物業(yè)環(huán)境管理概論1
物業(yè)環(huán)境管理概論 第一節(jié)　物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵 　　一、環(huán)境的含義 　　環(huán)境，是指周?chē)牡胤郊捌淝闆r和條件。環(huán)境是針對(duì)主體而言的，以人類為主體的 環(huán)境有廣義與狹義之分。 　　(一)廣義的環(huán)境含義 　　廣義的環(huán)境含義包括以下四個(gè)層次： 　　1.第一環(huán)境 　　第一環(huán)境即自然環(huán)境或原生環(huán)境。第一環(huán)境既含有對(duì)人類有用的自然資源，如土地 、森林、礦產(chǎn)、水、大氣、生物、植物等，也含有對(duì)人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火 山、洪水、泥石流、海嘯等。 　　第一環(huán)境實(shí)質(zhì)上是指自然界生物和非生物兩類物質(zhì)。這兩類物質(zhì)雖然從存在形式上 可分為生命體和無(wú)生命體，從存在特點(diǎn)上可分為可再生物質(zhì)和不可再生物質(zhì)，但是總的 說(shuō)來(lái)，它們都在以各自的形式運(yùn)動(dòng)變化著，并且它們的運(yùn)動(dòng)變化又是互相交錯(cuò)、互相影 響和互相制約的。正是自然界的物質(zhì)在其固有的條件下規(guī)律性的運(yùn)動(dòng)變化，才保持著第 一環(huán)境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會(huì)使物質(zhì)運(yùn)動(dòng)發(fā)生紊亂，出現(xiàn)難以預(yù)料的后果 。 　　2.第二環(huán)境 　　第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類活動(dòng)改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染 的大氣，城市周?chē)晃廴镜乃蚝退w，城市郊區(qū)(農(nóng)業(yè)用地、蔬菜用地等)被污染的土 壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。 　　第二次世界大戰(zhàn)以后，由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們征服自然的能力提高了，但 同時(shí)破壞自然的可能性也增加了。人們?cè)谡鞣匀坏倪^(guò)程中，不斷發(fā)現(xiàn)自然新的屬性， 擴(kuò)大了原材料的使用范圍，創(chuàng)立了一系列工業(yè)群。與此同時(shí)，也產(chǎn)生了新的污染物質(zhì)。 這些污染物質(zhì)進(jìn)入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的 平衡，給生態(tài)系統(tǒng)造成難以承受的壓力，并危及人類的生存。 　　3.第三環(huán)境 　　第三環(huán)境是指由人工建造的房屋、道路和各項(xiàng)設(shè)施等組成的人工環(huán)境。 　　第三環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房屋是供人們生產(chǎn)、工作、休息等各類活動(dòng)的 場(chǎng)所，也是人類發(fā)展所離不開(kāi)的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項(xiàng)配套完善的設(shè)施 是促進(jìn)人類進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展所不可缺少的條件。因此，創(chuàng)造美好的人工環(huán)境是促進(jìn)社會(huì) 進(jìn)步、人類發(fā)展的基本保證。 　　4.第四環(huán)境 　　第四環(huán)境是指由政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各種社會(huì)因素所構(gòu)成的人與人之間的社會(huì)環(huán)境 。 　　第四環(huán)境屬于“軟”環(huán)境。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展、文化素質(zhì)水平高，人與人 之間團(tuán)結(jié)、誠(chéng)實(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)、工作效率高，人們的幸福感會(huì)增強(qiáng)，人生價(jià)值就會(huì) 得到充分體現(xiàn)，人類社會(huì)就會(huì)不斷向前發(fā)展。 　　(二)狹義的環(huán)境含義 　　狹義的環(huán)境就是僅指廣義環(huán)境含義中的第二環(huán)境，即被人類活動(dòng)改變或污染的自然 環(huán)境——次生環(huán)境。 　　二、物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵 　　物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第 三環(huán)境和第四環(huán)境。城市環(huán)境是指城市范圍內(nèi)的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè) ，如居住小區(qū)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、賓館等其所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件。 　　物業(yè)環(huán)境按物業(yè)用途的不同，可分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和辦公環(huán) 境等。 　　(一)生活居住環(huán)境 　　生活居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境 兩個(gè)方面。 　　1.內(nèi)部居住環(huán)境 　　內(nèi)部居住環(huán)境是指居住物業(yè)——住宅建筑的內(nèi)部環(huán)境。影響住宅建筑內(nèi)部環(huán)境的因素 主要有以下幾個(gè)方面： 　　(1)住宅標(biāo)準(zhǔn)　住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每套或 每戶建筑面積和平均每人居住面積的大??；而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè) 備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設(shè)施的完善程度。 　　(2)住宅類型　住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。 一般來(lái)說(shuō)，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點(diǎn)比較突出，而高層住宅因室內(nèi)容量大、室 外視覺(jué)效果好，居住起來(lái)舒適性特點(diǎn)較突出。 　　(3)隔聲　住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對(duì)電梯或樓梯、管 道及外部噪聲要有良好的防護(hù)效果。 　　(4)隔熱與保溫　住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能 ，這是改善居住環(huán)境的重要條件。 　　(5)光照　居住建筑室內(nèi)必須具有適宜的光照時(shí)間和強(qiáng)度，包括自然采光和人工照明 兩種情形。 　　(6)日照　居住建筑室內(nèi)必須能夠獲得適時(shí)與適量的太陽(yáng)光的直接照射。