物業(yè)的維修管理
物業(yè)的維修管理 物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維 修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了 物業(yè)的保值和增值。&FepQ 一、房屋維修管理^ 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng) 營管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工 管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋 的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化 環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā) 展。]uQ! （一）房屋維修管理的內(nèi)容l/8 1．房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定 期和不定期的對房屋進(jìn)行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā) 生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命?！?q 2．房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕 計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低 成本，對于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用 戶的使用安全。Mhok’8 3．房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行 的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對于房屋 所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻 撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強(qiáng)制措施 ，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。zsK 此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。+qw {A （二）房屋完損等級的評定6Q 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，以便進(jìn)一步制定房 屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分 的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目 、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項(xiàng)工作技 術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原 國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。yfb 1．房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程 度分為五個等級標(biāo)準(zhǔn)。[?N （1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀 良好，使用正常；或雖個別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。a )Xe （2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油 漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。|aBh x （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨 ，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分 老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。&~T6V （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán) 重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、 器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。d[(P （5）危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌 可能，不能確保使用安全的房屋。,} 2．房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。y （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房 屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度。:lH （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng) 完損度下降一個等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級 按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。zNs$ （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修 或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項(xiàng)都符合 上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 7 （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其 余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承 重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。’ 3．房屋完好率及危險率的計(jì)算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計(jì)量單位，評定時則 以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個 重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。cG J^GT （三）房屋維修的施工管理m|!>S 1．房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、 中修、大修、翻修及綜合維修五類。!+s57 （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完 損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊 迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的 維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時修理 ，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均 費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時造價的1％以下。U: 1 （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維 修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程 的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重 做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類 結(jié)構(gòu)新建造價的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求 。@ （3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公 用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類 工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目 齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相 結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的 要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25％以上。, （4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動后更新建造的工 程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，往往采用翻 修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋 。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。9+6d （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn) 行有計(jì)劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小 修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求 ，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％左右。>].F 2．維修工程的施工管理。p （1）編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與 維修施工計(jì)劃。vh"qiY 維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修 投資計(jì)劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來源 于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)?。{~X 維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總 進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。R#TB% （2）落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些 小修任務(wù)，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為 甲方對施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。B%0p 維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取 得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。P1 （3）施工過程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色， 故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中 規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量 、關(guān)鍵工序的施工時間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的 施工效果。:cq6V (c)深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) -- 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面?！　_.H3 一、房屋維修的概念’= 　　房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級 的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋 維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。f 　　所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原 因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的 ，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期 滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋 從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因 引起的。%MQ"L. 　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對 房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘 鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋 的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、驗(yàn)算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的 結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的 結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。x 　　按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。gu 　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱 維護(hù)，是指對房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是 指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動或拆 換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重 ，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工 作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危 險，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。Y~"NQ 　　第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工 性維修和救災(zāi)性維修。恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修 活動，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修 是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞 的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交 時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞 部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返 工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi) 用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動 ，對于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決 ，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按"賠償性維修"規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù) 全部或部分費(fèi)用。vE 　　二、房屋維修的特點(diǎn)8 　　1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作/^7o_ 　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞 或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋 使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此...
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