物業(yè)管理100問
物業(yè)管理100問 一、物業(yè)管理基本概念 問1、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物 業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二、物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三、物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩 序。 問2、為什么要實施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理： （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來我 市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越 來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。 （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財 產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要 求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增 值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 （3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項 目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增 值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為 復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個 業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù) 。 問3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書 上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房 屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利 和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)， 也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè) 管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并 享有被選舉權(quán)等。同時負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè) 主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。 二、購房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項 問4、為什么購房時要關(guān)注物業(yè)管理事項？ 答：購房時就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因為在業(yè)主大會成 立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項 按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住 時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與 開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項，即使是預(yù)售房屋，購房時離入住 還有一段時間，也應(yīng)在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的 物業(yè)管理糾紛。 問5、購房時應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項？ 答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。 購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。 問6、是否可以到辦理入住手續(xù)時再看業(yè)主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業(yè)主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守 臨時業(yè)主公約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在房屋銷售時，將業(yè) 主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時公約出示 給買房人看。 問7、業(yè)主臨時公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理 活動中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆 放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定 對欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全 體業(yè)主的利益，對欠費(fèi)業(yè)主的約束。 問8、業(yè)主臨時公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè) 主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開 發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 問9、違反業(yè)主臨時公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個別業(yè)主不按照公約的 規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失 。 對業(yè)主違反業(yè)主臨時公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其 改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告有關(guān)部門。 問10、新的業(yè)主臨時公約制度從什么時候開始實行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否 繼續(xù)有效？ 答：2003年12月9日后申領(lǐng)預(yù)售許可證的新建項目，實行新的業(yè)主臨時公約制度。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的 公約前，原公約繼續(xù)有效。 問11、業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時公約 適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主 所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。 問12、房屋買賣合同中包含哪些有關(guān)物業(yè)管理的條款？ 答：北京市國土房管局2003年12月發(fā)布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二 十條以及附件四均為與物業(yè)管理有關(guān)的條款。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和 質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時公約等。 問13、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修 改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服 務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。如果 與每個業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一 樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開 發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時 要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位 單獨(dú)協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合 法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。 問14、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實行？ 答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理 企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。 問15、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理 階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采 取書面形式。 問16、業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用？ 答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約 定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 問17、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主能否以 未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ 答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè) 主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 。 三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 問18、什么是業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一 個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物 業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 問19、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃 分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因 素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域， 應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 問20、什么時候應(yīng)成立業(yè)主大會？ 答：新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首 戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組 織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 問21、如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會： （1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位（或公 有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備 組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌 備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 籌備組的主要職責(zé)如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（ 草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； ④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 上述工作①—④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （2）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過《業(yè)主大會議 事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大 會會議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 問22、什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成 立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 問23、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。以每一平米為投票 權(quán)計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定。 問24、業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。但應(yīng)當(dāng)有物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書 面委托代理人參加。 問25、業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問26、業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下： （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境 衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 問27、業(yè)主大會如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè) 管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投 票權(quán)...
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