日照有自然 狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。 　　(7)通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力　通風(fēng)一般是指自然通風(fēng)。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，特別 是在炎熱地區(qū)而沒(méi)有空調(diào)的情況下，居室更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。另外，風(fēng)向與風(fēng)力 也是影響居室環(huán)境的重要因素。 　　(8)室內(nèi)小氣候　住宅建筑室內(nèi)要具有適宜的氣溫、相對(duì)濕度和空氣對(duì)流速度，確保 室內(nèi)居住環(huán)境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內(nèi)環(huán)境的舒適性 。 　　(9)室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量　居住建筑室內(nèi)要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低 對(duì)人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個(gè)安全、 舒適的室內(nèi)環(huán)境之中。 　　2.外部居住環(huán)境 　　外部居住環(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)，與居民生活居住密切相關(guān)的各類公共建筑 、公共設(shè)施、綠化、院落和室外場(chǎng)地等設(shè)施與設(shè)備的情況和條件。外部居住環(huán)境與內(nèi)部 居住環(huán)境的有機(jī)組合，構(gòu)成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。影響住宅建筑外部環(huán)境的因素 主要有以下幾個(gè)方面： 　　(1)居住密度　居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用 地面積所容納的居民人數(shù)和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。從居 住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優(yōu)。 　　(2)公共建筑　居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務(wù)的各類公共建筑，包括中小 學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、公 安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物 業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質(zhì)條件。 　　(3)市政公共設(shè)施　市政公共設(shè)施是指居住物業(yè)的居民生活服務(wù)的設(shè)施，如道路、各 種工程管線、公共交通等。一般來(lái)說(shuō)，完善、便利的市政公共設(shè)施能夠給居住物業(yè)提供 一個(gè)良好的外部居住環(huán)境。 　　(4)綠化　綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調(diào)節(jié) 小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。 　　(5)室外庭院和各類活動(dòng)場(chǎng)所　室外庭院主要是指住戶獨(dú)用的室外庭院和公用的生活 用地。居住物業(yè)的活動(dòng)場(chǎng)所主要包括兒童游樂(lè)和成年人、老年人休息活動(dòng)的場(chǎng)所。這些 都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。 　　(6)室外環(huán)境小品　室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標(biāo)志、公共小設(shè)施 、公共游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。 　　(7)大氣環(huán)境　居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)，空氣中有害氣體和有害物質(zhì)的濃度與氣味，直接影 響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環(huán)境，應(yīng)消除空氣中的有害、有毒氣 體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。 　　(8)聲環(huán)境和視環(huán)境　為了確保一個(gè)良好的居住環(huán)境，應(yīng)盡可能降低噪聲強(qiáng)度和住戶 相互間視線的干擾程度。 　　(9)小氣候環(huán)境　應(yīng)做好居住區(qū)內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況的維護(hù)工 作，確保居住區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境。 　　(10)鄰里和社會(huì)環(huán)境　居住區(qū)內(nèi)的社會(huì)風(fēng)尚、治安狀況、鄰里關(guān)系、居民的文化水 平和藝術(shù)修養(yǎng)等，都會(huì)直接影響居住環(huán)境。 　　(11)環(huán)境衛(wèi)生狀況　居住區(qū)的衛(wèi)生狀況好，能夠凈化環(huán)境，給居民提供一個(gè)清潔宜 人的生活環(huán)境。 　　(二)生產(chǎn)環(huán)境 　　生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者——工人從事產(chǎn)品生產(chǎn)的相關(guān)設(shè)施與條件，其主 要包括如下幾個(gè)方面： 　　1.物業(yè)用途及類型 　　物業(yè)用途及類型是否與使用該物業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品相一致，是影響生產(chǎn)環(huán)境的首要問(wèn)題 。例如，假設(shè)將一個(gè)層高較低的生產(chǎn)用房用于生產(chǎn)一種需要較高層高的廠房才能正常生 產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)用途上，則其生產(chǎn)環(huán)境一定比較差。 　　2.隔聲 　　隔聲要求生產(chǎn)用房之間、生產(chǎn)用房與外界不造成噪聲污染，確保生產(chǎn)者在生產(chǎn)工作 時(shí)不受噪聲的干擾，同時(shí)保證不影響外界他人的活動(dòng)。 　　3.隔熱和保溫 　　隔熱和保溫要求生產(chǎn)用房在夏天能防止室內(nèi)溫度急劇上升，在冬天能防止室內(nèi)溫度 急劇下降，確保生產(chǎn)者在一個(gè)適宜的溫差環(huán)境中從事生產(chǎn)活動(dòng)。 　　4.光照與通風(fēng) 　　光照與通風(fēng)要求生產(chǎn)者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風(fēng)條件的生 產(chǎn)用房?jī)?nèi)從事生產(chǎn)。 　　5.綠化 　　生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調(diào)節(jié)，而且 能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產(chǎn)者的身心健康，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。 　　