物業(yè)環(huán)境管理概論1
物業(yè)環(huán)境管理概論 第一節(jié)　物業(yè)環(huán)境的內涵 　　一、環(huán)境的含義 　　環(huán)境，是指周圍的地方及其情況和條件。環(huán)境是針對主體而言的，以人類為主體的 環(huán)境有廣義與狹義之分。 　　(一)廣義的環(huán)境含義 　　廣義的環(huán)境含義包括以下四個層次： 　　1.第一環(huán)境 　　第一環(huán)境即自然環(huán)境或原生環(huán)境。第一環(huán)境既含有對人類有用的自然資源，如土地 、森林、礦產、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災害，如地震、火 山、洪水、泥石流、海嘯等。 　　第一環(huán)境實質上是指自然界生物和非生物兩類物質。這兩類物質雖然從存在形式上 可分為生命體和無生命體，從存在特點上可分為可再生物質和不可再生物質，但是總的 說來，它們都在以各自的形式運動變化著，并且它們的運動變化又是互相交錯、互相影 響和互相制約的。正是自然界的物質在其固有的條件下規(guī)律性的運動變化，才保持著第 一環(huán)境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會使物質運動發(fā)生紊亂，出現難以預料的后果 。 　　2.第二環(huán)境 　　第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染 的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區(qū)(農業(yè)用地、蔬菜用地等)被污染的土 壤，城區(qū)內部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。 　　第二次世界大戰(zhàn)以后，由于科學技術的不斷發(fā)展，人們征服自然的能力提高了，但 同時破壞自然的可能性也增加了。人們在征服自然的過程中，不斷發(fā)現自然新的屬性， 擴大了原材料的使用范圍，創(chuàng)立了一系列工業(yè)群。與此同時，也產生了新的污染物質。 這些污染物質進入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的 平衡，給生態(tài)系統造成難以承受的壓力，并危及人類的生存。 　　3.第三環(huán)境 　　第三環(huán)境是指由人工建造的房屋、道路和各項設施等組成的人工環(huán)境。 　　第三環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基礎。房屋是供人們生產、工作、休息等各類活動的 場所，也是人類發(fā)展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設施 是促進人類進步和社會發(fā)展所不可缺少的條件。因此，創(chuàng)造美好的人工環(huán)境是促進社會 進步、人類發(fā)展的基本保證。 　　4.第四環(huán)境 　　第四環(huán)境是指由政治、經濟、文化等各種社會因素所構成的人與人之間的社會環(huán)境 。 　　第四環(huán)境屬于“軟”環(huán)境。政治穩(wěn)定、經濟健康快速發(fā)展、文化素質水平高，人與人 之間團結、誠實，必然會導致生產、工作效率高，人們的幸福感會增強，人生價值就會 得到充分體現，人類社會就會不斷向前發(fā)展。 　　(二)狹義的環(huán)境含義 　　狹義的環(huán)境就是僅指廣義環(huán)境含義中的第二環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然 環(huán)境——次生環(huán)境。 　　二、物業(yè)環(huán)境的內涵 　　物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分。一般說來，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第 三環(huán)境和第四環(huán)境。城市環(huán)境是指城市范圍內的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè) ，如居住小區(qū)、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區(qū)域內的情況和條件。 　　物業(yè)環(huán)境按物業(yè)用途的不同，可分為生活居住環(huán)境、生產環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和辦公環(huán) 境等。 　　(一)生活居住環(huán)境 　　生活居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境 兩個方面。 　　1.內部居住環(huán)境 　　內部居住環(huán)境是指居住物業(yè)——住宅建筑的內部環(huán)境。影響住宅建筑內部環(huán)境的因素 主要有以下幾個方面： 　　(1)住宅標準　住宅標準主要有面積標準和質量標準。面積標準一般是指平均每套或 每戶建筑面積和平均每人居住面積的大??；而質量標準是指設備的完善程度，如衛(wèi)生設 備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設施的完善程度。 　　(2)住宅類型　住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。 一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點比較突出，而高層住宅因室內容量大、室 外視覺效果好，居住起來舒適性特點較突出。 　　(3)隔聲　住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對電梯或樓梯、管 道及外部噪聲要有良好的防護效果。 　　(4)隔熱與保溫　住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能 ，這是改善居住環(huán)境的重要條件。 　　