物業(yè)管理之xx花園業(yè)主手冊(cè)
物業(yè)管理之xx花園業(yè)主手冊(cè) 前　言 宿遷華廈物業(yè)管理有限公司全體員工熱忱歡迎各位業(yè)主入住豪域花園！ 依據(jù)國(guó)家建設(shè)部相關(guān)的條例、＜＜江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例＞＞和宿遷市政府相關(guān)規(guī)定，結(jié) 合豪域花園實(shí)際制定本手冊(cè)，旨在讓業(yè)主能夠知曉豪域花園物業(yè)管理及服務(wù)的基本內(nèi)容 ，以便盡情享受華廈物業(yè)管理有限公司全體員工為您提供周到服務(wù)，并衷心期望全體業(yè) 主予以支持與合作，共同攜手創(chuàng)造美好的家園！ 第一章 豪域花園概況 豪域花園住宅小區(qū)，由宿遷邦兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，占地161畝，規(guī)劃建設(shè)總 面積15萬(wàn)平方米。豪域花園住宅小區(qū)北靠黃河風(fēng)光帶，南臨洪澤湖路，西靠發(fā)展大道， 東接河濱新村，周邊無(wú)工業(yè)污染，是理想的綠色住宅小區(qū)，按古典復(fù)興民俗維多利亞為 主旋律的歐美經(jīng)典設(shè)計(jì)理念，以四層為主體，采用鋼筋混凝土沉管樁，鋼筋混凝土整板 基礎(chǔ)，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓面、層面，嚴(yán)格按必度地震烈度設(shè)防。小區(qū)配套有光電互補(bǔ)太 陽(yáng)能熱水器、雙層中空玻璃塑鋼門窗、中央防盜可視對(duì)講、紅外線及攝像周界監(jiān)控系統(tǒng) 、背景音樂(lè)、中心廣場(chǎng)、中央水池、雙電源王網(wǎng)供電、是宿遷首家電氣化試點(diǎn)小區(qū)，江 蘇省首批寬帶網(wǎng)試點(diǎn)小區(qū)、江蘇省環(huán)保節(jié)能試點(diǎn)小區(qū)。小區(qū)草坪四季常青，植有各種名 貴花木，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、中央超高、居民活動(dòng)室 、物業(yè)管理中心等公建設(shè)施。華廈物業(yè)管理有限公司按“以人為本，住戶至上，服務(wù)第一 ”的理念，采用現(xiàn)代化管理模式，保安、保潔、維修24衽小時(shí)全天候服務(wù)。 第二章 業(yè)主入住須知 一、業(yè)主憑宿遷邦兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司到華廈物業(yè)管理有限公司辦理 交房手續(xù)。 二、業(yè)主辦理交房手續(xù)時(shí)提供下列材料 1、業(yè)主身份證復(fù)印件； 2、購(gòu)、租房合同(原件)； 3、家庭成員照片各1張。 三、業(yè)主簽訂，填寫有關(guān)登記表，領(lǐng)取 。 四、業(yè)主繳納有關(guān)費(fèi)用； 1、裝修押金； 2、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)； 3、預(yù)交半年物業(yè)管理費(fèi)； 五、業(yè)主驗(yàn)房并填寫收房登記表和房屋鑰匙。 六、辦理有關(guān)裝修手續(xù)。 注意事項(xiàng)：1、如由委托人辦理收房手續(xù)，還須出具業(yè)主委托書、被委托人身份證及復(fù)印 件。2、業(yè)主出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、出租房屋時(shí)，結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用，辦理入住手續(xù)，否則，其 所欠費(fèi)用及產(chǎn)生不良后果由原業(yè)主承擔(dān)。 第三章 物業(yè)管理公約 根據(jù)中華人民共和國(guó)和江蘇省、宿遷市有關(guān)房地產(chǎn)及物業(yè)管理法律、法規(guī)，為維護(hù)物業(yè) 所有人(以下簡(jiǎn)稱業(yè)主)和住戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，保證房屋及 設(shè)施的完好，共同創(chuàng)造和維護(hù)豪域 花園整潔優(yōu)雅、文明舒適的居住環(huán)境及良好的生活秩序，特制定本物業(yè)(以 下簡(jiǎn)稱“公約”)。 本公約對(duì)小區(qū)全體業(yè)主、住戶、開(kāi)發(fā)商及管理者均有約束力，公約內(nèi)涉及之開(kāi)發(fā)商、管 理者及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、合并人、抵押權(quán)人、代理人、接辦人、承租人、 占用人。公約(在文義許可或要求下)可指本公約及其中之附件，包括依據(jù)本公約賦予之 權(quán)力而訂立的各項(xiàng)規(guī)定及制度。 一、總則 公約是為各業(yè)主利益而設(shè)置，開(kāi)發(fā)商、管理者和各業(yè)主及訪客均須遵守和履行公約所載 之義務(wù)和責(zé)任。各業(yè)主、住戶均對(duì)其單元用有處理權(quán)，包括使用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、 遺贈(zèng)、抵押、出租或其他方式處理之權(quán)力，但在行使其處理權(quán)時(shí)，必須使其承讓人或使 用人履行遵守公約條款。 本公約由宿遷華廈物業(yè)管理有限公司制定并賦有權(quán)管理權(quán)力。 