物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管
物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 （一）人員準(zhǔn)備 （1）組建接管驗(yàn)收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員參加，并且一般要 有 不同專業(yè)特長(zhǎng)的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。 （2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 （二）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備 （1）驗(yàn)收支出國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 （2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)記錄 （3）針對(duì)該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共 配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備 接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn)收問題整改表等。 （三）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘察 根據(jù)設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，派接管驗(yàn)收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗(yàn)收 工作的開展打下基礎(chǔ)。 新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序 （1）身機(jī)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。 （2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備 條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 （3）接管單位會(huì)同建設(shè)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 （4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 （5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文 件。 原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序 （1）移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料” （2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備 條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 （3）接管單位合同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程 度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實(shí)房屋的被用眾況。 （6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦 理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。 物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能） 1、主體結(jié)構(gòu) （1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開 裂或相鄰房屋的損壞。 （2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 （3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 （4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施 工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。 （5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。 2、外墻不得滲水 3、屋面 （1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不 滲水。 （2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。 （3）陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接 口嚴(yán)密、不滲漏。 4、樓地面 （1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等 缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。 （2）衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水， 不允許倒泛水和滲漏。 （3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 5、裝修 （1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確， 鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 （2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶 門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 （3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。 （4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 （6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。 （7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。 6、電氣 （1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和 電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。 （2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。 （3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 （4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工 及驗(yàn)收規(guī)范的要求。 （5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過電 氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 （6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜 地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 （7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。 7、水、問聲、消防 （1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 （2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 （3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高壓 sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須 流暢。 （4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。 （5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。 （6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消 防部門檢驗(yàn)合格簽證。 8．采暖 （1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。 （2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等 缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。 （3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜 音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。 （4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。 （5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻 不得透風(fēng)漏氣。 （6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝 大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。 （7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程 施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。 （8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 （9）經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符 合設(shè)計(jì)要求。 9、附屬工程及其他 （1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 （2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個(gè)彎。 （3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 （4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 （5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。 （6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。 （7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平 整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 （8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功 能要求。 原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) （1）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。 （2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。 （3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。 （4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況）， 評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。 2．危險(xiǎn)和損壞問題的處理 （1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危，才得接管。 （2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修 ，也可采用其他補(bǔ)償形式。 （3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問題的處理 處理質(zhì)量問題的方法 1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重 進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由 施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織 復(fù)驗(yàn)。3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位 負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。 4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)。 施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則 原則性與靈活性相結(jié)合 所謂原則性：就是實(shí)事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在 驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工 的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)， 難免會(huì)出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對(duì)不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管 驗(yàn)收的雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問 題。 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以 ，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何7點(diǎn)疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶 來無盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路 的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客 的大小是否恰當(dāng)?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行 一段時(shí)間以后進(jìn)行。 整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立 的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項(xiàng)目將標(biāo)示 出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。?duì)于住宅小區(qū)而言，因?yàn)榕c人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一 特點(diǎn)決定了一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層 次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份 ，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。 物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗(yàn)收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋 或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。 物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別是： 1．驗(yàn)收目的不同 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求：接管驗(yàn)收是為了主體結(jié) 構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收。 2．驗(yàn)收性質(zhì)不同 竣工驗(yàn)收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)行政主管 部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管 驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè) 管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物 業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。 3、驗(yàn)收條件不同 竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是按正驗(yàn)收 合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。 4、移交對(duì)象不同 竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企 業(yè)移交物業(yè)的過程。 5．驗(yàn)收階段不同 竣工驗(yàn)收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物...
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