(5)光照　居住建筑室內必須具有適宜的光照時間和強度，包括自然采光和人工照明 兩種情形。 　　(6)日照　居住建筑室內必須能夠獲得適時與適量的太陽光的直接照射。日照有自然 狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。 　　(7)通風、風向、風力　通風一般是指自然通風。居室應具有良好的通風條件，特別 是在炎熱地區(qū)而沒有空調的情況下，居室更應具有良好的通風條件。另外，風向與風力 也是影響居室環(huán)境的重要因素。 　　(8)室內小氣候　住宅建筑室內要具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣對流速度，確保 室內居住環(huán)境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內環(huán)境的舒適性 。 　　(9)室內空氣量和二氧化碳含量　居住建筑室內要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低 對人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個安全、 舒適的室內環(huán)境之中。 　　2.外部居住環(huán)境 　　外部居住環(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內，與居民生活居住密切相關的各類公共建筑 、公共設施、綠化、院落和室外場地等設施與設備的情況和條件。外部居住環(huán)境與內部 居住環(huán)境的有機組合，構成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。影響住宅建筑外部環(huán)境的因素 主要有以下幾個方面： 　　(1)居住密度　居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用 地面積所容納的居民人數和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個指標來衡量。從居 住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優(yōu)。 　　(2)公共建筑　居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務的各類公共建筑，包括中小 學、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務、公 安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物 業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質條件。 　　(3)市政公共設施　市政公共設施是指居住物業(yè)的居民生活服務的設施，如道路、各 種工程管線、公共交通等。一般來說，完善、便利的市政公共設施能夠給居住物業(yè)提供 一個良好的外部居住環(huán)境。 　　(4)綠化　綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調節(jié) 小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。 　　(5)室外庭院和各類活動場所　室外庭院主要是指住戶獨用的室外庭院和公用的生活 用地。居住物業(yè)的活動場所主要包括兒童游樂和成年人、老年人休息活動的場所。這些 都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。 　　(6)室外環(huán)境小品　室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標志、公共小設施 、公共游憩小設施以及地面鋪砌等。 　　(7)大氣環(huán)境　居住物業(yè)區(qū)域內，空氣中有害氣體和有害物質的濃度與氣味，直接影 響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環(huán)境，應消除空氣中的有害、有毒氣 體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。 　　(8)聲環(huán)境和視環(huán)境　為了確保一個良好的居住環(huán)境，應盡可能降低噪聲強度和住戶 相互間視線的干擾程度。 　　(9)小氣候環(huán)境　應做好居住區(qū)內的氣溫、日照、防曬、通風或防風等狀況的維護工 作，確保居住區(qū)內優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境。 　　(10)鄰里和社會環(huán)境　居住區(qū)內的社會風尚、治安狀況、鄰里關系、居民的文化水 平和藝術修養(yǎng)等，都會直接影響居住環(huán)境。 　　(11)環(huán)境衛(wèi)生狀況　居住區(qū)的衛(wèi)生狀況好，能夠凈化環(huán)境，給居民提供一個清潔宜 人的生活環(huán)境。 　　(二)生產環(huán)境 　　生產環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產者——工人從事產品生產的相關設施與條件，其主 要包括如下幾個方面： 　　1.物業(yè)用途及類型 　　物業(yè)用途及類型是否與使用該物業(yè)生產的產品相一致，是影響生產環(huán)境的首要問題 。例如，假設將一個層高較低的生產用房用于生產一種需要較高層高的廠房才能正常生 產的產品生產用途上，則其生產環(huán)境一定比較差。 　　2.隔聲 　　隔聲要求生產用房之間、生產用房與外界不造成噪聲污染，確保生產者在生產工作 時不受噪聲的干擾，同時保證不影響外界他人的活動。 　　3.隔熱和保溫 　　隔熱和保溫要求生產用房在夏天能防止室內溫度急劇上升，在冬天能防止室內溫度 急劇下降，確保生產者在一個適宜的溫差環(huán)境中從事生產活動。 　　4.光照與通風 　　光照與通風要求生產者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風條件的生 產用房內從事生產。 　　5.