二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 1、業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)字處理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全 體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)接市物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 2、本物業(yè)音樂(lè)會(huì)使用且入住率達(dá)到60%時(shí)，可向市房管處申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)。 3、本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán) 利，承擔(dān)法定責(zé)任。 4、業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票，或授權(quán)委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng) 服從業(yè)主大會(huì)做出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該委托無(wú)效。 授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章 。 5、業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見(jiàn)等形式，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。 6、業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開(kāi)一次。 經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上的投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì) ，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五天內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召 開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、及其他事項(xiàng)予以公告。 7、業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有60%以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)。 8、業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的 業(yè)主表決，以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。 9、業(yè)主投票時(shí)，以每套單元或住宅為一票，非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票， 一百平方米以下每份房地產(chǎn)證書為一票。 10、業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策抵觸。 三、業(yè)主的權(quán)力與義務(wù) (一)業(yè)主權(quán)益 1、獨(dú)自擁有、使用其名下的單元及全部租金或收益。 2、各單元業(yè)主擁有其名下單元之業(yè)權(quán)，并可全權(quán)處理其名下所占的業(yè)權(quán)及權(quán)益。例如使 用、批準(zhǔn)別人占用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、抵押、出租或以其他方式處理，而無(wú)須 發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。 3、在不影響建筑結(jié)構(gòu)外貌下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修工程，必須遵守裝修規(guī)則。 4、可與其他業(yè)主按公約規(guī)定共同使用公共地方和公共設(shè)施，以及所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施 ，以便適當(dāng)使用享有其名下物業(yè)。 5、可根據(jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。 6、可根據(jù)公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無(wú)權(quán)直接懲戒管理人員。任何 投訴可向管理公司或委員會(huì)提出，由管理公司采取其認(rèn)為合適的必要處理。個(gè)別業(yè)主無(wú) 權(quán)要求管理者或其下屬為該業(yè)主提供與其樓宇管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。 7、可根據(jù)規(guī)定，在業(yè)主代表大會(huì)上有權(quán)投票選聘、續(xù)聘、變更管理者。在行使此項(xiàng)權(quán)利 時(shí)，業(yè)主委員會(huì)須事先不少于六個(gè)月以書面形式通知管理者，而通知書中附上有關(guān)業(yè)主 委員會(huì)超半數(shù)委員通過(guò)的決議副本。 (二)業(yè)主義務(wù) 1、業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時(shí)，須遵守本公約及業(yè)主手冊(cè)的規(guī)定。 