)由管理處主任批準(zhǔn)，管理處應(yīng)提前1個(gè)月向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》 ，并詳細(xì)說(shuō)明： (1)需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料。 (2)需業(yè)主填寫的表格。 (3)辦理入伙手續(xù)的程序。 (4)辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí)，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè) 主辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。 二、入伙審查登記 1.管理處應(yīng)建立入伙登記表，對(duì)業(yè)主提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后收取 《入伙通知書》，在入伙登記冊(cè)中注明，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料，應(yīng)包括： (1)《入住說(shuō)明》。 (2)《住戶手冊(cè)》。 (3)《住戶公約》。 (4)《管理協(xié)議》。 (5)《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。 (6)《裝修須知》。 (7)《住戶登記表》。 (8)《裝修審批表》。 (9)《驗(yàn)收交接表》。 2.上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。在提供給業(yè) 主的《入住說(shuō)明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括： (1)身份證。 (2)工作證復(fù)印件。 (3)《業(yè)主登記表》。 (4)購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件。 (5)已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。 3.管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括： (1)表格填寫是否完整、正確和清晰。 (2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。 (3)身份證明文件與購(gòu)/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過(guò)后，入伙管理員 收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份，在《入伙通 知書》注明簽收。 三、預(yù)交費(fèi)用 財(cái)務(wù)應(yīng)根據(jù)國(guó)家和政府的法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，確定入伙《預(yù)交費(fèi)用》。 管理處在審查并接受業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。 費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)造費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用 交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。 上述手續(xù)完成后，管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向 業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記，同時(shí)應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方 式。 管理處與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗(yàn)收交接表上 簽字確認(rèn)。驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門處理。 四、入伙后的裝修管理 管理處在提供給業(yè)主的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求，具體內(nèi)容參見(jiàn)《裝修管理手冊(cè) 》。 入伙期間業(yè)主接待標(biāo)準(zhǔn) 一、目的 通過(guò)與業(yè)主初次交往過(guò)程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司在剛接管 物業(yè)時(shí)即能建立良好信譽(yù)開(kāi)端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業(yè)管理工作的 順利開(kāi)展鋪路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長(zhǎng)久支持打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 二、對(duì)象 入伙前后前來(lái)看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。 三、接待人員配備與要求 接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入伙期間 內(nèi)，應(yīng)有專職入伙接待員數(shù)名，在業(yè)主較多時(shí)，管理處其他員工應(yīng)作為機(jī)動(dòng)預(yù)備人員分 擔(dān)接待工作。 對(duì)入伙接待員應(yīng)要求其： 1.熟知與本物業(yè)有關(guān)的多種情況，包括物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識(shí)、本物業(yè)多種不 同戶型、轄區(qū)周邊配套及未來(lái)規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。 2.熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，包括發(fā)展商的情況、業(yè)主與發(fā)展商易生糾紛的事 宜、裝修知識(shí)、業(yè)主與裝修商易生的糾紛的事宜等。 3.了解現(xiàn)有業(yè)主的概況，包括年齡段、知識(shí)水平層次等。 4.擅長(zhǎng)溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。 四、接待工作內(nèi)容 1.管理處內(nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)概況的掛圖或說(shuō)明；管理公司的介紹及本物業(yè)員工工號(hào)、姓名及 職位介紹。 2.設(shè)待客室，備茶點(diǎn)。 3.具體程序。 (禮儀、態(tài)度略) (1)詢問(wèn) 向業(yè)主詢問(wèn)需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計(jì)劃等。 (2)交流 就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進(jìn)一步交流。提出建議，確認(rèn)為業(yè)主需要。 (3)介紹 適時(shí)地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請(qǐng)業(yè)主參與意見(jiàn)；提醒與發(fā)展商交易中應(yīng)注意的 問(wèn)題，提醒裝修應(yīng)注意的問(wèn)題。必要時(shí)引領(lǐng)業(yè)主參觀整個(gè)物業(yè)，同時(shí)介紹現(xiàn)已登記的業(yè) 主年齡、知識(shí)層次，讓業(yè)主了解“鄰里”概況。 (4)引導(dǎo) 引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實(shí)措施，誠(chéng)懇地請(qǐng)業(yè)主為自己的 家大膽建議。 入伙程序指南 一、律師行向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 二、業(yè)主向管理部提交：《售樓(租樓)合同》、《入伙通知書》、《公證書》、《付款收據(jù) 》(管理基金、管理費(fèi)、管理費(fèi)按金)、身份證或護(hù)照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本)和《公司委托書》。 三、未交匯上述錢款的到財(cái)務(wù)室匯清并交匯電費(fèi)按金。 四、向業(yè)主發(fā)放：《業(yè)主收樓登記表》、《住戶手冊(cè)》、《入住程序指南》、《憑證表》、《 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《銀行電腦托收合同》、《電話申請(qǐng)表》、《車位申請(qǐng)表》。 五、協(xié)同工程部驗(yàn)收物業(yè)，當(dāng)場(chǎng)填寫《收樓驗(yàn)收表》，并記下水電表底數(shù)、填寫《單元 驗(yàn)收遺漏工程記錄表》。 六、交回填好的表格：《銀行電腦托收合同》、《電話申請(qǐng)表》、《車位申請(qǐng)表》、《單元 驗(yàn)收遺漏工程記錄表》自收樓之日起48小時(shí)內(nèi)交回管理處有效。 七、簽署收樓協(xié)議并移交鑰匙。 入伙通知 ××公司/女士/先生： 您好！您所認(rèn)購(gòu)的 大廈 層 室已于 年 月經(jīng) 省/市 部門驗(yàn)收部門和 房地產(chǎn)公司、 建筑工程公司、 物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 1.請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在 ， 在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)辦公，1次辦 完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 2.如果您因公事繁忙，不能親自前來(lái)，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文 件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。 3.如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)前來(lái)辦理手續(xù)，可以在 月 日后，到 房地產(chǎn)公司（地點(diǎn) ）先辦財(cái)務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司（地點(diǎn) ）辦理入伙手續(xù)。 在您來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。 特此通知！ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 入伙須知 尊敬的各位業(yè)主： 您好！ 祝賀您喬遷本區(qū)，我們管理處全體員工熱誠(chéng)為您服務(wù)。為便于您順利辦理入住手續(xù)， 請(qǐng)注意以下事宜： 一、請(qǐng)仔細(xì)閱讀管理處為您準(zhǔn)備的《住戶手冊(cè)》、《入住流程表》、《裝修審批流程表》及 有關(guān)資料，大家按章辦事，則喬遷更加順利如意。 二、請(qǐng)攜帶《購(gòu)/租房合同書》、《進(jìn)住通知單》、身份證、戶口本等證件及其復(fù)印件1份 到管理處辦理入住手續(xù)。 三、請(qǐng)您詳細(xì)、如實(shí)地填寫各種表格并按時(shí)交回管理處，以便管理處辦理各項(xiàng)手續(xù)。 四、自入住之日起，業(yè)主每月應(yīng)按時(shí)繳納公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、消殺費(fèi)，3項(xiàng)收 費(fèi)合計(jì)為兩房： 元/月；三房： 元/月；四房： 元/月。 五、請(qǐng)您簽訂《業(yè)主公約》，并從簽訂之日起，嚴(yán)格履行自己的權(quán)利、職責(zé)和義務(wù)。 六、由責(zé)任區(qū)樓管員帶您交驗(yàn)住房，如實(shí)填寫《住房驗(yàn)收交接表》，交回管理處存檔。 