綠化 　　生產區(qū)域內若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調節(jié)，而且 能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產者的身心健康，樹立企業(yè)良好的形象。 　　6.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，能夠確保生產者在一個清潔、衛(wèi)生的環(huán)境中從事生產，是高 效率生產高質量產品的重要條件。 　　7.交通條件 　　生產型企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此必須有便捷的交通條 件。例如：鄰近公路交通干線或者符合運輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線 進入廠區(qū)、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能 同時滿足兩項及其以上者，則該物業(yè)的生產環(huán)境的交通條件達到較好程度。 　　8.基礎設施 　　企業(yè)生產對基礎設施的依賴性較強，生產用房的電力供應情況、生產用水是否能夠 滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產環(huán)境的因素。 　　9.行政服務條件 　　直接為生產型企業(yè)服務的公安、銀行、工商、稅務、環(huán)衛(wèi)等行政服務機構的設置， 對于確保企業(yè)生產有一個良好的生產環(huán)境，起著十分重要的作用。 　　(三)商業(yè)環(huán)境 　　商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店(商場、購物中心、商鋪、市場等 )、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游 藝場館(娛樂城、歌舞廳等)和商務寫字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要包括以下 幾個方面： 　　1.物業(yè)類型與檔次 　　商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時其物業(yè)檔次也不相同。一般來說，其檔次 越高，相關的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對商業(yè)環(huán)境的要求相對來說也要高一些。 　　2.隔聲 　　商業(yè)物業(yè)應有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。 　　3.光照與通風 　　商業(yè)物業(yè)在使用中，其室內應有足夠的自然采光和人工照明，同時應具有較好的通 風效果。 　　4.室內小氣候 　　要求室內具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。 　　5.室內空氣含氧量 　　室內空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質 ，確保使用人的人身安全和身心健康。 　　6.綠化 　　商業(yè)物業(yè)要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。 　　7.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，有利于商業(yè)活動的開展和吸引顧客。 　　8.環(huán)境小品 　　美觀、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動的開展構造一個良好的情景和氛圍。 　　9.商業(yè)設施 　　完善、配套和便捷的商業(yè)設施，為商業(yè)活動的開展奠定了基礎。 　　10.交通條件 　　對于商業(yè)物業(yè)來說，應考慮兩個方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共交通 的通達度(附近公交線路的條數，公交車輛時間間隔，以及公交線路聯結的居民區(qū)人數； 距飛機場、火車站、碼頭等的距離遠近)；自行車、摩托車和汽車的停車場地問題。二是 經營方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度。 　　11.服務態(tài)度和服務水平 　　商業(yè)物業(yè)的服務態(tài)度越好、服務水平越高，其商業(yè)服務環(huán)境就越佳，相應的商業(yè)效 益就越好。 　　(四)辦公環(huán)境 　　影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個方面： 　　1.辦公室標準與類型 　　辦公室面積較大、室內凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無壓抑感。 　　2.隔聲 　　良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。 　　3.隔熱和保溫 　　4.光照與日照 　　5.通風 　　6.室內小氣候 　　7.室內空氣今氧量和二氧化碳含量 　　8.室內景觀 　　辦公室的盆景、小飾物、壁畫、雕塑等小景觀的合理布置，構成了一個優(yōu)美的辦公 室內環(huán)境。 　　9.辦公設備 　　配套、完善的辦公設備是構造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件。 　　10.室外綠化 　　11.室外環(huán)境小品 　　12.大氣環(huán)境 　　13.聲環(huán)境和視環(huán)境 　　沒有外界的噪聲干擾和良好的視覺環(huán)境，是辦公條件的要求。 　　14.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　15.辦公區(qū)域的治安狀況 　　16.辦公人員的基本素質 　　辦公人員的基本素質主要包括思想文化素質、藝術修養(yǎng)以及人際關系等等。...
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