2、業(yè)主須依照公約、業(yè)主手冊(cè)的規(guī)定，負(fù)責(zé)按時(shí)繳交物業(yè)管理費(fèi)。 3、業(yè)主應(yīng)遵守、及其他規(guī)章制度。 4、業(yè)主在行使“業(yè)主之權(quán)益”第2條權(quán)利時(shí)，必須要求承受人或權(quán)利人在處理有關(guān)單元的 同時(shí)簽署公約或承諾書，承諾履行、遵守公約、業(yè)主手冊(cè)和管理規(guī)則，并在七天內(nèi)以書 面通知華廈物業(yè)管理有限公司，對(duì)有關(guān)承受人的違約行為負(fù)共同及連帶責(zé)任。 (三)業(yè)主責(zé)任 1、業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)在付清應(yīng)付款后與華廈物業(yè)管理有限公司簽訂。裝修不得改變樓宇結(jié)構(gòu)，不得改變?nèi)魏我庵腥说耐饷?，不得在外?及公共地方安裝遮光簾、遮蓬、花架、曬衣架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣 告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物，未經(jīng)允許，不得堵塞任何窗戶和封閉陽(yáng)臺(tái)。 2、單元露外之窗戶、欄桿及陽(yáng)臺(tái)不得改變?cè)猩?，以維護(hù)豪域花園整齊美觀。 3、負(fù)責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水暢通完好，以免溢水后對(duì)其他單 元住戶造成損失。 4、不得堵塞、切割、損壞、理發(fā)、干擾樓宇任何公用部分之水、電等供應(yīng)及排水道、線 管、電纜、固定裝置等設(shè)施。若因此使上、下水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他 人或其財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該業(yè)主須對(duì)因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要 求全部負(fù)責(zé)。 5、各單元的業(yè)主，只能將其單元合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元用作或容許用作 非法或不道德用作，或在單元內(nèi)進(jìn)行或容許任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的事項(xiàng)。 6、除盲人使用的帶路狗及在政府有關(guān)部門領(lǐng)取了寵物相關(guān)證照外，業(yè)主不得在單元內(nèi)飼 養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。 7、不得在單元內(nèi)舉行葬禮、宗教儀式及聚會(huì)、音樂(lè)會(huì)或其他類似活動(dòng)，不得將單元作為 齋堂、殯儀館、歌舞廳及類似用途使用。 8、不得在樓宇內(nèi)存儲(chǔ)易燃易爆危險(xiǎn)品。 9、不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜 物。 10、未經(jīng)管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何業(yè)主不得擅自理發(fā)、遷移或增大用電、供排水裝置 的負(fù)荷。 11、各業(yè)主不得在豪域花園小區(qū)及所屬的單元內(nèi)作出對(duì)其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為 或忽行為，否則須負(fù)責(zé)修復(fù)或彌補(bǔ)因此而引致的任何損失或一切費(fèi)用及支出。 12、違反公約規(guī)定的業(yè)主需就所引致之損失，負(fù)責(zé)支付一切有關(guān)費(fèi)用。 四、開(kāi)發(fā)商的權(quán)力和義務(wù) 開(kāi)發(fā)商在其擁有管理權(quán)利期間具有以下的權(quán)利： 1、在業(yè)主委員會(huì)未成立前，開(kāi)發(fā)商具有全權(quán)管理和授權(quán)物業(yè)公司管理豪域花園的權(quán)利。 2、可自行或授權(quán)管理者有權(quán)按實(shí)際需要合理調(diào)整管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，但必須得到業(yè)主大 會(huì)通過(guò)，方可執(zhí)行，并應(yīng)提前十五天以書面開(kāi)工通知業(yè)主。 3、開(kāi)發(fā)商或管理者有權(quán)按實(shí)際需要合理調(diào)整管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，但必須得到業(yè)主大會(huì)通 過(guò)，方可執(zhí)行，并應(yīng)提前十五天以書面形式通知業(yè)主/住戶。 4、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，有權(quán)指定或委托任何物業(yè)管理公司為豪域花園之管理者，開(kāi) 發(fā)商可參與管理者簽署管理合同，訂定管理者的職責(zé)范圍、期限及酬金等，而無(wú)須先經(jīng) 其他業(yè)主同意，但管理合同的內(nèi)容不能違反公約的條款。 5、可委派代理人/管理者行使公約給予開(kāi)發(fā)商之任何權(quán)利。 6、使用其所屬的單元。 7、在受公約的限制和保障下，除已出售的部分外，開(kāi)發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出售、出租 、批準(zhǔn)別人使用、或以其他任何方式處置豪域花園任何其擁有所有權(quán)的部分而無(wú)須任何 業(yè)主同意。 