6.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，能夠確保生產(chǎn)者在一個(gè)清潔、衛(wèi)生的環(huán)境中從事生產(chǎn)，是高 效率生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的重要條件。 　　7.交通條件 　　生產(chǎn)型企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條 件。例如：鄰近公路交通干線或者符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線 進(jìn)入廠區(qū)、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能 同時(shí)滿足兩項(xiàng)及其以上者，則該物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境的交通條件達(dá)到較好程度。 　　8.基礎(chǔ)設(shè)施 　　企業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強(qiáng)，生產(chǎn)用房的電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水是否能夠 滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產(chǎn)環(huán)境的因素。 　　9.行政服務(wù)條件 　　直接為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的公安、銀行、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)等行政服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置， 對(duì)于確保企業(yè)生產(chǎn)有一個(gè)良好的生產(chǎn)環(huán)境，起著十分重要的作用。 　　(三)商業(yè)環(huán)境 　　商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店(商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商鋪、市場(chǎng)等 )、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游 藝場(chǎng)館(娛樂(lè)城、歌舞廳等)和商務(wù)寫(xiě)字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要包括以下 幾個(gè)方面： 　　1.物業(yè)類型與檔次 　　商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時(shí)其物業(yè)檔次也不相同。一般來(lái)說(shuō)，其檔次 越高，相關(guān)的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對(duì)商業(yè)環(huán)境的要求相對(duì)來(lái)說(shuō)也要高一些。 　　2.隔聲 　　商業(yè)物業(yè)應(yīng)有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。 　　3.光照與通風(fēng) 　　商業(yè)物業(yè)在使用中，其室內(nèi)應(yīng)有足夠的自然采光和人工照明，同時(shí)應(yīng)具有較好的通 風(fēng)效果。 　　4.室內(nèi)小氣候 　　要求室內(nèi)具有適宜的氣溫、相對(duì)濕度和空氣流動(dòng)速度。 　　5.室內(nèi)空氣含氧量 　　室內(nèi)空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質(zhì) ，確保使用人的人身安全和身心健康。 　　6.綠化 　　商業(yè)物業(yè)要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。 　　7.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，有利于商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展和吸引顧客。 　　8.環(huán)境小品 　　美觀、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展構(gòu)造一個(gè)良好的情景和氛圍。 　　9.商業(yè)設(shè)施 　　完善、配套和便捷的商業(yè)設(shè)施，為商業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。 　　10.交通條件 　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮兩個(gè)方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共交通 的通達(dá)度(附近公交線路的條數(shù)，公交車(chē)輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)； 距飛機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、碼頭等的距離遠(yuǎn)近)；自行車(chē)、摩托車(chē)和汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)地問(wèn)題。二是 經(jīng)營(yíng)方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度。 　　11.服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平 　　商業(yè)物業(yè)的服務(wù)態(tài)度越好、服務(wù)水平越高，其商業(yè)服務(wù)環(huán)境就越佳，相應(yīng)的商業(yè)效 益就越好。 　　(四)辦公環(huán)境 　　影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面： 　　1.辦公室標(biāo)準(zhǔn)與類型 　　辦公室面積較大、室內(nèi)凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無(wú)壓抑感。 　　2.隔聲 　　良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。 　　3.隔熱和保溫 　　4.光照與日照 　　5.通風(fēng) 　　6.室內(nèi)小氣候 　　7.室內(nèi)空氣今氧量和二氧化碳含量 　　8.室內(nèi)景觀 　　辦公室的盆景、小飾物、壁畫(huà)、雕塑等小景觀的合理布置，構(gòu)成了一個(gè)優(yōu)美的辦公 室內(nèi)環(huán)境。 　　9.辦公設(shè)備 　　配套、完善的辦公設(shè)備是構(gòu)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件。 　　10.室外綠化 　　11.室外環(huán)境小品 　　12.大氣環(huán)境 　　13.聲環(huán)境和視環(huán)境 　　沒(méi)有外界的噪聲干擾和良好的視覺(jué)環(huán)境，是辦公條件的要求。 　　14.環(huán)境衛(wèi)生狀況 　　15.辦公區(qū)域的治安狀況 　　16.辦公人員的基本素質(zhì) 　　辦公人員的基本素質(zhì)主要包括思想文化素質(zhì)、藝術(shù)修養(yǎng)以及人際關(guān)系等等。...
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