七、業(yè)主搬遷過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行管理處有關(guān)規(guī)定，服從指揮，不得損壞區(qū)內(nèi)一切公 物，不得亂倒、亂扔雜物，違者均按有關(guān)規(guī)定處罰。 八、裝修新屋，情理中事，但請(qǐng)嚴(yán)格執(zhí)行政府文件規(guī)定，填寫《裝修申請(qǐng)表》，施工隊(duì) 出具施工執(zhí)照復(fù)印件，經(jīng)管理處審批，并預(yù)交裝修押金后方可施工。 九、請(qǐng)您到管理處辦理申請(qǐng)用電、用水手續(xù)。 十、在入住時(shí)交費(fèi)項(xiàng)目還有：搬遷押金 元/戶；住房裝修押金 元/戶；裝修施工隊(duì)裝修費(fèi)押金 元/戶；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 元/戶；各項(xiàng)押金在搬遷、裝修后無(wú)違章，則全額退回。 物業(yè)管理公司 年 月 日 入伙手續(xù)書 業(yè)戶： 您認(rèn)購(gòu)的 號(hào) 室，現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)，謝謝您的合作。 一、房產(chǎn)收款組 | | |業(yè)戶已付清房款、有線電視初裝線費(fèi)、地籍圖費(fèi)。 | |并開(kāi)具收費(fèi)憑證。 | | | | | |經(jīng)辦人： | |部門簽章： | |年 月 日 | 二、合同組 |業(yè)戶已簽合同，并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視線、地籍圖（2份）、水表封 | |卡、紀(jì)念品。 | | | |業(yè)戶簽章： 經(jīng)辦人： | |部門簽章： | | 年 月 日 | 三、物業(yè)組 |業(yè)戶已領(lǐng)取《業(yè)戶手冊(cè)》等入伙資料。 | |業(yè)戶已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（3個(gè)月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，并開(kāi)具 | |收費(fèi)憑證。 | | | |經(jīng)辦人： | |部門簽章： | |年 月 日 | 四、驗(yàn)房組 |業(yè)戶已驗(yàn)房，同意接收房屋，并領(lǐng)取鑰匙 把。 | | | |（本單由驗(yàn)房組收回） | |業(yè)戶簽章： 經(jīng)辦人： | |部門簽章： | | 年 月 日 | 入住(租用)協(xié)議書 姓名 (單位) 于 年 月 日進(jìn)住(租用) 號(hào)房。經(jīng)查驗(yàn)房?jī)?nèi)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，就今后有關(guān)事項(xiàng)與管理處達(dá)成協(xié)議如下： 一、住/租戶進(jìn)住7天之內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電器設(shè)施斷路、短路、開(kāi)關(guān)不靈、燈具不亮 、上下水道不通等，可報(bào)管理處，由管理處通知原施工隊(duì)盡快修復(fù)。7天后發(fā)生問(wèn)題由住 /租戶自己解決。 二、住/租戶所住用的樓宇，是經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后交付使用的，1年內(nèi) 如因建筑質(zhì)量問(wèn)題需要維修的，由管理處通知施工隊(duì)盡快修復(fù)。1年后由住/租戶自己負(fù) 責(zé)。 三、為保持住宅區(qū)高雅的格調(diào)及外貌美觀協(xié)調(diào)，住/租戶絕對(duì)不得將窗戶及外墻做任 何更改 ，不得擅自安裝防盜網(wǎng)、雨篷，至于認(rèn)可的裝置，例如窗花，否則必須依照指定的規(guī)格 裝設(shè)。 四、住/租戶必須自覺(jué)遵守管理處有關(guān)管理?xiàng)l例，不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)外亂丟垃圾、雜物； 亂貼廣告、標(biāo)語(yǔ)；亂豎廣告牌、指路牌等；不得將神位、神像等設(shè)置在戶外；不準(zhǔn)損壞 綠化植物或在樹(shù)上曬衣服；不準(zhǔn)機(jī)動(dòng)車輛在小區(qū)范圍內(nèi)亂停亂放；不準(zhǔn)違反消防管理規(guī) 定等。如有違反規(guī)定者，管理處將予以處罰。 五、住/租戶應(yīng)與管理處密切配合，共同管好小區(qū)。小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜，違 者按城市衛(wèi)生管理?xiàng)l例處理。垃圾用袋裝好后放入垃圾箱內(nèi)，電視或音響的音量不要影 響他人休息，使小區(qū)有一個(gè)良好的生活和辦公環(huán)境。 六、根據(jù)市政府有關(guān)收取管理費(fèi)的文件規(guī)定，住/租戶必須按時(shí)交管理費(fèi)、租金等有 關(guān)費(fèi)用。如欠交上述費(fèi)用，按規(guī)定收取滯納金。 七、根據(jù)市 規(guī)定，未經(jīng)市人民政府或指定的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自己改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建 、拆建者，除責(zé)令停止或恢復(fù)原貌外，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣 元以下的罰款。 八、雙方確認(rèn)進(jìn)住前水表讀數(shù)為 立方米；電表讀數(shù)為 度。 九、協(xié)議一式兩份，管理處與住/租戶各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽字后生效。 住/租戶(簽字/蓋章)： 管理處(蓋章)： 代理人(單位)： 負(fù)責(zé)人(簽字)： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 年 月 日 年 月 日 入戶聲明 本人已于 年 月 日和 管理處一起，共同對(duì)...
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