8、在業(yè)主委員會(huì)成立前審核和批準(zhǔn)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。 9、自交房之日起，對(duì)小區(qū)的土建部分保修期為一年，電器其它部分保修期為半年。 五、管理者的權(quán)力與職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)按本公約規(guī)定所委托的宿遷華廈物業(yè)管理有限公司，享有以下的權(quán)力，但同 時(shí)須遵守和履行之責(zé)任及義務(wù)?！?（一）管理者的權(quán)力和責(zé)任 在不觸犯業(yè)主整體權(quán)力的情況下，管理者有權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行有效的管理、美化和維修，其 中包括下列事項(xiàng)： 1、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)所屬物業(yè)及附屬配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收和交接，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn) 的質(zhì)量問(wèn)題，協(xié)同建設(shè)單位及時(shí)整修，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 2、 檢查、視察小區(qū)，必要時(shí)包括單元的內(nèi)部。 3、 保修期按商品房質(zhì)量保證書規(guī)定的期限和范圍，由承建商負(fù)責(zé)維修，管理者負(fù)責(zé)聯(lián)系。 4、 根據(jù)小區(qū)日常動(dòng)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。 5、 根據(jù)公約，制定及修改小區(qū)住戶守則，裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形 式督促業(yè)主和住戶遵守。 6、 對(duì)公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)， 外墻、玻璃、器材的更換、更新、修理、涂漆等。 7、 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公共設(shè)施 正常運(yùn)作。 8、 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，負(fù)責(zé)建立健全財(cái)務(wù)管理制度和編制小區(qū)管理預(yù)算，收取管理費(fèi)及公 共分?jǐn)傠娰M(fèi)等。 9、 處理所有小區(qū)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主／住戶之間因小區(qū)管理而引起的 糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。 10、負(fù)責(zé)小區(qū)保安工作，保持小區(qū)的秩序和盡力使業(yè)主／住戶免遭騷擾。 11、 對(duì)改善小區(qū)管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向業(yè)主委員會(huì)遞交報(bào)告及作出建議。 12、 清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應(yīng)負(fù)責(zé) 的征收及追索消除費(fèi)和因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。 13、 控制小區(qū)內(nèi)所有車輛（包括機(jī)動(dòng)車及自行車）的停放和行駛交通，拖離或扣留所有違反 管理規(guī)則停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用，并可收取欠款利息及手 續(xù)費(fèi)。 14、 在所有有關(guān)小區(qū)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突 的情況下除外）。若有關(guān)法律訴訟中預(yù)期所涉及之法律費(fèi)用多于有關(guān)年度之管理開(kāi)支預(yù) 算的百分之十（但少于百分之十五）則管理者須事先征詢業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)，并取得業(yè)主 委員會(huì)百分之五十或以上成員同意，方可進(jìn)行訴訟。 15、 采取一切必要措施遵守政府對(duì)小區(qū)的要求。 16、 防止任何人對(duì)小區(qū)或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更或損壞，并對(duì)損壞者進(jìn)行索賠。 17、 節(jié)日期間可裝飾小區(qū)外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其它飾物，如管理者認(rèn)為 必要，可以組織小區(qū)內(nèi)的文娛體育等活動(dòng)。 18、 聘請(qǐng)、解聘、撤換及付酬予律師、會(huì)計(jì)師、其他專業(yè)顧問(wèn)和其他工作人員。 19、 采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反不遵守或不履行本公約、住 戶手冊(cè)...
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